[摘要] 而交房时，我们也不得不面对越来越多的问题：房屋质量不达标、面积缩水、逾期交付、霸王条款等。买房时遭遇纠纷事件，导致权益受损怎么办？向消协投诉?与开发商直接交涉?寻求媒体曝光?还是认栽，让苦水自己吞?或许对于买房你有一套自己的经验与技巧，但房地产市场的乱象却让你却“防不胜防”。
6月即将结束，2015上半年的郑州楼市也将完结！同时，郑州也迎来了小的交房潮！据房天下统计，不少楼盘的交房时间都定在6月底或者7月底。而交房时，我们也不得不面对越来越多的问题：房屋质量不达标、面积缩水、交付、霸王条款等。买房时遭遇纠纷事件，导致权益受损怎么办？向消协投诉?与开发商直接交涉?寻求媒体曝光?还是认栽，让苦水自己吞?很多朋友选择加入维权行列，但是买房到底该怎么维权？
在了解如何维权之前，我们先看看其他维权“大神”是怎么做的！
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这些维权案例让人惊叹维权人“智慧”的同时，也能让我们从中体会到维权的艰辛，一般的维权方式是不会引起开发商重视的，甚至会不了了之，所以购房者只能另辟蹊径，不断创新维权方法。但这些方法后是否能达到效果呢？
购房者在买房的时候，一定要擦亮双眼，谨慎选房，不能被楼盘的过度宣传包装所“蛊惑”。若遇到维权事件，务必要保持清醒，切勿冲动维权，一直要用好法律武器维护自己的合法权益！房天下为您整理了买房到底该怎么维权十大注意事项，菜鸟买房必看！
买房到底该怎么维权
买了房子之后遭遇楼盘降价，这是令老业主非常“愤恨”的一件事。不仅是郑州，范围内因降价打砸售楼处的新闻层出不穷，说来也是，今天买的房，明天降了价，作为购房者来说自然气不打一处来，更何况房子不是小物件，这差几千的均价，总价上就相差几十万。
不过话说回来，商品房也是一种商品，有涨有跌乃是市场经济的特征，以打砸行为向开发商施压，“许涨不许跌”就有点说不过去了。换位思考，要是买了房第二天这房子就涨价了，那开发商是不是也能要求购房者贴钱呢。
从法律上讲，开发商降价对老业主来说是很难维权的，这是房地产交易的风险。除非合同有约定，如果签合同时开发商有书面承诺，承诺不降价，或若降价就赔偿业主损失，这样就可以获得赔偿。老业主聚众打砸售楼处是非常不可取的行为，打砸售楼处只能徒劳无果，甚至会构成犯罪。
看房子的时候，不少楼盘会宣传地天花乱坠，“临湖而居，演绎浪漫风情”，可能只是附近有个小池塘；“坐拥中央商务区”，实际往往是旁边有座写字楼。为了吸引消费者、推销房源，不少开发企业的广告作出不切实际的夸大宣传，欺骗和误导消费者。
有的项目打出“买我们的房子，三年确保增值20%”之类的口号，这实际上是开发商的过度宣传包装。如上所说，商品房也是商品，有涨有跌是市场经济的特征，不能确保一定会增值。
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。
《广告法》第三十七条规定：(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
三、 房屋出现质量问题怎么办
居住安全、踏实重要，然而青岛海上嘉年华地基下沉、绿地香颂安全管理资料不全、星雨华府墙面裂缝等质量问题都可能引发安全隐患，购房者必须留意。
房屋的质量问题可以大致分为几个等级；1、房屋的主题结构质量不合格，这种问题比较严重，例如房屋主体倾斜，坍塌等等；2、严重影响正常的居住使用问题，入不能正常供水供电等等；3、其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。基本上出现的收房问题都属于上面三类，而针对上面的三类问题都有不同切更加合适的解决方式。
(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买房人一般可解除合同并要求赔偿损失。
(二)对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。
(三)对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。
总之，住不了可以要求退房，住得了可以要求对不满意的地方进行修复或者补偿
四、物业不给力 业主很无力
业主与物业之间就是“挥刀动土”的事情屡见不鲜，基本上都是物业先做了一件让业主们不能接受和忍受的事情，引起了业主的反抗。万科作为大品牌，物业服务应该不错，可是万科生态城物业服务跟不上，被广大业主诟病。
物业服务常见问题如下：
1、物业随意在小区张贴广告。虽然一般人不抗拒广告，但是如果小区的公共部分张贴上了广告，也会影响大家的心情，而广告张贴带来的又被物业所获取，心中不满油然而生。
解决：对于这种小区物业擅自利用小区公共部分的类似事情，需要得到业主们或者业主大会的同意才行，物业没有独立权利，而获得的也得归集体所有，主要用途作为小区的维修等公共资金。
2、每当物业做的事情不让业主满意的时候，业主就会采取拒交物业费来进行反抗，但这样做不仅不能解决问题，反而会激化两方的关系。
解决：所以遇到这种物业服务不到位的情况时，应该先保留相关的证据，物业费照交，然后向业主委员会投诉或者提起诉讼，因为即使交了物业费，如果真的胜诉后可以根据情况要求进行相应的赔偿。
