[摘要] 2015年,郑州机动车数量突破300万辆,小区停车纠纷随之增多。 国家未立法明确产权、地方法规缺位、官方沉默,导致利益各方的冲突愈演愈烈,郑州小区地下停车位之困亟待解决。
2015年，郑州机动车数量突破300万辆，小区停车纠纷随之增多。
国家未立法明确产权、地方法规缺位、官方沉默，导致利益各方的冲突愈演愈烈，郑州小区地下停车位之困亟待解决。
【冲突】堵门成“讨说法”利器？
堵路、堵门、砸车……
郑州“地下停车位之争”频繁上演，纠纷也不断升级。据不完全统计，仅2015年郑州公开报道中就有6个小区业主与开发商、物业发生纠纷。
堵门一时间成为“讨说法”的利器，不少小区业主纷纷效仿，造成小区陷入混乱状态。随着汽车数量不断增加，更多小区可能暴露同样的停车难问题。
一位参与过“堵门”的业主李先生说，堵门也是无奈之举。有关部门对小区内发生的纠纷重视不够，有时候跟物业公司沟通起来有困难，到处反映也不起作用，通过法律途径解决费钱费力。
2013年，郑州政府职能部门收到此类投诉，还要求“相关公司要立即停止地下停车位只卖不租行为，并限期整改”。
如今，更多市民投诉时则收获职能部门的解释：“人家（开发商）不是卖，是长期租。”
【争议】停车位权属并不明晰
地下停车位之困，并非郑州、河南一地个案，在来说都尚有争议。郑州市人防办工作人员说，地下人防工程的产权不定，只能期待通过国家立法确定。
事实上，2007年颁布的物权法曾承载了明确停车位权属的期待。
十届人大五次会议广东代表团分组审议物权法草案的会议上，时任广东省省长黄华华曾提出建筑区划内停车位、车库的归属问题一直是老百姓关心的问题。他认为建筑区划内的停车位、车库是公共资源，应该归业主共有，至少应该规定一定的比例由业主共有。
黄华华从行政管理的角度考虑，指出如果按照草案规定的车库所有权以约定为主，会出现不同的小区有不同的管理方式，开发商和业主很难取得共识。
终，物权法实施后对住宅小区停车位所有权归属只是有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多开发商认为，该条款明确建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。
但其中又有条款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。
【观点】人防工程改建的停车场应归全体业主所有
北京大学法学院副教授佟强认为，2007年10月1日开始实施的物法权是目前在确定地下停车位的权属的上位法。
物权法规定，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。
但这只是倡导性的说法，假如说，政府出台地方法规对此进行强制规定的话，开发商是管住了，可开发商如果已将产权出售给业主，业主又将自己手里的停车位转租、售给其他小区业主怎么办？
如果通过行政手段来强制，会引来更多的纷争，因此好的办法是交给市场来解决。对于确权给开发商的地下停车位，开发商自由选择停车位的出让方式无可厚非。
佟强还认为，如果是人防工程改建的地下停车场，人民防空法对此有规定，“谁建设谁受益”。
关于“谁建设”，一般会理解为就是建设方开发商。佟强认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为防空法第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。
从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款。人防工程改建的地下停车场既未计入容积率，又没单独申报建设，就属于公共配套，产权应归“全体业主共有”。
此外，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条还规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。”
【辨识】三招“辨”停车位产权
国家层面未出台相应细则，对争议问题缺乏明确的解决方法。至今，郑州乃至河南也未出台规范住宅小区停车位转让、明晰权属的相关规定。
开发商打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施、哪些属于业主公共空间、哪些不是核算成本的叠加部分。
郑州法律界一权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。但同时，这名权威人士也表示，一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
种情形：
停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
第二种情形：
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
第三种情形：
地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。
【建议】小区应有适量公共停车位
——河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社
2011年，郑州市专门出台政策，要求当年2月20日之前，辖区内七成以上单位、三成以上社区要开放停车场。其中，市、区两级政府机关和市直机关单位率先实施停车场错时对外开放。但是，出于安全及各方利益的考虑，目前上述政策并未被执行。市中心停车位缺口达20.5万个，是开发商敢于“只卖不租”的底气所在。因此，将已经规定的政策执行好，同时鉴于市区停车位较少，可以考虑在小区适当布置公共停车位。
让租比卖划算
——河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清
开发商“只租不售”的一个重要原因是，卖停车位比租停车位赚钱。
依据郑州市2004年颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》，一个地下停车位一个月的使用费在120元~160元间浮动。
这是12年前的“指导价”，与现在市场行情肯定不相符，因此政府应当尽快出台办法，确定合理的停车位指导价。
宋向清认为，15年的租金应当相当于一个停车位的价格，这是比较合理的。
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