[摘要] 这是一个好的时代，也是一个坏的时代。地产营销拥有把握新机遇，开拓新天地的可能，同时也承受着行业过渡期所带来的阵痛。
这是一个好的时代，也是一个坏的时代。地产营销拥有把握新机遇，开拓新天地的可能，同时也承受着行业过渡期所带来的阵痛。
地产营销工作越来越难已经成为行业从业者的共识。零和化的市场竞争，本就稀少的客源已经面临几个，甚至十几个项目的争抢，即使扫楼扫街等拓客手段都用上，也很难尽如人意。商境巨变，旧有的渠道和手段变得越来越不能适应新形势。地产营销该如何求变？这是目前整个行业急待破解的难题。
让利解困降价促销凸显营销策略的无奈
对于地产营销人来讲，当下正面临尴尬局面，市场客源越来越少，但当期的销售压力却比以往任何时候都要沉重。在这种尴尬窘境下，地产营销人这个群体正在面临着空前的压力。
从行业发展规律来看，这种压力也是房地产转型期必然要承受的阵痛。市场不可能一直保持火热的状态，周期性的波动本身就是市场的常态。同样的道理，房地产市场进入转型期后，以前所适用的营销策略可能在新的市场环境下就不见得能够继续有效。环境不同了，与之配套的营销打法也应随之改变。这是常理，也是顺应趋势，找寻突破的关键。
从政策层面来讲，虽然政府目前已经出台了强力的救市政策，但从目前整个行业面临的沉重库存压力来看，市场状况整体改变还需要一段时间。
新的市场环境下，旧有的营销策略逐步失效，新的有效的营销策略却尚未成熟，造成营销人普遍存在摸着石头过河的现象。以前十分有效的传统营销“三大宝”——砸广告、拓客、定价，变得越来越无效，面对快速回笼资金的巨大压力，终只能选择各种各样的以降价优惠为核心的竞争策略。
目前，各种花样的内部认购、合伙人计划、春季大回馈等降价促销策略，已经突出显现了营销的困局。总的来讲，传统渠道的失效，客源的稀少，没有能够创造增量的优势产品，此种境遇下，降价实属无奈。
回归朴素以消费者为导向的产品思维
探讨营销的困局，大的原因就是巨大的库存与需求的乏力之间的矛盾。为什么会出现库存？关键的原因就是市场上建造了太多不适销的房子，没人买，就会积压成为库存。为什么会不适销？这个就要追究到当初项目的市场定位。
在进行市场调研时，几乎大多数项目的定位是模糊的，甚至不清楚房子建了之后究竟要卖给谁。单单用刚需、改善来概括的细分市场，已经越来越不适应。这是很麻烦的，因为基于目前的开发模式，是开发商先替客户确定产品，然后再去茫茫人海中把客户一个一个找出来，后运用各种招把房子卖给客户。这种模式下，试问开发商是基于什么逻辑能够替小区内好几千人作出产品决定的？这种逻辑如果能够行得通，只有一种解释，那就是市场属于卖方市场，房屋建造者在市场中享有优势时才可能会出现。然而，目前市场已经变了，购房者已经有了极为多样化的选择余地，市场的整体态势已经朝着买方市场转变。
另外，移动互联网时代，市场信息不对称的状态已经离我们越来越遥远。市场生态环境在发生着本质的改变，就像腾讯创始人马化腾说的那样：“移动互联网时代的本质特点是消费者已经牢牢地掌握了主动权。”
审视当下的营销困局，已经不单单是一个房企营销从业者自身能力的问题，更关键的是整个行业商业模式变革的大问题。仅凭几个营销老总人脉广一点，做一些圈层内购来促进销售的策略是解决不了房企长远发展战略的。那么，如何求变？
基于目前，消费者已经牢牢掌握主动权的大势，回归营销朴素的原理——以消费者为导向的产品思维，或许是顺应大势的必要之举。
营销新战略大营销思维商业模式革新
即万科地产毛大庆辞职创业后，完成世茂销售额从300亿元到700亿元极速增长奇迹的营销女神蔡雪梅也辞职了。观其创业方向，是要打造“中国基于C2B逻辑的地产互联网平台”。
据知情人士介绍，这个项目的核心意义在于其颠覆了传统地产行业先定产品再销售的模式，而是通过互联网平台聚合特定需求，以需求为导向定制建造客户需要的产品。按照这样的思维模式，巨大的库存压力也将不会再出现，因为房子是基于特定人群需求而定制的，按需供给，房子是因需求而诞生。在这个模式中，所有工作都是在以客户需求为中心运作，客户既是房子建造者，同时也是终使用者，极强的参与感也保证了客户的黏性。
那么，营销工作的作用如何在新模式下体现？要回答这个问题，就不能局限于传统意义上“策划+销售=营销”的逻辑了。
新时代的营销趋势是一种基于大营销思维的商业模式革新，蔡雪梅的“C2B模式”，展现了未来营销的新战略，改变以往以开发商为主角的开发逻辑，转而实现一种以客户需求为导向的建造逻辑。客户需求回归，成为未来商业模式的核心出发点，那么与其相呼应的是，营销的战略任务将转变成洞察潜在的客户需求，同时想办法搭建平台满足需求。
新时代，新要求，对于新一代营销人来讲将是一种前所未有的挑战。
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