[摘要] 全国库存总量——全国存量32736万平米，同比增幅持续收窄同策咨询研究部数据显示，截止2015年6月底，监测的一、二、三四线共38个城市，商品住宅累计库存余量为32736万平米，环比上月上扬0.57个百分点，而从同比情况看，增幅7.64%，增幅较上个月缩减0.7个百分点，跌至2014年2月以来低位。
一、库存总量——存量32736万平米
同比增幅持续收窄同策咨询研究部数据显示，截止2015年6月底，监测的一、二、三四线共38个城市，商品住宅累计库存余量为32736万平米，环比上月上扬0.57个百分点，而从同比情况看，增幅7.64%，增幅较上个月缩减0.7个百分点，跌至2014年2月以来低位。
就一线城市库存来看，截至6月底，4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）的累计库存余量为3565.3万平米，环比小幅下滑1.34个百分点，同比上扬9.08%，同比增幅自今年2月以来持续走低。
从监测的15个二线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量为18882万平米，环比上扬1.01%，同比上扬幅度为7.36%。自去年二季度以来二线城市存量一直保持高位震荡，19000万平米的存量水平相比去年上半年抬升明显。
从监测的19个三四线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量连续9个月破万，本月存量为10289万平米，较上个月微幅上扬0.45个百分点，从同比情况看，涨幅为7.67%，是近20个月低同比涨幅。
6月监测城市库存余量10城市与5月相同，仅天津、西安的排名相互进行了对调，而威海、武汉、西安分别以4030.59万平米、2815.11万平米、2094.50万平米的存量居监测城市的前三位。
从各城市存量较上个月的浮动情况来看，38个监测城市中，有17个城市环比下滑，较上个月减少7个，下滑幅度大的是广州，达4.71%，杭州(含萧山余杭)商品住宅（不含保障性住房）下滑幅度居第二位，为4.47%。相对地，有19个城市本月存量上扬，较上个月增加6个，其中，福州以8.88%居首，焦作以8.66%居第二位。
在环比上扬10榜单所提到的城市中，有4个二线城市，1个为一线城市，而剩余的5个均为三四线城市，相比五月二线城市数量增多，上榜的四个二线城市为福州、西安、大连和呼和浩特，一线城市为北京，其中福州本月存量环比上扬8.88%，在38个监测城市中领跑，前十中环比增幅小的北京也增长了2.98%。
同策咨询研究部分析师许之静认为，二季度楼市基本面全面回暖，红五红六月市场供求两旺，一线城市出现供不应求形势，在高供应高成交的局面下，虽然整体库存量仍然维持在高位，但一方面同比增幅五、六月份降至一年以来低值，另一方面存销比下降明显，一、二线城市存销比降至15个月以下。
根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近8个月时，房价有上涨倾向；当存销比在8- 15个月时，房价处于合理区间；当存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；当存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。截止2015年6月底，一线城市存销比为9.16个月，有上涨趋势；二线城市存销比为14.35个月，房价有下跌倾向；三四线城市存销比为32.27个月，依然远超合理区间，存在显著的降价压力。
二、监测城市库存走势
（一）6月监测城市库存明细——10上榜城市与上月相同，一二线城市占9个
根据同策咨询研究部监测的38个城市，6月监测城市库存余量10排名与5月基本相同，仅天津、西安，的排名相互进行了对调。在10榜单所提到的城市中，有8个为二线城市，一线城市中，仅上海入榜，与5月相同。
排名前三位的是威海、武汉、西安存量面积分别为4030.59万平米、2815.11万平米、2094.50万平米，威海和西安的存量均较上月上扬，上扬幅度分别为0.47%和8.35%，存量前十城市中西安环比涨幅大，排名第十的杭州库存量本月环比降幅前十城市大，下降4.47%，去化压力相对减轻。
（二）环比增长、下滑情况——存量环比上扬城市有19个，涨幅扩大明显
同策咨询研究部数据显示，截止6月底，从监测的38个城市的情况看，商品住宅库存量环比上扬的共计22个城市，较上个月增加9个城市，依据环比增幅，排名前10的城市依次为：福州、焦作、西安、三明、舟山、大连、滁州、呼和浩特、莆田、北京，上扬幅度从8.88%到2.98%不等，环比上扬幅度较5月（6.78%—0.41%）扩大明显。
在环比增幅前10 的排名中，福州居首，库存环比上扬幅度为8.88%，从该城市近三个月的去化速度，计算存销比，目前福州商品住宅可售余量需要23.67个月才能消化完毕，相比五月份增加6个月，在检测的15个二线城市中，存销比仅低于呼和浩特和大连。
