[摘要] 2月以来，楼市刺激政策接连不断，降首付，减税，棚户区改造，开放封闭式小区，建设街区式住宅，严禁土地融资，以及本周央行再次降准，政府多项措施并举，力度可谓是空前强大，提振房地产行业、全力去库存的意图十分明显。
2月以来，楼市刺激政策接连不断，降首付，减税，棚户区改造，开放封闭式小区，建设街区式住宅，严禁土地融资，以及本周央行再次降准，政府多项措施并举，力度可谓是空前强大，提振房地产行业、全力去库存的意图十分明显。但有一点需要明确的是，化解房地产库存没有药，也没有速效药，中国房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高或者库存积压过多都不是全局性问题，解决问题要因地制宜、因地施策。
一线坚挺、二线复苏、三四线城市持续承压
可以感受到，一系列新政出台之后，北上广深一线城市房地产行业热度再燃，历史上出现的“抢房大战”再度重现。从数据上来看，一线城市的住宅库存全部降至10个月以下。新数据显示，截至2016年1月，上海商品房消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。另外，新的数据显示，一线城市的火热态势已经开始传递到苏州、中山等重点的二线城市，包括郑州2月市场的火热状况已经力压去年好的12月份。目前来看，2016年的楼市，已经呈现出一线坚挺、二线复苏的局面，但另一方面我们也应该清醒地看到库存的重灾区三四线城市依然面临持续承压的局面。
三四线城市的库存压力重在吸引外来人口
按照国际主流的城市化规律，首先是中心城市化，之后是郊区城市化，再后是逆城市化趋势。中国目前大多数城市都处于郊区城市化阶段，也就是在未来中国的土地上还会出现更多国际级的大都市。因此，这个历史阶段是大型中心城市的机会，从另一个角度看，中小城市的机遇期还尚未到来。但尚未到来并不意味着不能够提前进行布局，中小城市应当进一步的提升交通、环境、配套等相关设施，通过差异化的优势增加对外来人口的吸引力。这是中小城市面向未来的发展举措，也是解决自身库存压力的有效方式。库存问题本身就是一个人口问题，一个人口净流入量是负值的城市库存问题只会越来越严重。因此，从根本上解决问题，那就要提升三四线城市对于外来人口特别是人才的吸引力。具体来讲，如靠近区域中心城市的区域可以发展示范区，以优越的环境和便捷的交通承接中心城市的部分产业功能，与中心城市形成良性互动；一些中小城市的现有库存可以功能转变，重点建设养老型社区、度假休闲社区等经营型社区，以此将资源优化配置，创造更大的长远价值，也可以避免资源浪费。
去库存是一个因地制宜的长期工程
面对不同地区的楼市特点，政策也要到什么山上唱什么歌，不能用一个地方的政策照搬照抄到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取，去库存是一个因地制宜、因地施策的长期工程。河南省在相关政策的制定和实施上还是比较科学的，对于要实行的政策一般都要进行相关的试点，以试点经验为依据再布局实施。从2月新的数据来看，百城房价61城上涨，中山、苏州等重点二线城市涨幅更是首次超越深圳。在这样一个难得的历史时期，那些库存压力较大的中小城市有必要出台相关的去库存政策，为城市的长远发展提供保障。从河南省土地资源厅出台的政策来看，已经从土地的供应端开始进行结构调控，着重增加产业、科技、工业园区等项目的土地供应，对于住宅土地供应端政府已经进行了控制。其核心目的就是从土地的供应源头实现新增住宅的供应，全力以赴消化市场的存量库存。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
