[摘要] 2015年，伴随着各项刺激政策的出台和落地实施，房地产市场迎来新一轮复苏，与此同时，市场分化走势继续加深，一线城市量价齐升与较多三四线城市的艰难去库存情形并存。
2015年，伴随着各项刺激政策的出台和落地实施，房地产市场迎来新一轮复苏，与此同时，市场分化走势继续加深，一线城市量价齐升与较多三四线城市的艰难去库存情形并存。近日，郑州晚报记者采访发现，郑州市场上，首套房贷款目前普遍实行基准利率九五折，放款速度也比较快，基本在1个月左右。市场人士分析认为，郑州房地产市场2016年仍然能保持比较好的走势，但是开发企业需要注意提高产品品质，提升服务，才能赢得更大的市场。
近日，郑州晚报记者先后来到郑州市区多个楼盘了解情况。在冉屯路秦岭路附近一处楼盘，置业顾问王先生告诉记者，他们目前三房有141平方米、148平方米的，房价在优惠之后每平方米8000元多一点，合作银行包括工行、建行等，符合条件的购房者，首套房贷款利率可以在基准利率基础上打九五折，一般情况下，银行在45天贷款就能办理下来。
位于紫荆山路与南三环附近的一处楼盘，置业顾问张小姐向郑州晚报记者介绍，目前他们是后一次加推，房价在每平方米8900元~9200元；另一个项目在这个附近，房价在每平方米8200元~8600元，现在认筹，交1万元可以抵3万元房款。
采访中，记者从多个楼盘了解到，现在首套房贷款，只要符合条件，银行利率基本都能打到九五折。
另外，在销量方面，根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，2015年市区商住房累计卖了105451套，比2014年多卖21229套，仅次于2009年全年销量的112061套，为郑州市区商住房第二大年销量。2015年全年市区商住房销售均价为每平方米8857元，比2014年同期上涨了841元，涨幅为10.49%。
入选国内十大适合房地产投资的城市
其实不仅仅是比成交量，把郑州市场放在中部六省省会城市中以及70大中城市来比较，2015年仍然是风景这边非常好。
《中国房地产报》根据近五年以及近一年各城市商品住宅价格涨跌因素，在选取了10个适合房地产投资的城市，郑州市近五年房价涨幅第六、近一年涨幅第十，被列入第六位，位于深圳、上海、北京、厦门、广州之后。
报告显示，包括对郑州及北上广深在内的25个典型城市近五年的市场走势分析显示，2015年1月~11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为4005万平方米、14472万平方米和824万平方米，同比增幅分别为48%、26%和-6%。其中，一线城市增幅大，说明市场为活跃。三线城市略显低迷，这和此类城市去库存压力相对要大是密切相关的。
郑州晚报记者统计显示，截至2015年底，郑州市区商住房库存量累计为742.12万平方米，如果按照2015年12个月的平均月销量测算，这些房子还可销售8.3个月，供求关系处于非常合理的状态。
二手住房成交量创历史新高
在欧美房地产市场成熟的国家，主要是二手房交易活跃。如今，在我国一线城市，二手房交易量已经超过新房交易量。郑州房地产市场中，二手房交易量近年来也出现了快速增长。
根据郑州市房管局发布的统计数据，2015年，市区二手住房累计成交了57176套，比2014年同期多成交了16718套。即使是与2013年受政策性因素影响，当年二手住房累计成交量47016套相比，也多出了10160套。也就是说，2015年郑州市区二手住房成交量再创历史新高。
如果把2015年郑州市区商住房和二手住房成交量进行对比，则二者比例也达到了1.84∶1。对此，21世纪不动产郑州区域总经理王川分析指出，郑州二手住房成交量大幅上升，和新房成交量比值从以前的1∶6、1∶7到如今不到1∶2的状态，说明郑州存量房市场越来越活跃，市场竞争也将比以前更激烈。
实际上，一位不愿透露姓名的中介机构负责人分析指出，如今很多机构已经瞄向了二手房市场，比如房天下直接进入二手房业务，包括提供金融服务等，而这些机构的大举进入，也将影响着郑州二手房市场的交易竞争。
■分析 2016年楼市会怎么发展
报告分析认为，2016年商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。而包括郑州在内的25个大中城市商品住宅成交面积在2016年会维持小幅增长的态势，预计增长2%左右。主要原因：一是2015年住房需求有效释放，大增近三成，使得2016年成交量难以继续大幅增长；二是市场基本面和政策皆稳中偏暖，成交量不会出现所谓的断崖式下跌。所以，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量总体上呈现高位震荡中微增的状态。
对于2016年的房价走势，专家预计商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。不过，对于受关注的70大中城市房价变动情况，该机构预计2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。
2015年地王不断在各城市出现，专家预计2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。主要原因：一是2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨，地价较低的三四线城市则接近土地开发成本，跌无可跌，稳中有升是大势；三是2015年土地购置价格基数较高，2016年涨幅不会太高，但总体上增长幅度可能会大于2015年。
对于后市的政策变化，河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。另外，深圳房价暴涨、上海房价大涨，少数城市地王频出，也将制约中央政策。不过，地方政府有着较大的自主权与回旋余地。去库存的关键是刺激需求，目前看来这方面可以使用的工具主要有降准降息等货币政策、首付款降低等金融政策、存在减税可能性的财税政策、支持农民进城购房的户籍政策等措施。
河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京指出，河南是人口大省，加之二胎政策的放开，未来会有一批人口红利；同时，河南也是推进城镇化发展的重要试点，户籍制度改革也对中国未来的城市化以及内需都起到巨大的作用，二三线城市将成为大受益者，房地产在我国经济中仍发挥着重要作用。
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