[摘要] “万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产”的合作，将加速万达在轻资产上的转型，转型带来的可能将是万达从开发体系、资金结构、人员架构层面的“大变身”。万科出于经验能力和资源因素保守对待商业地产，但聚焦社区商业，或是更大蓝海。
邦地产君今天被“万万合作”刷爆朋友圈。各个微信号争相解读“两万”有可能如何勾搭，但看来看去，邦地产君还是觉得在读新闻通稿和现场直播。既然这样，不如来看今天专业的一篇解读文章吧！
“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产”的合作，将加速万达在轻资产上的转型，转型带来的可能将是万达从开发体系、资金结构、人员架构层面的“大变身”。万科出于经验能力和资源因素保守对待商业地产，但聚焦社区商业，或是更大蓝海。
“万达只做商业，把住宅交给万科做。”这是今天万达和万科签约会上，信息量大的话之一。这意味着万达逐渐加速轻资产转型，这将带来万达整个商业模式的改变。
转型前，万达是“以住养商”模式，通过住宅销售的现金流支撑运营，也正因此，资金是万达曾经快速扩展时备受质疑的一点。转型轻资产恰好能缓解万达在这方面的瓶颈。
来看以往万达所建项目，资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入，以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等等。其中支撑一个项目的资金，基本上六成来自银行贷款，其他靠主力店、自有资金的支撑，整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。
合作之后，万科将成为万达房地产的接盘者。而王健林在去房地产化之后，将全力以赴做两个领域的生意：商业地产的投资和资产管理、文化地产。从运营中获取相对稳定的盈利，摆脱销售模式。
所以今日王健林自己也说了，转型轻资产后，由于轻资产没有任何销售，所以“考核的核心是两点，是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，这个决定商业模式是否成功。”
这也决定了万达的轻资产转型能否成功。当“成本+利润”的考核指标开始变化，万达操作项目的开发体系、资金体系，甚至收入/利润构成，都可能产生变化。
可以预见的是，在轻资产转型中，万达的架构会有变化，比如收缩住宅板块，聚焦到商业发展的战略上。品牌输出板块会增加投入，比如成立专门团队、子公司或二级事业部等，来协调未来做轻资产的事。
对于纯粹输出品牌和管理的轻资产项目，万达的资金投入可能减少到不足10%。但对于一些优质的，万达力求自营的项目，其自有资产投入可能还会增加，没有住宅平衡短期现金流，万达则可能需要更多的条件支撑。
住宅转移，在一定程度上意味着让出溢价更高的部分，那么万达和万科合作，在资产回报，甚至股权结构等方面的利益分配，有怎样的协商？更加深层次的合作细节，此次签约会上“双万”高层均未透露。王健林说了一句，双方肯定要成立合作公司，一个项目合作就要成立一个合作公司，其中一定是万达的股份会小一点。
合作后的万科，将发生什么变化？万科总裁郁亮在今天的会议上表明了万科在商业地产上的态度，否认会放弃商业地产，更聚焦社区商业，涵盖的不止住宅本身，还包含着由小区切入的社区实体商业和O2O商业。
从去年推出社区生活APP“住这儿”，到与百度签约基于百度LBS的社区商业运营，到今年4月上线的万科升级版O2O产品V-LINK社区服务商2.0……万科或许出于经验能力和资源因素，保守对待商业地产，但聚焦社区商业，很可能将是一片更大的蓝海。
对于万达，“社区商业”同样是一个深层次的利益点。
万达的电商虽然平台较强，基于万达广场的数据基础也很广泛，但目前万达电商呈现出的，仍像是基于万达广场商业的网上平台，不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上，能力较弱，但作为住房开发量大的房企，其强大的客户资源，以及在社区服务上的丰富经验，能够帮万达补上“后一公里”的短板，实现生活属性的转化。
在这个方向上，双方（特别是万达），将能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。目前万达也在朝这个方向走。如果双方O2O合作运作良好，估值方面可以更高。
今日万达和万科正式宣布达成合作后，万科A股价午间上涨5.44%报15.51；万达商业股价至收盘上涨1.79%。瑞信发布报告称，万达和万科强强联手，相信长远带来明显协同效应。上调万达2015-17年每股盈测1-3%。目标价由60元上调至81元，并维持“跑赢大市”评级。
写完此文，邦地产君又去看了看万科A，不由得皱起了眉头--
有人说这是一次漂亮的市值管理，可惜资本市场不买账，早上又套了一帮散户。对于万科做市值管理，我有三个建议：1，收购一家P2P公司，反正比一块地便宜多了；2，改名为“万科凹凸凹”，主营业务加上互联网金融；3，申请从主板调往创业板，成为神创大权重股，市值没有一万亿也起码八千亿。
开个玩笑而已。就此打住。
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在郑州市区内办理公积金贷款，夫妻双方均符合贷款条件的，贷款高额度调整为60万元；仅申请人本人符合贷款条件的，贷款高额度调整为40万元。在郑州所属县（市）和上街区办理公积金贷款，贷款高额度统一调整为40万元。组合贷款总额不设上限，其中的公积金贷款额度按上述规定执行。
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