[摘要] “要生存，就必须要改革。”4月底，华南某知名房企的公开信发至全体员工的邮箱。信中称，在白银时代，公司遇到了如何降低成本、提高销量、提升企业运营效率的难题，“瘦身”计划势在必行。
核心提示：“要生存，就必须要改革。”4月底，华南某知名房企的公开信发至全体员工的邮箱。信中称，在白银时代，公司遇到了如何降低成本、提高销量、提升企业运营效率的难题，“瘦身”计划势在必行。
在当今高库存的市场情况下，万科、碧桂园、合生创展等房企也正处于艰难转型中，各种改革自救措施频出。
安排换岗，房企“含蓄”裁员
与往年直接裁员有所不同，今年多家房企的裁员往往以调整组织架构、删减部门等方式进行“瘦身”。
近期传裁员风暴的华南某知名房企相关负责人向记者坦言，企业内部的确有一些人离开公司，但多数因为内部架构做了调整后，不愿意被安排到其他岗位而主动离职。根据其介绍，该公司将原有的华南、海南云南、华东华北、江淮四个大区，重新组合成8个区域分公司，并将原来的设计部、园林绿化部等部门，分别成立了设计公司、园林绿化公司，而原来各部门人员，都纳入各相应公司。
虽然该房企相关负责人并未透露有多少人离开公司，但据知情人士透露，原有的每个部门或许只有三分之一的员工可以留下。
据多家房企相关人士透露，由于今年裁员比例较大，为避开业界非议，往往采取更“含蓄”的方式进行，如，将集团的员工下放到区域分公司，将分公司员工下放至项目，职位等也将有较大的变化。
“在没有任何征兆的情况下，突然就收到被调至佛山项目的通知，薪酬、职位等都没有任何优势。”某知名房企离职人员告诉记者，“由于老婆孩子都在广州，我还是不愿意去佛山，所以只能辞职了，现在重新找工作。”
值得关注的是，合生、碧桂园、万科等都传出裁员的信息。针对大规模裁员一事，合生创展解释称公司裁员是因为推出“事业合伙人制度”，指企业业绩不仅与销售人员挂钩，还与财务、法务等员工全部进行业绩捆绑，业绩好则全员分红，业绩不好则末位淘汰。
万科也在内部发文鼓励员工辞职创业。其总裁郁亮解释称，“你要么在万科好好干活，要么草根创业，你不能占着万科的职位，拿着高收入，去做创业的事情。”
碧桂园一管理人士向记者坦言，今年的考核制度更严，升级版的末位淘汰制可能造成更激烈的竞争，人员流动也会增加。
销售“降温”，控制成本首当其冲
据中原地产研究部统计数据显示，截至今年4月，已经发布2014年年报预告的上市房企合计67家，整体来看，销售“降温”趋势明显，67家房企中首次出现亏损的房企达到13家，预减续亏14家，略减3家，共计有36家企业业绩相比2013年出现了下滑。
从销售额来看，已公布2014年销售业绩的40家上市房企中，销售额合计18205亿元，相比2013年全年的15835亿，上涨幅度为15%。但是，40家企业中，仅16家企业完成年度任务，其他24家企业的销售情况并不理想。
有业内人士分析认为，在白银时代，如何提振销售、控制成本、降低费用、提升企业运营效率，是目前各大房企面临的重要课题，更关系到企业生死存亡。
房企裁员，为的是降低成本自救
记者在采访的过程中，相当一部分人认为，房企裁员的主要目的是想通过降低成本的方式求发展。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，裁员主要有三个原因：一是行业发生变化，暴利时代已终结；二是去年销售额不佳；三是自身仓储过高，发展受影响。
据国家统计局数据，截至2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创出历史新高。同时，据兰德咨询统计，商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.2倍上升到2014年末的4.9倍，既高于2012年(限购后)的4.36倍，也高于2008年(金融危机)时的3.88倍，创下历史新高。
兰德咨询预测，今年商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平方米甚至超过7.5亿平方米，预计未来三年内或将突破10亿平方米。“巨额的投资正演变成巨量的新增供应，但所对应的新增需求却停滞不前，甚至在出现房地产之外的更多投资机会之后，需求市场一度呈现断崖式下滑。”
“几乎可以肯定地说，房地产市场供大于求的局面仅是刚刚开始”，兰德咨询总裁宋延庆在接受采访时表示，“在高库存的压力下，许多房企面临过重负担，加上业绩的下滑，现金流减少，因此房企选择以裁员来降低成本。”
同策房产咨询股份有限公司张宏伟表示，“降成本，提利润”仍是房企的主旋律。“去年上市房企净利润率为10%，当前房企很难通过涨价提高利润率，只能从降低成本开始。”
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也表示，目前一手房的成交量整体不太好，房企承受着较大的运营压力，靠缩减规模、降低成本来减轻压力，实现自救。
探讨：房企人员“瘦身”对楼市影响几何？
“在未来几年内，裁员将成为房产行业的‘新常态’。”张宏伟表示，在房地产市场发生变化的情况下，房企将会重新优化企业的管理架构，通过裁员实现精英化管理。
邓浩志同时指出，房企这种裁员行为不会对房地产行业产生明显影响，有明显影响的是所在企业的员工。
他还进一步分析，在经济状况不佳时，主营业务为高端物业、旅游地产的房企可能会率先遇到资金压力，进行裁员。这是因为高端物业、旅游地产并非刚需，房企可能先放弃。
韩世同表示，大规模裁员会让雇员失掉饭碗，增加社会压力。一家负责任、有担当的企业不该在这种时期大规模主动裁员，自救的同时也要考虑到员工心理、社会因素。“裁员是企业自救的表现之一，是在成交、投资下行的压力下造成的‘果’，经济状况和裁员是因果关系，这对整个房地产业影响不大。”
业界声音
中原地产首席分析师张大伟：
新常态下，房企将很难持续扩大规模
楼市新常态下，房企将很难继续要求规模持续扩大，以万科为例，企业越来越重视回款等其他指标。楼市已结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局。以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性调整，如今房地产市场已进入供需相对平衡的形态。
亚豪机构市场总监郭毅：此后的大规模裁员或出现在中小房企
房企是否会裁员，取决于企业战略，依然谋求在传统的房地产开发领域深耕的企业，并在近两年大举进军土地市场，斩获大量地块，企业良性运行的情况下不可能裁员，尤其是大型房企。
此后的大规模裁员，更可能出现在一些中小型房企，或者三、四线城市的区域型房企。随着一线城市土地竞争趋于白热化，中小型房企难以获取土地，导致未来企业发展受到制约，很可能会裁撤部分人员。而三、四线城市的房企前期大量囤地，但区域经济发展迟缓，不仅缺少人口吸附力，而且内生性购房需求也不足，导致库存过高项目消化周期过长，地块开发运营无法滚动起来，极有可能出现部门冗员过多有必要裁员的现象。(南都）
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