值得注意的是，本月在环比增幅前10城市中，有4个为二线城市，还有1个为一线城市，而剩余的5个均为三四线城市，上榜的四个二线城市为福州、西安、大连和呼和浩特，一线城市为北京，其中福州、西安两城存量同比上升幅度超过8.5%，存销比情况与其他二线城市差距明显。二线城市内部出现分化，同策咨询研究部分析师许之静指出，在“330新政”以及四次降息三次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如南京、南昌、苏州、杭州等城市，市场将没有去库存压力，下半年预期会涨价或会出现买涨不买跌的现象，“日光盘”的现象也将再现；对于少数二线城市、大多数三四线城市总体来看，楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存，“救市”政策频发短期内尚无法改变这些城市供大于求的问题，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。
除北京之外，沪、广、深本月存量环比均出现下滑，其中上海（不含保障性住房）下滑2.74%，广州存量下降幅度达4.71%。
另外，从存量环比下滑的城市看，有17个城市环比下滑，较上个月减少7个，下滑幅度大的是广州，达4.71%，杭州(含萧山余杭)商品住宅（不含保障性住房）下滑幅度居第二位，为4.47%。
（三）同比增长、下滑情况——同比上扬居前的10城中，三四线占7席
同策咨询研究部数据显示，截止6月底，从监测的38个城市的库存数据来看，30个城市的商品住宅库存量均同比上扬，较上个月减少1个，同比增幅排名前10位由大到小依次为：莆田、运城、西安、长沙、滁州、焦作、大同、北海、六安、南京，上扬幅度从43.39%到18.25%不等。
其中，同比涨幅前10的城市中，没有一线城市，同比涨幅大的一线城市上海，本月上海（不含保障性住房）存量同比上升9.95%，相比5月下滑8个百分点。
另外，数据显示，同比下降的8个城市中，同比降幅由大到小依次为：三明、大连、常州、天津、苏州、东营、南昌、惠州，下滑幅度在31.97%至0.32%。
三、存销比走势
（一）监测城市存销比走势——存销比为16.16个月，同比下滑幅度达到23%
同策咨询研究部数据显示，6月份，监测的38个城市累计存销比为16.16个月，延续了三月以来的下滑态势，本月环比下滑幅度11%，而同比下滑幅度达到23%，相比上个月的下降幅度扩大了10个点。
同策咨询研究部分析师许之静指出，随着5、6月份多数一二线城市楼市火爆，导致去化存量速度明显加快，尽管，三四线城市存销比同样出现明显下降，但由于前期存量较大，积重难返，整体存销比仍然在30个月以上。根据同策咨询研究部的研究，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近8个月时，房价有上涨倾向；当存销比在8-15个月时，房价处于合理区间；当存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；当存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。
截止2015年6月底，一线城市存销比为9.16个月，有上涨趋势；二线城市存销比为14.35个月，房价有下跌倾向；三四线城市存销比为32.27个月，依然远超合理区间，存在显著的降价压力。
监测的具体城市来看，在38城中存销比大的10个城市中，二线城市有3个，除了大连和呼和浩特外，本月新增了福州，其他7个都是三四线城市；排名前3位的城市分别为威海、锦州和呼和浩特，呼和浩特虽然本月存销比下降但降幅不及大同，本月成为存销比第三高的城市，威海、锦州排名不变，三城存销比分别达221.54个月、89.85个月、59.43个月，威海和呼和浩特较上个月减少12%、6%，锦州上升11%。
而在存销比居前的10个城市中，7城的存销比较上个月出现不同程度的下滑，下滑幅度从6%到30%不等。其中下滑幅度大的是大同，其存销比从今年3月份的141.19个月一路下跌至本月的47.83个月，本月环比降幅达30%。
而在商品住宅存销比为16.16个月的情况下，监测的38城中，有20个城市存销比高于16个月，其中三四线城市居多，包括呼和浩特、大连等二线城市，由于其经济发展不平衡，公共资源分配不平衡，去库存压力依然很大。
（二）一线监测城市存销比走势——存销比9.16个月，深圳仅6.21个月
同策咨询研究部数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅累计存销比为9.16个月，环比上个月大幅下滑19%，环比下滑幅度近年来仅次于上月，同比情况来看，本月一线城市存销比下滑幅度达到40%。一线城市存销比自去年2月以来首次低于10个月，回到13年时水平，市场基本面已反弹。
6月份，一线城市的合计成交面积为443.62万平米，环比、同比分别上扬13%和100%。
