[摘要] 据相关数据显示，2004-2014年，上海市文化产业的增加值占GDP的比重已从过去的5.47增加至6.43，并且呈现逐年提升的态势。在李克强总理提出的“大众创业、万众创新”的政府支持及推动下，我国的文化创意产业正呈现蓬勃发展的态势。
据相关数据显示，2004-2014年，上海市文化产业的增加值占GDP的比重已从过去的5.47增加至6.43，并且呈现逐年提升的态势。在李克强总理提出的“大众创业、万众创新”的政府支持及推动下，我国的文化创意产业正呈现蓬勃发展的态势。与此同时，在上海，文化创意产业园区相继诞生，新一轮的老建筑改造与开发浪潮正在持续进行。
1、商业与办公如何复合？老建筑改造的文化创意产业园区区位优势明显，交通便利，也非常适合商业扩大辐射范围。商业与文化创意相融合，更直接地将创意转化为生产力和价值。
从业态上来说，文化创意产业园区分为以创意办公为主导和以商业休闲为主导两大类。其中为M50和红坊为代表的创意办公园区，其以满足园区办公人群需求的餐饮、零售等商业占比约为20%以内。相反，以商业休闲为主导的1933老场坊、同乐坊等，其商业的类型更加多元化，商业占比约60%以上。
从空间布局来说，又分为分离型和融合型两大类。由三益设计操刀的弘基创邑老码头改造项目就是典型的分离型商业与办公复合园区，其空间相对独立，互不干扰。而以8号桥为代表的融合型创意园区，其布局更分散，在商业与办公的功能上更互补，也更有利于提升商业的价值和人气。
▲三益设计改造项目：弘基创邑老码头
2、如何开发及运营管理？统一规划和经营、长远的运作理念是此类项目成功的一个重要因素。
承租改造是一种传统的商业模式，从项目的早期定位、改造成本的投入，到开发周期的预期、租金的设定，都需要有统一的规划和经营思路，通盘考虑。因此此类项目，综合较高，但是投资回笼期较长，且中短期现金流差，改造成本占比高。
从运营管理的角度来说，文化创意办公园区是一个办公、资源、服务的综合平台，其对于商业业态的多元化程度需求更高，且受到市场环境的影响，后期商业和办公的比例还需要不断的调整和完善，避免项目定位的偏差。
▲三益设计改造项目：弘基创邑老码头
以三益设计的创邑老码头为例，其共分为三期开发。一期二期以餐饮用户为主，2014年开始，逐步减少餐饮比重，总共调整出近1万平方米可出租面积，根据区政府打造外滩金融聚集带的产业布局，重点面向文创、金融类企业招商。此外，三期推出了创邑“socool”服务式创意办公园区，重点导入创意产品工作坊、先锋艺术家工作室、商务办公等文创元素。
▲弘基创邑老码头总平图
3、如何进行改造与设计？以保护整体建筑格局为基础，内部注重空间设计利用，外部注重形象创意、公共区域打造。
对于老建筑的改造与设计，一方面需要符合现有的商业逻辑，根据其办公需求、公共开发空间等特点进行规划布局。另一方面也要尊重原有的建筑，保留肌理和重点价值性建筑，拆除和加建局部建筑。此外，注重交通流线安排、对于公共空间和灰色过度空间的设计，以及小品景观、装饰细节等细节设计也是此类项目设计的重点。
▲三益设计改造项目：弘基创邑国际园
位于愚园路的弘基创邑国际园是三益设计的又一个老厂房改造项目，同时也是三益中国目前的办公所在地。项目前身是原上海长征制药厂的老厂房旧址，改建后共包括9栋楼。项目保留了原来厂房的结构和平面形式，将内部的大空间根据设计院的使用要求，重新布局，将不同空间融合、穿插以及对比，形成既是工作场所，也是生活空间，不同空间的融合、穿插以及对比是整个设计中突出的亮点。
▲层高转换处形成休息平台
创邑办公楼既表现了建筑设计师集生活工作于一处的非常规工作方式，又反映了存在于建筑自身特性中的一种明显的工业传统建筑形式。在一定意义上是一种对历史建筑再循环、再利用和可持续发展的重要形式———这是新世纪设计至关重要的理念。
▲开敞的设计工作空间
4、未来的发展方向？老建筑重生=（创意性办公）+商业+……？
未来的创意办公园区将更具有城市性和混合性，多业态的复合将满足更多使用者对于生活质量和休闲方式更高层次的追求。未来，集体育、健康、生活、工作于一体的体验化城市混合型的文化创意产业综合性的物业或将成为未来市场开发的主流。
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