4、 物业费上涨也是经常出现的情况，到底能不能涨，凭什么涨也是一只困扰大家的一个问题。从市物价局房地产价格处了解到，目前，物业费的收取分两个类别：在普通住宅小区，物业费实行的是政府指导价；而在高级公寓、别墅等住宅区，以及商业地产中，实行的则是市场调节价，由物业公司和业主协商确定。也就是说再物业费的调节方面是有一定的范围的，不过都需要再调节的范围之内，如果超出了业主的接受范围，则可以向有关部门进行举报，等待相关部门的确认。
五、 开发商延期交房 如何维权?
针对开发商延迟交房，业主们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，如果开发商没有按期交房，业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。
六、 房屋面积缩水怎么办
想防止房子缩水，要学会计算“得房率”，按照相关的法律规定，不同建筑类型的得房率是不一样的，板楼：80%(大约)；塔楼75%(大约)；写字楼70%(大约)；商场65%(大约)。因为使用率与人流量密切相关，人流量越大的地方，公共分摊面积就越大，使用率就越低。
根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
七、 遭遇霸王条款咋破解
置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证等方面。
霸王条款(一)
变更交楼条件，降低交楼标准
某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为：“该商品房经验收合格，即：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。
破解：
该条款的“霸王点”在于：对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标准，减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑然不知。
房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为：
1、工程竣工验收合格，取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;
2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;
3.取得供水、供气、供电、通邮的使用证明材料。
维权建议：
购房者签约时多留意关于交楼标准的条款，好以房管局示范文本的规定为准，尽量避免变更交楼标准。
霸王条款 (二)
延长开发商的办房产证期限
某楼盘购房合同补充协议约定：开发商应在交楼后540日内办妥房产证。
破解：
该条款的“霸王点”在于：延长了开发商的办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定：开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。
维权建议：
购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定，注意工作日和日历天的表述，尽量避免延长开发商的办证期限，以免权利受损。
霸王条款(三)
限制购房者行使合同的单方解除权，加大购房者解除合同的损失
某楼盘购房合同补充协议的约定为：商品房项目变更规划、设计的，开发商应当书面通知购房者。购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。购房者要求解除合同的，应配合开发商办理相关合同解除手续，开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款，解除合同及办理相关手续的费用由购房者承担。
破解：
该条款的“霸王点”有三个：
1、将购房者单方解除权的行使期限严格限制为：开发商发出通知之日起15日内。而房管局示范文本对该期限未作规定。
2、将开发商向购房者退还购房款的期限规定为：购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比，大大延长了开发商退款的期限。
3、免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务，并且规定解除合同引起的费用由购房者承担，与房管局示范文本相比，免除了开发商的违约责任，使得购房者无法向开发商索赔。
维权建议：
购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款，尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。
霸王条款（四）
使用专项维修资金的规定与法律规定不符
某楼盘的前期物业服务合同规定：“本合同签订后，即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用。在成立业委会之前，由3个或3个以上业主确认或提议，物业服务公司便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造”。
破解：
