[摘要] 2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，则是许多行业的当务之急。
2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，则是许多行业的当务之急。
二月春风国家层面楼市调控紧锣密鼓
春节前的央妈发文下调首付比例、月中的公积金存款利率上调，以及这次的房地产交易环节契税、营业税下调，2016年伊始，楼市各项去库存政策犹如二月阵阵春风，意欲春暖“库存高企”的楼市。
2月2日央行与银监会发文称，非限购城市首套房首付比例可下调至20%，二套房首付比例由40%降至30%。
2月6日，国务院发布推进新型城镇化建设的若干意见，提出除超大、特大城市外，其他城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。
2月17日，央行联合住建部、财政部发文上调住房公积金账户存款利率至1年期定存利率,以此增强住房公积金账户的购买力,意在鼓励工薪阶层缴纳公积金，进而刺激楼市交易。
2月19日，财政部发文调整商品房交易环节契税和营业税的优惠政策。2月22日起,对个人购买家庭住房，90平方米以下按1%征收契税；90平方米以上的，首套按1.5%征收，二套按2%征收。个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税。而北上广深单独对待，仅适用首套房契税政策。
“这次中央层面的‘救市’利好，可谓紧锣密鼓,渐次铺开的几大政策无疑将有利于降低购房成本，增加购房需求。”知名财经评论人余丰慧接受记者采访时指出,几大政策都是“需求侧”刺激,这是十几年地产调控政策的老思路，政府应该针对房屋卖方和土地卖方的“供给侧”出台更多引导市场的调控政策。
2月2日,财政部领衔国土资源部、央行、银监会四部委出台文件重拳规范土地储备和资金管理，文件中要求各地区应当清理压缩现有土地储备机构并进一步规范土地储备行为，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款等事项。
“可以看出,本次中央层面的楼市调控将会在刺激需求和调控供给双管齐下,而楼市调控仍存政策空间。”余丰慧说。
事实上,除了中央部委接力出台政策救市,自去年打响了房地产“库存歼灭战”,各个地方政府也都针对当地情况出台了刺激楼市消化库存的政策。有媒体统计,截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。
而就河南,截至目前，18个省辖市已全部出台鼓励居民买房的刺激政策。刺激的方式从直接砸钱补贴到提高公积金贷款上限，再到货币化安置、加大减税力度，十八般武艺各出奇招！
记者梳理发现,各地出台的去库存政策主要有4类:
，降低税费。河南多地政府出台政策实施降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。如,《洛阳市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见洛政〔2014〕72号》中，对家庭购买首套普通住房，其面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收;对面积在90~144平方米（不含90平方米）的，契税按2%税率征收;个人转让购买超过5年（含5年）的普通商品房，免征营业税;免征营业税时间以个人购买房屋时间即房屋买卖合同订立时间为准。同样，南阳市、平顶山市等多地政府均规定，个人将购买2年以上(含2年，下同)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
第二，河南多地对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策鼓励农民进城购房，使其成为长期稳定的住房消费群体。比如,驻马店市政府去年12月1日发布《关于促进中心城区住房消费的实施意见》，对购买市区新建商品房的农民优先享受购房补贴，补贴额度可达1.5万元。濮阳市则规定，对符合条件的黄河滩区农民，购买住房每人给予2.84万元补贴。
第三，回购商品房作为保障房。河南多地市利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如2015年6月，平顶山市政府出台《平顶山市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见平政〔2015〕36号》，收购商品住房作为棚户区改造安置住房的，单套面积可放宽到144平方米；作为公共租赁住房的，单套面积可放宽到90平方米，加快消化库存商品房。
第四,利用公积金杠杆成各地市去库存重要工具。河南各地市均充分发挥住房公积金支持作用，规定缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，低首付比例为20%，信贷额度不低于当地建筑面积90平方米商品住房总房款的80%，还贷年龄可延长至法定退休年龄后5年。其中，市民使用公积金贷款购房的，以夫妻双方都缴纳住房公积金为例，在所有省辖市中，贷款额度调整后，贷款限额的为郑州市60万元，低的为济源、漯河、信阳、洛阳40万元；其他省辖市贷款限额普遍为50万元。
余丰慧表示,当前经济增长乏力,房地产仍然是国民经济的重要支柱,预计后续针对房地产政策依然会密集出台,而因城施策将是各地出台政策的一大特点,特别是两会后各地消化库存的政策力度有可能加大。
两极分化房地产库存高压难缓
据统计,持续得到政策面暖风吹拂的地产股,本周一大幅走强，截至当天收盘，房地产行业板块指数大涨2.72%，中国武夷、世联行、华远地产等个股涨停，137只板块内个股仅有3只微微飘绿。在板块飘红的大好形势下，建材股也联袂强势，四川双马、德力股份涨停，南山控股、三下新材、冀东水泥、万年青、青松建化涨幅居前。
近期,受政策影响而火爆的不仅是地产股,一线城市楼市行情更是“噌噌”往上蹿。“300万成北京买房起步价”、“上海买房,未过户已涨百万”类似这样的新闻刷爆了朋友圈,春节前后，京沪两地的楼市“高烧”又出现一轮“闻风上涨”的热潮。
“需求侧的楼市刺激,会造成楼市的两极分化。对于一线城市、热点城市,刚需大量存在,购房者恐慌心态将加剧这些城市楼市抢购和看涨的行情;而库存严重的三四线城市,购房者则期待更大的购房优惠和房产降价,持币观望,楼市也就不温不火。”余丰慧说。
以河南为例,近日，数据显示，2016年1月，郑州市区普通商品住宅成交均价9359元/㎡，其中郑东新区成交均价高，达15483元/㎡，而西边的高新区1月成交均价低，为8305元/㎡。从涨幅上来看，经开区涨幅高，比2015年郑州市普通商品房住宅均价上涨11.7%。
“而在一些地级市、特别是一些县城,房产有着大量库存等待消化,而这些地方的房产均价存在下降预期。”余丰慧表示,“一些地方甚至出台了购房的补贴政策也不能很强地激起购房者的购房欲,而河南的楼市情况也是房产市场的一个缩影。”
什么原因造成这种现象?多位业内人士告诉记者,对于一线城市、热点城市,教育、医疗等条件都更好，产业发展成熟,工作机会更多，人口不断流入，刚需大量存在,看到近期的楼市刺激政策,有的刚需购房者甚至是花费两三代人的积蓄买房,还加入了银行杠杆,房价自然水涨船高;对于库存高企的三、四线城市房产销售仍是难题,新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米,而在人口红利减退、经济逐步平缓的情况下,人口流失房产需求不足,这些地方的楼市便会暴露出高风险。
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