[摘要] 5月份，郑州楼市在经过“银四”的疯狂之后，销量继续保持高位，和上月基本持平，但本月成交价格有大幅上升，价格站上历史高水平。
5月份，郑州楼市在经过“银四”的疯狂之后，销量继续保持高位，和上月基本持平，但本月成交价格有大幅上升，价格站上历史高水平。
10日，郑州同致行发布5月郑州商品房、商品住宅、商业、办公、区域指数解读。
一、商品房市场——“红五”比肩“银四”，销量高位维稳，价格创历史新高本月郑州市商品房供应138.31万㎡，环比上升34%，同比上升47%，商品房供应量年内再创新高，仅次于1月份168万㎡的供应量；而月度商品房销量为98.86万㎡，较4月份下滑0.26万㎡，环比下滑0.3%，同比上升42%；由于本月有大量高价项目的集中备案，代表项目为普罗旺世龙之梦、中海锦苑、郑州怡商花园式商务会馆、锦艺国际轻纺城等，导致商品房成交均价达10497元/㎡，成交价格为历史高水平，环比上升12.4%，同比上升7.5%。
1.1、商品房库存——供过于求，库存进一步增加
5月份，郑州市商品房供应138.31万㎡，去化98.86万㎡，供求比1.4，供过于求现象重新出现，月度库存量39.4万㎡。
截止到2015年5月底，郑州市商品房市场库存量达1392.2万㎡，库存量继续增加，按照近3个月月均88.6万㎡的去化速度计算，需要15.7个月的去化周期，由于近两个月去化量较高，所以去化周期有所减短，但去化压力依然存在。
从各区域的存库来看，二七区月度仍然供过于求，库存量继续加大，截止到5月底，库存量达245.6万㎡，位居；而位居第二的高新区目前库存量154.4万㎡，库存压力也比较大，去化压力依然明显；惠济区本月供不应求，截止到5月底以94.8万㎡的库存量位居第三。这三个区域的库存量极大，而且有部分潜在和未入市的项目，因此未来去化压力明显。
管城区库存量45.8万㎡，郑东新区库存量59.7万㎡，经开区库存量31.9万㎡，中原区库存量40.8万㎡，金水区依然存在供需缺口，目前缺口为56.5万㎡，本月供应量有所增大，缺口有所减少。
1.2、商品房各物业成交面积——商业、办公用房有所下滑，商品住宅保持不变
5月份，郑州市商品房销售98.86万㎡，较4月份下降0.26万㎡，商品房销量连续两月维持高位，其中分物业形态来看，占比大的依然为商品纯住宅，共计去化82.06万㎡，占比83%，和上月持平。纵观各月商品住宅销量来看，月度销量占比都较为稳定。
而商业用房月度成交3.39万㎡，占比3%，较4月份下滑1个百分点；办公用房去化10.3万㎡，占比10%，较4月份下滑3个百分点；而经适房和其他用房占比依然较小。
二、商品住宅——供销双涨，价格创历史高
5月份，郑州市商品住宅供应100.2万㎡，环比上涨10.6%，同比上涨30.6%，供应量连续3个月保持上涨态势；月度共计销售82.06万㎡，环比上升0.2%，同比上升59.3%，供求比1.2。商品房成交均价10468元/㎡，环比上涨17.1%，同比上涨26%，价格上涨大的贡献者为郑东新区普罗旺世龙之梦，本月共计备案307套房源，备案面积6.6万㎡，项目均价26549元/㎡，拉高了整体均价。
郑州市商品住宅近两个月供应量猛增，截止到5月底库存量达523.9万㎡，按照近3个月月均73.7万㎡的去化速度计算，库存需要7.1个月的去化周期，商品住宅库存较为合理。
分区域来看，各区域的库存水平不等，处于供过于求的梯队依然为二七、高新、经开、惠济区，截止到目前为止库存量分别为96.5、70、46.2、21.5万㎡，从本月来看，这四个区域的库存量均有不同程度的增加，区域库存压力较大；处于供不应求的第二梯队缺口也依然存在，截止到4月底，缺口分别为金水区184.7万㎡、中原区86.3万㎡、郑东新区60.4万㎡、管城区47.1万㎡。
2.2、各住宅类型成交量价——高层产品量跌价涨，类洋房量价齐升
5月，郑州市商品住宅去化82.06万㎡，分建筑形态来看，占据主力地位的高层产品本月共计去化65.79万㎡，销量占比80%，较4月份下滑7个百分点，成交均价8801元/㎡，环比上涨4%。
小高层产品4月份共计销售4.46万㎡，占比5%，和4月份基本持平，成交价格9095元/㎡，而4月份均价为7890元/㎡，价格上涨幅度明显，涨幅15.3%，缘于本月中海锦苑有集中备案，备案面积8083㎡，产品均价13319元/㎡。
别墅洋房产品本月销售3.88万㎡，较4月份增加了0.2万㎡，占比5%，均价14011元/㎡，较4月份12326元/㎡的均价环比上涨13.7%。
