[摘要] 数据显示，虽然在今年1月份，30个城市新建商品住宅的成交环比2015年12月份减少24.2%，但中国楼市向来有年初较上年末下降的习惯。
进入2016年以来，已经出炉的一些数据将楼市的成绩打扮得漂漂亮亮。
数据显示，虽然在今年1月份，30个城市新建商品住宅的成交环比2015年12月份减少24.2%，但中国楼市向来有年初较上年末下降的习惯。
但值得注意的是，2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面积同比增长19.4%。如果以更长的跨度来看，2016年1月，30城的商品住宅成交量创出历史同期新高，也即历年1月份的高值。
不仅仅是统计数字显示的成交量，即便是从各大房企的业绩来看，似乎也印证了楼市“开门红”的观点。
根据亿翰智库发布的数据显示，1月排名前150的典型房企业绩同比去年1月至少实现了30%以上增长。
其中，5家千亿级房企1月业绩均超过100亿元，同比增幅超过60%。万科、恒大单月业绩超过200亿元。恒大、保利和碧桂园1月业绩则同比2015年增长。500亿-1000亿元规模的第二梯队房企增幅仍在30%以上，而300亿-500亿元规模梯队的企业增幅为明显，达60%以上。
对此，业内人士表示，2016年开年房企业绩展现了强劲的势头，属于近年来开局好的一年。
但开门红背后的高库存压力，依然不容忽视。统计数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值。
而如果再考虑到在建未售面积以及待开工的面积,整体库存约为63亿平方米。参考过去三年的平均销售速度可发现,整体库存需5至7年的消化期。
在高库存的压力下，在不到一年半的时间里，政策连续多次下调房贷首付比例，可见本轮政策放松、促进住房消费与化解房地产库存的急迫性。
这不，就在春节前，央行率先打响了楼市去库存的枪。
2月2日，央行、银监会联合发布消息称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，低首付比例不低于30%。
据记者了解，这是自从2014年9月以来，在个人房贷首付款比例方面发生的第5次变动。对此，分析人士指出，在经济下行、房地产库存高企的背景下，新政意在刺激非限购城市购房需求。
两极分化，破题需要政策市场齐发力
其实，刚刚过去的春节，不少归乡的人都有这样一个直观认识。一方面，北京、深圳等一线城市楼市火爆。而另一方面，国内三四线城市却有大片空置的小区。
根据民生证券研究院研究结果,截至2015年底,一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题严重。
这样的问题，在河南同样很有代表性。智库年前发布的相关报告显示，目前，郑州整体住宅市场供求比是1.07。对此，智库董事长上官同君告诉记者，郑州住宅的库存去化还是合理的。
但反观河南的其他市地以及一些县市，情况就不那么乐观了，2015年，动辄近三成的销售量下滑并非什么稀罕事，似乎成为新的常态。
有业内人士认为，三四线城市楼市的疲软，让大量中小房企难以生存，未来破产、被收购或者转型将会增加。
更有甚者认为人口外流的趋势在未来一段时间内不会改变，这会加剧三四线城市楼市库存。
很显然，中国楼市冰火两重天的局面已然形成。对此，中国房地产界著名的“大炮”任志强的观点就很有代表性，他认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。
由此不难看出，三四线城市去库存，面临着相当大的压力。并且，即便是二线城市的商业地产同样存在过剩的局面。一位业内人士告诉记者，仅就郑州来讲，截止到2015年底，非住宅产品库存已经达到1208万平方米，快也要5年才能去化完。
“其实，无论是郑州的商业地产还是三四线城市的住宅，尽管库存高，但并非真正意义上的过剩，而是缺乏好的产品。”上述人士表示。
对此，上官同君表示，2016年，无论是郑州还是三四线城市都将面临市场的洗牌，一些品牌房企将完成对于本土中小房企的并购。而二手土地去库存、烂尾楼盘活都将成为今年楼市的主题。
而对于三四线城市面临的库存压力，其表示，专业化地产运营是目前为有效的破解手段。在政策方面，政府需要给予旧城改造货币化补贴，而在市场层面要靠品牌房企并购。
“三四线城市的投资潜力还是巨大的，但需要政策与市场的合力进行破局。”上述人士表示。
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