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李晓峰:楼市逐步回暖 基础仍需整固

河南日报   2015-06-18 08:48

[摘要] 总体上来看,在三四月份楼市逐渐复苏的基础上,5月出现市场回暖应该在预料之中。因为经过两年多的调整,房价稳中有降,库存量攀升,去库存化压力增大,许多开发商顺应市场调整主动降价促销。

时至六月,中指研究院日前发布的“百城房价”数据显示,5月份100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个,其中北上广深四大一线城市环比全涨。武汉、南京、成都、重庆、天津、杭州等几个大城市中除了杭州环比下跌0.43%外,其他5个城市均环比上涨。

总体上来看,在三四月份楼市逐渐复苏的基础上,5月出现市场回暖应该在预料之中。因为经过两年多的调整,房价稳中有降,库存量攀升,去库存化压力增大,许多开发商顺应市场调整主动降价促销。

另一方面,经过这么长时间的徘徊、等待后,大部分刚性需求者开始入市。中国13亿人口决定了住房的刚性需求潜力是巨大的。再一方面是去年以来央行定向调控力度加大,先后两次降息降准,不但使得市场流动性充足,而且房贷利息成本已经处于低位。据测算,目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位,甚至低于2009年历史宽松时期执行的5.94和3.87。促使住房刚性需求得到了释放。

但同时也看到楼市5月份的表现尚不足以得出楼市全面回暖的结论。一个现象是,楼市走势分化在加剧。在一线城市全面回暖的同时,部分二线城市5月份的市场成交量其实比4月份要低。一些三四线城市开发商受资金链条断裂影响跑路的不在少数。这主要是前几年三四线城市跟风一二线城市,盲目扩张房地产,以及大型房企盲目进驻三四线城市,脱离当地百姓收入状况,盲目做高房价、酿造泡沫带来的今日后果。

另一个现象是5月份虽然环比价格上涨,但是,同比价格大多数城市仍在负增长。十大城市中除了深圳和上海同比分别上涨4.69%和2.7%以外,其他城市房价同比都在下跌,多下跌幅度在两位数,杭州和重庆分别下跌11.64%和11.20%。这些数据均表明楼市回暖的基础仍需进一步整固。

楼市回暖企稳对于整个宏观经济都有益处。有利于稳增长,减轻经济下行压力;有利于化解金融风险,腾出充足时间和空间化解消化长期以来积累的泡沫风险。特别是目前依靠市场力量显露出的回暖迹象,既是发挥市场在资源配置中主导作用的一系列改革结果,又反过来验证依靠市场力量、市场机制才能使得房地产乃至整个经济发展稳健和软着陆。

目前,宏观经济下行压力虽然仍旧很大,不过随着改革红利的不断释放,企稳和复苏迹象将会更加明显。楼市回暖既是反映、又将促进经济复苏步伐加快。随着经济逐步向好,楼市全面回暖应该是大概率事件。同时,国内外经济状况决定了货币政策持续宽松是未来大方向,这将是楼市持续回暖的流动性因素。

总之,虽然尚需巩固基础,但未来楼市整体回暖是大趋势。不过在整体回暖的过程中,一二线城市与三四线城市房地产分化以及企业分化、产品分化的加剧也是不可避免的事实。

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