[摘要] 数据显示，10月末，商品房待售面积68632万㎡，比9月末增加2122万㎡。
楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。
据国家统计局11月11日公布的数据显示，10月末，商品房待售面积68632万㎡，比9月末增加2122万㎡。其中，住宅待售面积增加1180万㎡，为历年高。楼市正面临痛苦的去库存阶段，中央决策层近日两次提到房地产去库存。有专家认为，如此高密度的谈及去库存，或继续出台具体的救市措施。
去库存是年末楼市的主题
据国家统计局公布的信息显示，2015年1-10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。10月末，商品房待售面积68632万㎡，比9月末增加2122万㎡。其中，住宅待售面积增加1180万㎡，为历年高。房地产投资增速连续下滑，截至今年10月份房地产投资暴跌至2%的增速。今年前十个月，房屋新开工面积下降13.9%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。土地成交总额为5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。
从供给看，无论房地产投资、新开工还是购置土地等都显示房地产市场仍处于疲态。投资增速持续下滑，投资增长率从2013年的19.8%下降到2014年的10.5%,2015年上半年进一步下滑至4.6%。
11月10日，中共中央总书记习近平在主持召开的中央财经领导小组第十一次工作会议上明确提出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”这是十八大以来习近平总书记首次明确提及房地产。习总书记此次关于房地产行业的言论，迅速被各大媒体转载，成为人们热议的话题。值得注意的是国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。李克强总理当时的表述是，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”库存问题已经引起国家高决策层的高度重视，去库存的任务被提升至前所未有的高度。
有专家认为，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济的角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。
郑州去化周期为7个月
报告显示，在第三季度50城存销比排序中，北海排名靠前，为30个月，说明库存去化周期长，市场压力大。合肥排名靠后，为6个月，库存去化周期短，市场压力小。其中，郑州市去化周期在50城排名中相对靠后，为7个月，去化周期在被调查的50城中相对较短，市场的压力相对较小。
“虽然政策一直在扶持，就前十个月完成的销售任务来看还是与预期存在很大差距。”一位房企老总告诉记者，他希望房价不要有太大波动，在年底前，去库存仍是首要的任务。
受多方面利好的政策的影响，郑州市很多处于停工半停工状态的工地都相继复工，与上半年相比，郑州市目前情况明显好转。但库存压力仍然不小，土地市场持续低迷。为了达到回笼资金的目的，很多房企表示，在将来很长一段时间里仍把去库存作为首要任务。
“待售面积、销售面积、新开工面积，城镇化率、人口结构等多个影响房地产供需关系和结构的指标测算，房地产市场已由过去高速增长时期进入平稳增长阶段，且在中短期来看，开发商将要做好打一场”去库存持久战“的准备，地方政府也将迎来土地财政持续萎缩的新常态。”业内人士分析表示，房屋售价回暖的同时，房地产投资却在减少，其中很重要的一个原因就是受高库存量的影响。而房地产行业投资的疲软，将会在很长一段时间内给其他行业的投资和生产等方面带来一定的不利影响。
风向“去库存”将成楼市政策主要目标
有专家表示，高层释放出“化解库存”的信号预示着，新一轮更强的救市政策将可能出台。并认为在政策的刺激下，一线重点城市房价上涨将是大概率事件;而三四线城市房价大涨和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手买房。至于投资者，在三四线城市的风险仍很大。
继去年末开启降息的周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年。流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。而对于“有保有压”的楼市调控方向，不少业内人士认为，接下来楼市政策或出现分化。
“从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。将来的金融政策方面将相对宽松。”有专家认为，2016年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末开始的相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，从现在开始，政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策。无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。
开发商各种促销手段去库存
实际上，面对巨大的库存，自2014年开始，众多开发商已选择降价走量消耗库存。开发商频繁采取以价换量的举措，“打折优惠”、“垫首付”、“送精装”等促销戏法频频上演。
去年以来，随着市场供应的不断放量，买房者心态愈发理性，迫使诸多开发商不得不在营销上求新求变，不断改变销售策略，挖掘潜在客源。尤其是体验式营销手法日渐凸显，让不少购房者感到新奇并称赞有加。像通过网上三维动画展示、线下看房直通车拉购房者参观工地、上门接送客户看房、免费让购房者体验样板间,还有让购房者感受后期物业服务等形式，吸引潜在购房者。除此之外，“全民营销”，尤其是“老带新”的熟人经济已经被众多开发商运用得炉火纯青。
“去库存是一个永恒的使命。高库存下不同的是，去化周期长导致现有去化速度显得缓慢，加快去化速度的方式关键在刺激量价关系上，营销要做好氛围。根据开发商资金情况和项目布局不同，方式也有可能不一样，主流以价换量搞促销，还有其他诸如优化贷款政策、降低购房门槛、扩大宣传覆盖面、加强老带新等方式。”某房企策划总监表示。
对开发商普遍面临高库存的今天，多元化的营销成为关键。郑东新区某项目总经理表示，对于性价比稍差的滞销产品，走量有三条路，，直接降价促销;第二，做出产品的附加值，配套完善，提高产品品质等;第三，走出去，寻找精准的目标客户群。现在，市场已经转变，对开发商的前期产品定位能力、人才储备、营销创新、资源整合能力都提出了新的要求。“实际上2015年的市场是特别强势的，从各种救市政策和调控政策来看，2015年也是非常好的去库存的时间。”
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