类洋房产品本月共计去化7.93万㎡，占比10%，较4月份增加5.34万㎡，增加了7个百分点，均价23336元/㎡，价格有大幅度的提升，主要缘于本月郑东新区普罗旺世龙之梦项目的大量高价备案，备案面积6.6万㎡，备案均价26549元/平米，拉升了整体均价。
2.3、成交面积段——80-90和120-144产品稳定，144以上产品变动幅度大
5月份，郑州市商品纯住宅共计去化82.06万㎡，较4月份略有上涨。分面积段来看，80-90㎡和120-144㎡产品依然为市场主流，而且近两个月此面积段产品销量较为稳定，90-100㎡产品和180㎡以上产品本月销量有所上涨，其余各面积段产品均有所下滑。
80-90㎡产品本月销量为30.33万㎡，较上月下降0.41万㎡，环比下滑1.35%；
120-144㎡产品本月销量19.52万㎡，较上月下滑0.11万㎡，是月度销量为稳定的产品。
100-120㎡产品本月去化6.34万㎡，较4月份下降1.6万㎡，环比下降20.2%，销售价格8330元/㎡。
144-180㎡产品去化3.75万㎡，较上月下降1.65万㎡，降幅31%，产品均价9671元/㎡。
180㎡以上产品则实现逆袭，本月去化10.45万㎡，较上月增长4.09万㎡，环比上升64.3%，备案均价也达到了22409元/㎡，缘于本月郑东新区普罗旺世龙之梦项目的大量高价备案。
2.4、成交价格段——7000-9000及12000以上产品销量上涨，8000-9000为主流价格段
5月，郑州市商品住宅成交主流价格段依然为8000-9000元/㎡，月度共计成交2488套，套数占比32.2%，较4月份增加0.4个百分点，成交面积24.8万㎡，代表项目和金沙湖高尔夫观邸、绿都紫荆华庭、保利永威西溪花园等。
7000-8000元/㎡产品本月销量也明显增加，共计成交1951套，套数占比25.3%，较4月份增加5个百分点，月度销量15.4万㎡，代表项目建业春天里、绿都紫荆华庭、祝福红城等项目。
12000元/㎡以上产品本月共计成交1004套，套数占比13%，较4月份增加2.8个百分点，成交面积15.5万㎡，典型代表项目普罗旺世龙之梦。
三、商业市场——销量下滑，价格攀升
郑州市商业用房在经过两个月的供不应求局面之后，5月供应量猛增，年内仅次于1月份，供应量达19.37万㎡，但销量却有所下滑，仅3.39万㎡，月度库存较高。本月商业用房价格有所回升，备案均价18413元/㎡，较4月份17273元/㎡的价格环比上升6.6%，代表项目锦艺国际轻纺城。
3.1、商业物业库存——库存两连降后再度升高，去库存压力巨大
郑州市商业用房的供应量在经过两个月供不应求的状态之后5月份供应猛增，供应量达19.37万㎡，月度去化3.39万㎡，月度库存15.98万㎡，截止到5月底，郑州市商业市场库存量为263.9万㎡，按照近3个月月均3.73万㎡的去化速度计算，库存需要71个月的去化周期，由于近两个月商业用房去化量较高，所以去化周期有所减少，但即便如此，商业用房的去化压力也是所有物业形态中大的，泡沫化严重的，未来随着大体量城中村的继续改造入市，商业的供应量还会继续加大，库存压力异常明显。
分区域来看，所有区域的商业都处于库存较旺的状态，但各区域的去化压力略有不同，从库存量来看，二七区以73.6万㎡的库存量依然位居，其次是中原区，库存量47.8万㎡，第三、第四的依然为金水区和郑东新区，库存量分别为39、32万㎡，高新区库存量17万㎡，相对而言，管城区、惠济区和经开区的库存量稍小，分别为3.1、4.2、4.3万㎡，是所有区域中泡沫化小的区域。
3.2、成交面积段——30-50㎡为市场主流，销量大幅上涨，其余均有所下滑
2015年5月份，商业用房共计成交3.39万㎡，共计360套，在所有面积段中，本月以30-50㎡面积段产品成交好，共计成交185套，套数占比51%，为商业市场贡献了半壁江山，成交面积0.8万㎡，较3月份增加了0.6万㎡，同比增幅达329%，此面积段产品成交均价16328元/㎡，价格下滑3.8%。
30㎡以下产品去化34套，占比9%，和上个月持平，而50㎡以上产品则均有不同程度的下滑，其中下滑为明显的是50-100㎡产品，本月共计成交56套，占比16%，较4月份下降27个百分点，成交面积0.4万㎡，均价18489元/㎡，价格环比上涨24.5%。
四、办公市场——连续四个月供不应求，价格在跌宕中上升
