11月郑州商品住宅成交均价9489元/㎡ 环比上升2%

房天下房天下  2015-12-14 13:54

[摘要] 临近年关，项目全力进行年底冲刺，11月郑州楼市表现如何？据郑州同致行发布11月郑州楼市数据显示，2015年11月份，月度商品房成交量高位回落，依然保持高水平；除办公产品外，各物业类型成交价格有所上涨；商品住宅和办公供应大增，商业供需双降；二七区领跑全市。

临近年关，项目全力进行年底冲刺，11月郑州楼市表现如何？据郑州同致行发布11月郑州楼市数据显示，2015年11月份，月度商品房成交量高位回落，依然保持高水平；除办公产品外，各物业类型成交价格有所上涨；商品住宅和办公供应大增，商业供需双降；二七区领跑全市。

1、商品房市场——成交高位回落，依然保持高水平

11月份临近年底，郑州市商品房市场经历了3个月销量大增之后本月成交略有下降，但依然保持高位，项目积极推售冲刺全年业绩，预计12月份成交量依然保持较高水平。

本月郑州市商品房供应139.78万㎡，环比上升7.3%，同比增长35.7%；与此同时，商品房销量达93.56万㎡，较上月有所下滑，环比下降19.1%，同比上升37.5%；月内商品房销售均价9765元/㎡，环比上升2.2%，同比上涨0.8%。

11月份，商品房供应139.78万㎡，去化93.56万㎡，月内供求比1.49，供求比上升，月内库存46.22万㎡，严重供过于求。

累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1571万㎡，库存量呈现继续增加态势，按照近3个月月均102.75万㎡的去化速度计算，需要15.3个月的去化周期。

从各区域库存来看，依然是经开区供不应求，区域存在库存缺口增大至27.56万㎡；其余各区域均供过于求，在供过于求的区域中，二七区依然维持高库存，目前库存量为350.56万㎡，金水区紧随其后277.45万㎡，管城区241.29万㎡，高新区210.81万㎡，郑东新区205.13万㎡，中原区162.43万㎡，惠济区126.24万㎡。

1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅量降占比升

数据来源：郑州市房管局11月份，郑州市商品房销量虽然保持较高销量，但环比有所下滑，具体分物业形态来看，月度销量占比高的商品住宅下滑为严重，较上月下滑了16.8万㎡，但销量占比上升了3个百分点；办公用房环比下滑3.55万㎡，占比下滑2个百分点；商业用房销量环比下滑0.73万㎡，销量占比与上月持平。本月依然无其他用房销售。

2、商品住宅——供应微涨，成交下跌，价格小幅攀升

11月份，临近年关，郑州市商品住宅成交量依然保持高位运行，月度供应84万㎡，供应量较上月的82.96万㎡略有上升，同比上升32%；月度成交81.93万㎡，成交量大幅下滑，环比下滑17%，但同比上升57%；成交均价9489元/㎡，较上月的9322元/㎡的成交价格环比上升2%，同比上升7%，价格有小幅攀升。

2.1、商品住宅库存——整体库存小幅上升，区域库存阶梯分化

郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，截止到11月底，郑州市商品住宅市场库存量456.5万㎡，按照近3个月月均87万㎡的去化速度计算，库存去化完毕需要5.2个月，去化压力较小。

分区域来看，月内区域库存呈现分化状态，本月惠济区、郑东新区、中原区、经开区供不应求，月度库存存在缺口，其余四个区域则供过于求。

从整体库存来看，商品住宅市场区域库存和商品房市场保持一致，依然是经开区存在库存缺口，截止到11月底，库存缺口为22.29万㎡，供过于求区域中二七区高为179.43万㎡，金水区85.5万㎡，管城区77.93万㎡，高新区56.75万㎡，惠济区46.23万㎡，郑东新区24.58万㎡，中原区12.9万㎡。

2.2、各住宅类型成交量价——高层成交占比上升，类洋房价格下滑

11月份，郑州市商品住宅共计去化82.17万㎡，从物业类型来看，各建筑形态产品销量均有所下滑。

具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化67.26万㎡，销量占比82%，销量占比上升3个百分点；

别墅洋房去化5.04万㎡，较上月下降了0.87万㎡，销量占比6%，销量占比和上月持平；

类洋房产品本月去化1.32万㎡，较上月减少0.34万㎡，但占比依然为2%；

小高层产品去化8.32万㎡，较上月增长了4.77万㎡，占比10%，较上月下滑了3个百分点。

商品住宅各物业形态中，除类洋房外，其余各类产品价格均有所上升。

具体来看，类洋房成交均价13281元/㎡，环比下降1.5%，主要缘于本月备案的类洋房产品高价项目较少主要为正弘澜庭叙、正商林语溪岸的备案。

2.3、成交面积段——主力面积段跌幅大

从月度销量来看，住宅市场主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品，但同比下跌也是大的。就本月来看，60㎡以下小面积产品共成交264套，较上月增长了23套；而100-120㎡产品本月共成交955套，较上月增长了38套，是月度增量高的产品；180㎡以上的大户型产品本月成交则增加了13套，其余各面积段产品成交量均有所下滑。

2.4、成交价格段——9000-10000价格段成交上升明显

11月份，郑州市商品住宅主流价格段依然是8000-9000元/㎡，但9000-10000元/㎡价格段和6000以下价格段成交量有所上升，其余各价格段成交量下滑。

8000-9000元/㎡产品本月共成交2366套，较10月份下滑了1147套，也是月度成交下滑严重的产品类型。

6000元/㎡以下产品本月共成交262套，较上月增加了63套，代表项目锦绣山河、宏光合园等；9000-10000元/㎡价格段产品共成交1833套，较上月增加339套，代表项目普罗旺世、上品新天地、五龙新城、恒大翡翠华庭等项目。

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