烂尾楼是购房者心中的梦魇。被称为济南“烂尾楼”的彩石山庄，殃及2000多名购房者，引发长达8年多的群体性维权。日前，1700多名购房者拿到逾8亿元执行款，一些购房者拿回购房款时喜极而泣。
这起涉及人数较多、标的额较大的“烂尾楼”群体性事件成功处置，是经济南法院坚持法治方式，形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经高人民法院答复认可才终得以打开“死结”。这种处置方式，开创了司法先河，为众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。
案例
山东省属企业资金链断裂涉2000多名购房者、逾8亿房款的项目成“烂尾楼”
项目认购：初对三联集团职工内部销售，随后扩大到对外销售。据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。“那时房地产一片红火，尽管彩石山庄离市中心约20公里，但依山而建环境优美，且每平方米2600元的均价很有吸引力。”济南购房户王鹏告诉记者，他拿出35万元买了一套130多平方米的大房子。
预计交房日期：按照合同规定，2008年10月交房。
“烂尾”：曾在家电销售等领域知名的三联集团，因为资金链断裂走到了破产边缘。
2008年9月，项目全面停工。记者日前到项目所在地看到，工地还是停工时的样子，除少数在建楼封顶外，大部分仍是一片空地，杂草丛生、破败不堪。购房者有人将原来房产卖掉，本想买房养老，但因迟迟未交房面临无家可归的窘境；有想买婚房的年轻人，结婚数年后仍住不上新房。
症结
三联集团债务复杂，涉及多家银行、多个利益主体
记者了解到，此事棘手根本症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。
济南市中级人民法院副院长刘延杰说，“三联涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，我国并没有明确的法律和司法解释规定，购房群众的购房款及利息可以优先受偿，这意味着司法解决的终结果可能是购房群众的利益无法得以实现。”
彩石山庄一案揭开了“烂尾楼”的冰山一角。多地频现的“烂尾楼”，因其涉及人数众多、矛盾复杂，成为各地头疼的“老大难”问题。
解决
法院主张优先赔偿购房人的基本债权除返还房款本金外，还赔偿80%的利息损失
针对此事，山东省终确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作思路。去年9月底，济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，去年10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16.296亿元拍卖成交。
截至2014年底，济南法院共向与三联达成人民调解协议的购房群众发放执行款约8.2亿元，1700多户购房户息诉息访。
其余400余户购买手续齐全的绿松苑和尚华居项目的购房户，今年3月执行款也进入人民调解和司法确认阶段。
刘延杰说，自然人相对于其他机构和公司属于弱势群体，从立法精神上应当给予优先考虑。经反复调研论证，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向高法院报告。2014年7月，高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。
专家指出，一些购房者与三联签订买卖协议时，三联没有取得商品房预售许可证，买卖双方均有过错。济南市依法认定，三联作为主要过错方除返还房款本金外，还赔偿群众80%的利息损失，购房群众自行承担20%的利息损失。
启示
购房户优先受偿体现了民生本位和我国法治进步
“高法院对彩石山庄问题的批复相当于司法解释，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需经人大立法程序。”律师协会建筑工程委员会委员、山东豪才律师事务所律师周长鹏说，这为我国解决同类问题树立了新的法律适用范式，对其他地方以法治方式处置烂尾楼问题具有非常强的指导作用，开启了司法先河。
“相比于银行、建筑商等其他债权人，用血汗钱买房子的购房者属于弱势个体，高法院批复购房户的基本债权优先受偿体现了民生本位，体现了我国法治进步。”山东鹏飞律师事务所主任律师傅强说，在购房者优先受偿后，银行、建筑商等其他主要债权人的权益可在土地二次处置后获得相应受偿。
周长鹏认为，很多烂尾楼处于城市中心或繁华路段，完全可以通过盘活处理，如果政府能够积极协调各方利益，相关债权人会同意完善的债权处理方案。
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