5月份，郑州市办公用房供应量6.4万㎡，去化10.3万㎡，虽然销量较上月有所下滑，但本月再度呈现出了供不应求的局面，截至到5月份，郑州市办公用房已经连续4个月供不应求，办公用房备案均价9881元/㎡，环比上升7.3%，年内价格在跌宕中有所上升。
4.1、办公物业库存——连续4个月供不应求，库存压力逐步缩小
5月份，郑州市办公用房供应6.4万㎡，去化10.3万㎡，截止到2015年5月底，郑州市办公用房库存量达140.6万㎡，4个月以来一直呈现出供不应求的局面，办公用房库存量有所下滑，按照近3个月月均9.9万㎡的去化速度计算，共计需要14.2个月的去化周期，由于近期办公用房的去化也有所提高，因此去化周期也有所减短，目前来看，办公用房的库存在合理范围内，去化压力不大。
分区域来看，区域库存可分为两个梯队，梯队为供不应求的区域，主要为金水区和经开区，供需缺口分别为11.2万㎡和0.65万㎡，金水区的供需缺口有增大趋势。而其他区域库存量均较多，管城区以51万㎡的库存量位居；二七区第二，库存量25.3万㎡；郑东新区、高新区、中原区、惠济区的库存量分别为20.7、18、17.3、12.6万㎡，有一定的去化压力。
4.2、成交面积段——200㎡以下产品为市场主流
2015年5月份，郑州市办公用房共计成交10.3万㎡，从成交面积段来看，梯队极其明显，200㎡以下面积段产品为市场主流产品，成交面积段的变化也是对市场供应的一种反应。
200㎡以下面积段产品中，50-100㎡产品本月上涨明显，本月共成交286套，占比31%，较4月份增加了7个百分点，成交面积2万㎡，成交均价8279元/㎡，环比下滑6.6%。而50㎡以下产品和100-200㎡产品则有所下滑，成交套数分别为275、230套，套数占比分别为30%、25%，较上月各下降4个百分点和2个百分点。
五、区域市场——郑东新区占据市场首位，高新区紧随其后
5月份，郑州市内八区中月销量在10万㎡以上的依然有五个区域，其中郑东新区终于位居市场，销量18.5万㎡，缘于普罗旺世龙之梦的大量备案以及建业春天里项目的备案，其次是高新区，月度销量16.66万㎡，销量较上月有所下滑。接下来是二七区、金水区、管城区，销量分别为14.03、11.95、10.4万㎡，经开区以6.29万㎡的销量居于末位。
分物业形态来看，住宅市场，高新区领先，销量15.41万㎡，其次是郑东新区、二七区、金水区，销量均保持在10万㎡以上，中原、惠济、经开区销量在6.2-8.4万㎡之间。
办公市场方面，本月郑东新区依然以5.21万㎡的销量位居，高新、二七区销量分别为1.05、1.93万㎡，其余各区域销量均低于1万㎡。
商业市场方面，本月各区域销量均在1万㎡以下，其中中原区和二七区分别以0.91、0.8万㎡的销量位居前列，销量低的为惠济区，仅有0.07万㎡的销量。
5月份，郑州市商品住宅均价10468元/㎡，办公用房均价9881元/㎡，商业用房均价18413元/㎡，所有物业形态成交均价在本月均呈现出上升态势。
商品住宅市场，本月郑东新区，成交均价19848元/㎡，缘于本月郑东新区有的普罗旺世龙之梦项目的高价备案，提升了整体成交均价；其次是金水区，成交均价11335元/㎡，位居第二，代表项目中海锦苑、银基王朝等；本月经开区和高新区住宅均价位居末位，高新区均价7745元/㎡，较上月有较大幅度上涨，代表项目保利永威西溪花园、万科城、新芒果春天等项目，而经开区则是由于海罄苑、宇通和谐家园等家属院项目备案价格较低，拉低了整体均价。
办公市场，郑东新区和金水区分别以11968和11037元/㎡的价格领先郑州，且本月价格较上月有所提高，其余各区域备案价格均在10000元/㎡以下，其中二七区低，仅有6022元/㎡，缘于有一批已售未备案的低价房源的大量备案，代表项目有德润黄金海岸、亚新橄榄城等项目的备案价格基本在6000元/㎡以下。
商业市场，本月除高新区、管城、经开区外，其余各区域商业用房成交均价均较高，高的为金水区，成交均价24680元/㎡，代表项目为兰德商业中心，备案价格在60000元/㎡以上，金水建业凯旋广场，备案价格在23000-68000元/㎡不等；其次是惠济区，备案均价22657元/㎡，多数为裕华富邦广场项目的集中备案。
在郑州市区内办理公积金贷款，夫妻双方均符合贷款条件的，贷款高额度调整为60万元；仅申请人本人符合贷款条件的，贷款高额度调整为40万元。在郑州所属县（市）和上街区办理公积金贷款，贷款高额度统一调整为40万元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
