[摘要] 2015年以来，中央和地方相继出台政策，促进住房消费。在“3·30”等系列政策作用下，房地产市场整体有所转暖，同时也出现区域分化。一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显著，其中深圳房价更是出现暴涨！
2015年以来，中央和地方相继出台政策，促进住房消费。在“3·30”等系列政策作用下，房地产市场整体有所转暖，同时也出现区域分化。一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显著，其中深圳房价更是开启暴涨模式！
6月1日发布的《2015年5月中房指数系统百城价格指数报告》，根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据，深圳环比涨幅居首位。
不可否认，在理性与疯狂的交织下，深圳房价正经历前所未有的暴涨。
当百城房价终于在5月止跌回升时，深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。记者梳理深圳规土委的数据发现，从去年“9·30”政策出台至今，深圳全市新房价格上涨了近30%，一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。
尤其是2015年以来，深圳的新房价格连续2个月领涨，二手房价格更甚，连续4个月领涨，总价一天涨几万的例子比比皆是。
北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖，但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中，为何深圳楼市一枝独秀？其房价暴涨的原因何在？
比北上广更旺盛的需求
在四个一线城市中，深圳的人口数量虽然是少的，但人口密度却是大的，购房需求也是为迫切的。
深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。
但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。
本报记者计算得出，深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度高的。
而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。
大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。
由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候，越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。
值得注意的是，深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。
由此不难理解，面对深圳房价节节攀升，深圳的购房需求有多么迫切。记者近期在各大楼盘采访发现，“80后”已经成为深圳购房的主力。
供应短缺拉升地价
然而，面对如此庞大的需求，深圳楼市的供应却日趋缩减。
据世联行统计，截至5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。
从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。
本报记者梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。
官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭。
根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。
而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。
2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。
2015年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。
公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。
2015年深圳仅出让的一宗居住用地，终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价率高达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，2015年5月甚至突破了4万。
深圳房价已经如疯牛般狂飙一轮了，深圳楼市你是否需要“静静”了？
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