该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定。《物权法》第76条规定，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
霸王条款（五）
侵犯购房者的自主选择权
某楼盘认购书约定：“如认购方采取公积金按揭(包括组合按揭)，则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%。”
破解：
住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款应享有平等地位。根据消法第9条规定，职工作为购房者，享有自主选择权，有权根据自身实际情况选择贷款方式。但是该认购书条款中规定购房者使用公积金按揭(包括组合按揭)，房价需上浮8%，实际上是对使用公积金按揭(包括组合按揭)的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者自主选择使用公积金按揭(包括组合按揭)的权利，侵犯了购房者自主选择权。
八、规划不是你想变 想变就能变
这类问题没有遇到还好，要是遇到了就问题大了，举个例子：当你买房子的时候，开发商告诉你这边是绿化，那边是高尔夫球场，结果过了一两年，规划一变，绿化没有了，高尔夫场变停车场，严重的降低了居住质量；更加可怕的是房屋周围的垃圾焚烧厂等等隐藏规划作为恶梦般的存在。
针对此类规划上的私自变更，这类情况必须有规划上的支持，也就是有相关的规划说明书或者图纸，能够证明业主当时买下这里是有规划的相关原因。只要有这类的证明就能保护业主的权力，如果开发商明知规划设计，却刻意作虚假宣传的话，那就涉嫌欺诈，应当承担相应的法律责任。法律明确规定，以欺诈方法订立的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销，并可要求对方赔偿相关的损失。
九、 开发商跑路 楼盘烂尾
去年5月份，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉被曝“跑路”，其开发项目除大陆馨园小区已交房之外，在即墨的两个项目均停工；三盛国际海岸资金周转出现问题，面临烂尾风险。
市民打算购房前，应该好好查看开发商的资历 ，如开发过哪个楼盘，资金实力如何等。不过大多数市民没有能力调查房产开发公司的资金状况，在这种情况下，除了购买之前考察开发商开发过的楼盘外，应尽量选择规模大、知名度高的品牌开发商。
市民购房后，切勿忽视网上签约流程。网签可以有效避免一房多卖，通过网签和资金监管，能大限度地保证买卖双方的权益。开发商如果存在一房两售或一房多售的情况，他们有可能不将已签约的合同上报到政府房地产市场信息网，或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。因此，业主购房后，好主动查询自己的房子是否已经通过网签，信息是否与自己的购房信息相符。
市民购房后，不能结束对已购买小区楼盘的关注，要定期致电自己的置业顾问或售楼处咨询，并致电房管局查询是否网签；能在签合同之初进行网签的，尽量当时就网签。另外，市民购房后应该多关注该楼盘的小区业主论坛，或者加入加入业主群等，多方面关注已经购买的楼盘信息。
当购买的楼盘发生问题后，业主该如何寻找解决问题的办法呢？如果真出现一房多卖或者已经购买的房子被抵押的情况，业主可以根据购房合同约定，以开发商用欺诈手段签订商品房买卖合同，或者商品房买卖合同订立时显失公平，或者买卖双方对商品房买卖合同内容有重大误解为由，向法院或仲裁机构请求变更或撤消合同，通过法律途径来挽回部分损失。
十、非毛坯房以次充好 如何是好？
非毛坯房容易出现问题的地方在于装修，而装修又是属于事前行为，购房者并不能有效参与和监督，是装修过程“暗箱操作”，万科蓝山就出现了非毛坯缩水的问题。那么怎样避免此类情况呢?
购买非毛坯房要在签合同时约定装修细则和个人权利的行使。 购房合同应注明装修细则，以详细条款将装修所涉及的难题，如:材料品牌、材料质量、环保、维修等问题，写进合同。这样不仅减少了交房时问题的发生，更确保了消费者的合法权益。
首先，在合同中应明确工程适用的施工规范，可参照建设部颁布的《住宅装饰装修施工规范》；
其次，合同中应明确工程验收标准，地区装饰装修质量检验规定的，好以规定为标准;通常情况下，非毛坯房的质量验收标准可参照《高级装饰工程验收标准》来进行约定；
第三，合同中应明确装饰工程的监理公司，要求开发商后出具合法监理公司的报告；
第四，应约定违约责任。在《商品房买卖合同》中，对违反装饰、带装修约约定的情况处理方式有两种：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”;一种是双方自行约定。如果选择种，务必明确价格标准;如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。
值得注意的是，非毛坯房一般都有样板间，但样板间往往与购房者收到的房屋之间会存在或多或少的差异，购房者在签订合同时好问清楚实际房屋与样板间之间的差异，必要时要求房开公司将相关承诺写入合同附件。如果遇到项目变更，合同中则要有装修项目变更的约定，说明装修改动应签署工程变更单，以明确改动的项目和时间。
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