[摘要] 面对高涨的房价，很多置业者会选择购买小户型，但2月27日一则“河南将不再强制规定小户型所占比例”的新闻引起购房者的广泛关注，记者从省住房和城乡建设厅获悉，河南将全部放开套型建筑面积比例。这意味着，在河南实施9年之久的“90/70”政策将步入终结。
核心提示|面对高涨的房价，很多置业者会选择购买小户型，但2月27日一则“河南将不再强制规定小户型所占比例”的新闻引起购房者的广泛关注，记者从省住房和城乡建设厅获悉，河南将全部放开套型建筑面积比例。这意味着，在河南实施9年之久的“90/70”政策将步入终结，去年至今，南京、杭州、天津等多个地方修正或取消已执行9年的“90/70”政策。业内人士分析，今后小户型可能比较难买。
为退烧楼市而生
所谓“90/70”政策，指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中就新建住房结构比例作出规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
国内的房地产市场近几年来经历了从疯狂生长到痛苦转型再到冷静思考这个过程，其间，一项又一项相关政策，起到了不同分量的作用。“90/70”政策便是其中之一，在2006年楼市出现过快上涨现象之时，“90/70”政策的出台对平抑楼市的疯狂起到了积极的作用。
但事物总有两面性，“90/70”政策亦如此。从市场的发展周期情况来看，“90/70”可谓一项让许多房地产从业者又爱又恨的政策。
让人爱的一面，每当市场行情较好、供求关系表现为供不应求、房价快速上涨之时，“90/70”政策的优势便会突显。此时，市场上总价低、数量多的小户型对于刚需型购房者是一个极大的安慰，政策层面上也往往会重视“90/70”政策的执行程度。
然而每当市场情况不乐观、开发企业去化周期长、去库存压力大之时，“90/70”政策便成了一道令人头疼的“紧箍咒”。此时正值楼市政策相对宽松之时，改善型需求逐渐复苏，可当开发商想要依据市场需求合理配置多样化产品之时，往往会受到“90/70”政策的制约，无法合理均衡产品结构，市场上对于“90/70”政策取消的呼声便会高涨。此时便催生了90平方米小三房、偷面积、送面积等颇具智慧的房型。
多地取消“90/70”政策
2014年10月，天津首先公开取消“90/70”政策。不过，早在2014年8月，杭州在新出让土地中，不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定，这也意味着，杭州默认取消“90/70”政策。
2015年1月份，四川省相关部门表示，将对地方政府住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策，终止了“90/70”政策的限制规定。虽然国内大部分地区尚未明确表示取消或放松“90/70”政策，但在越来越多改善型大房出现时，相关部门选择了缄默。
河南省住建厅有关负责人说，该政策已经执行9年，很多地方相继取消。河南去年9月住建厅等5部门出台的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》明确表示，完善住房供应结构，根据当地市场供求关系，在房地产项目建设中，对套型建筑面积比例全部放开，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。换句话说，河南也要全部放开套型建筑面积比例。
目前，省内包括郑州、开封等地在内的多个城市已经取消“90/70”政策。河南新田置业有限公司总经理冯常生表示，“90/70”政策放开后，小户型房子可能比较难买。
小户型将难买，房价会上涨吗？
2014年，购房者张先生买了一套89平方米的小三房，“现在的小区基本都是高层，得房率特别低，虽然有额外赠送的面积，但局促的空间，总是不知怎样才能设计出更多的储存空间。总之，虽然小三房的各种空间功能都有，但使用起来确实不够舒适”。
尽管小三房并不完美，但未来小三房或许将越来越难买，“按照如今的房价，如果没有‘90/70’政策，也许许多房企会选择大户型进行开发，小户型将会越来越少，那么像我这样的郑漂一族买一套房子将会更难”。
而对于广大的刚需购房者而言，影响大的是担心房价因此上涨。在东区上班的陈小姐说，自己想知道的是刚需房会不会因此变得更少，进而引起房价上涨。“预算有限，但也不想因为价格就买离上班地方远的房子。”而据记者多方了解，像陈小姐这样担心2015年房价会再度“疯涨”的刚需购房者不在少数。
据统计，截止到2015年1月底，郑州市商品住宅市场存量为615.57万平方米，去化周期约10个月，下半年市场去化压力逐渐增大。因此业内人士分析，从近几年各面积段销量占比来看，小面积段占比呈现逐年提高的趋势，一直到2014年，70-90平方米面积段供销存量一直占据高位，“在库存压力不断增加的情况下，房价上涨动力有限”。
“现在市场上好卖的面积段还是90-120平方米的房子。”某开发商营销总监表示，在这个面积段基础上，开发商采取一定程度的赠送面积，这样基本上能够满足刚需和刚改人群，只要定价不离谱，基本上卖得没问题。
一名开发商也表示，即使没有这个政策，可以看到很多房也控制在“90/70”以下，这是市场的选择，但是也不会因为它的取消房价又上涨。
刚需市场占主导，少数房企尝试产品转型
从去年年初的南京、东莞、北京等城市的变相解禁，到2014年10月天津市的明文解禁，不难发现，这些城市有着共同的特点——它们均面临着较大的去库存压力。在市场及开发商面临低谷期之时，“90/70”政策的放松让原本相对低迷的市场有了些许起色。
虽然没了行政手段的“束缚”，但开发商们的战略却并没有过多发生变化。一名开发商表示，虽然“90/70”政策取消了，但郑州是刚需主导的市场，大部分楼盘也是针对本地客户，因此在较长一段时间内，刚需产品依旧会是房企打造的重点。
据记者了解，在河南“90/70”政策解禁的消息放出后，郑州大多数房企并未有改变产品转型的意图。“虽然政策取消了，但目前郑州市场仍以刚需为主，开发商对产品的打造仍会坚持市场导向。”据业内人士透露，目前已经有5%左右的开发商开始在改善产品上布局。
“以前这个政策人为造成大量90平方米以下房源的供应，导致市场该面积段产品供应和存量过大。同时，也造成了部分土地价值的浪费，让本来更适合做高端产品的土地资源被迫做成刚需产品。这一政策的取消将推动开发商根据市场需求来做产品，促使市场的产品供应结构更加合理，并有效减少90平方米以下产品的积压。”虽然从市场反应上并没多大变化，但也有开发商认为，政策取消是减少行政干预，真正让市场来说话。
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