同策咨询研究部分析师许之静指出，一线城市由于其市场供应紧张，市场需求旺盛，对于利好政策敏感性较大，330等一系列政策以来，一线城市无论是从成交量上还是房价上，都是领涨，深圳上海住房均价在今年上半年均突破3万元/平米的月均价。随着一线城市市场基本面的复苏，市场呈现供不应求态势，北上广深房价已进入一个常态化的上升通道。
从4个一线城市具体情况看，6月份，北上广深的存销比依次为11.79个月、8.80个月、9.04个月、6.21个月，其中，深圳的存销比再次下降，已经低于了8个月的正常合理范围值，深圳5、6月份房价已出现明显上涨。
同策咨询研究部数据显示，深圳6月商品住宅供应量为88.63万平米，环比上扬53%，同比上扬接近2倍，为去年12月以来供应量高的月份，而成交方面也相当给力，全月去化商品住宅76.90万平米，环比上扬26%，同比上扬2.3倍，均价呈现一路走高态势，6月深圳住宅均价首次突破3万元/平米，达30713元/平米，环比上扬8%，上扬幅度居一线城市之首。从其上半年情况看，去化量达到了314.6万平米，均价达28040元/平米，均创历史新高。
同策咨询研究部分析师许之静指出，3.30新政后，深圳房价一路高歌猛进，多个项目均价暴涨30%-40%，全市整体成交均价则有10%左右的上涨。而深圳供应量一直是一线城市中为紧张的，土地供应面临几乎枯竭的事实，市场新增量只能依靠城市更新地块来解决，出让规模持续缩减，这不仅推高了地价，也制造了供求紧张的预期，市场的供不应求及因调控而压抑了许久的需求，是导致深圳此轮楼市异常火爆的原因。而值得指出的是，此轮房价暴涨以及购房者蜂拥入市，普遍是以“投资”的心态购房，会加剧住宅供需的不平衡。
而从其他3个一线城市存销比情况看，都已经处于8-15个月的合理范围值，市场基本面呈现快速反弹趋势。
（三）二线监测城市存销比走势——6月存销比为14.35个月，同比连续两月下降
同策咨询研究部数据显示，6月份，二线城市存销比14.35个月，较上个月继续下降9%，从同比情况来看，降幅扩大至24%，延续了5月的良好走势，存销比跌至去年四季度市场去化量大增时的水平。
从监测的15个二线城市看，除福州外所有的城市存销比环比均出现下滑，其中，西安下滑幅度小，为3%，杭州(含萧山余杭)(不含保障性住房)下滑幅度大，达20%。而从同比情况看，除了西安、成都两地存销比上扬外，其余的13 个城市存销比均出现同比下滑，下滑幅度大的是呼和浩特，本月同比下滑58%，但其存销比依旧高达59.43个月，居监测的二线城市首位。
二线城市中南京、南昌、苏州存销比接近8个月，房价有上涨倾向，长沙、重庆、成都、厦门、杭州这5个城市存销比处于8-15个月的压力范围值内，房价处于合理区间。武汉、西安、天津、青岛，这4个城市的存销比接近于15个月，房价面临下跌压力，而呼和浩特、大连、福州，这3个城市的存销比高于20个月，远超合理区县，存在库存压力。
同策咨询研究部分析师许之静指出，二线城市当前在政策刺激下出现了明显的分化，存销比在15个月以下的城市，比如南京、苏州、南昌等城市，房价仍处于上行通道，接下来几个月势必会出现涨价的现象，部分存销比远高于20个月的城市，仍然面临去库存的压力，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
（四）三四线监测城市存销比走势——连续16个月存销比超过30个月
同策咨询研究部数据显示，6月份，监测的19个三四线城市商品住宅累计存销比为32.27个月，环比下滑7%，而从同比情况看，同比上扬3%，虽然未能延续5月同比下滑走势，但同比涨幅低于过往水平。从三四线城市6月商品住宅成交市场看，去化325.64万平米，环比下滑9%，同比下滑27%。
同策咨询研究部分析师许之静指出，监测的19个三四线城市存量近10个月均维持在10000万平米以上，存销比连续16个月超过30个月。330新政以后，楼市“分化”特征将更加明显，一二线城市，和大多数三四线城市，呈现“冰火两重天”的格局，未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。目前来说没有人口规模、没有产业支撑、没有大城市房价挤出效应的三线城市不容乐观，部分三靠（人口规模/产业/核心城市周边）城市仍旧存在潜在机会。
从监测的三四线城市的具体情况来看，本月存销比偏高的城市有威海和锦州，威海虽然连续3个月保持较大程度降幅，但受高库存限制，本月的存销比仍为221.54个月，锦州存销比也高达89.85个月，上月存销比为68.61个月的大同本月存销比降至47.83个月。
19个三四线城市中，有7城环比上扬，上扬幅度从2%到21%不等，黄山涨幅大，上扬21%，而其他12个城市环比下滑，下滑幅度从2%到30%不等。而从同比情况看，依旧有6个城市同比上扬，上扬幅度落差较大，其中，大同本月存销比47.83个月，同比上涨4.55倍。
虽然6月份三四线城市的存销比确有下滑，但从目前三四线城市32.27个月的存销比来看，依旧远超合理区间。大多数三四线城市去库存压力依旧较大，房价仍然面临下跌压力。当前限购松绑，以及降息等政策出台并未改变去库存的市场基本面。
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