[摘要] 购买房屋前，签约人虽为产权人，作为房产共有人的配偶另一方也书面同意出售，但仍可能存在冠名产权人之外的其他权利人嗣后主张权利，按《物权法》和《合同法》规定，善意取得不动产有法律依据，但仍需买受人就对价、善意进行举证，为避免诉讼风险，买受人在源头上对权属是否存在争议有必要多做一些了解。
律师简介
王森，1975年12月出生，汉族，研究生学历，中共党员，河南洛太律师事务所专职律师。常年致力于企业顾问与公司业务、金融业务、刑事业务，钻研各类合同纠纷。在各种法律服务的过程中，能够权衡各种利弊，秉承细心、诚恳、热情、专业的态度，大限度地维护当事人的利益。积极参与公益事业，系洛阳市工商局、洛阳市消费者协会义务监督员。
案情回顾
2010年，登记在王某名下的房屋被王某的孙女婿万某伪造公证委托书售与范先生并办理过户，王某的继承人吴某向洛阳市西工区人民法院提起行政诉讼，要求撤销房管局的错误行政行为。
西工区人民法院经审理判决撤销了房管局的具体行政行为。范先生在得知该判决后觉得非常委屈，自己全款买的房子，怎么就不是自己的了？范先生找到河南洛太律师事务所王森律师咨询。在了解了案情之后，建议范先生起诉要求确认房屋买卖合同有效，并针对此案做了详细的归纳和分析。
律师分析
1.万某构成表见代理。万某系王某亲属，在王某年事已高且不在系争房屋内居住的情况下，由万某代理售房，足以使人相信存在委托的可能性。万某向范先生出示的委托书及公证书虽系伪造，但该委托书形式上经过公证，足以使一般交易者对此产生信赖。万某未经授权以王某名义与范先生签订房屋买卖合同的行为，因范某为善意相对人，有足够理由相信万某有代理权，且支付了相应对价，实际居住系争房屋至今，故从维护交易稳定角度出发，应认定系争房屋买卖合同有效。
2.范先生构成善意取得。系争房屋转移登记虽被生效判决撤销，范先生取得系争房屋所有权并非基于《物权法》上的善意取得制度，但不影响作为善意相对人的范先生基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。故范先生起诉要求确认其与万某所签房屋买卖合同有效，法院应予支持。
律师提醒
在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中，如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销，受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权，但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。
无权处分行为符合表见代理情形，存在权利人和善意相对人两种需要保护的利益，同时亦可能存在行政和民事两种相互冲突的判决。实际上无论怎样判决，或者说法律确定保护哪一方无辜利益者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依据；相对人固然可以依善意取得及表见代理制度取得，但撤销颁证行为的生效行政判决包含了买受人实现过户在法律上存在的障碍。所以说防范之法，除审查权属状态外，对有代理人代为交易的情形，应就授权真实性更为留意。
购买房屋前，签约人虽为产权人，作为房产共有人的配偶另一方也书面同意出售，但仍可能存在冠名产权人之外的其他权利人嗣后主张权利，按《物权法》和《合同法》规定，善意取得不动产有法律依据，但仍需买受人就对价、善意进行举证，为避免诉讼风险，买受人在源头上对权属是否存在争议有必要多做一些了解。
无论是正式签订的购房合同，还是为登记签订的备案合同，当事人主体应保持一致，善始善终，对于委托他人签订的，务必核实并保留授权凭证。
房屋买卖合同订立后，应及时办理产权过户手续，即使依合同取得的所有权受法律保护，但因未登记，不能产生对抗第三人的效力。
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