[摘要] 地铁二号线的通车以及即将开工建设的农业路畅通工程，对于正在崛起中的花园路商圈而言是一个巨大的利好，此举将为新的商圈提供大量客源，并与老商圈连成一片，成为郑州市大、高端的商圈。而沿线的建业贰号城邦、正弘•蓝堡湾、恒大名都、英地•天骄华庭、鑫苑•世家等数个具有标杆意义的高端住宅社区。
2014年第四季度，受到宏观经济和市场销售加速上行的影响，中国商业地产指数（CCI）出现了较大幅度的增长，达到了阶段性峰值147.9，与第三季度相比，上升了16.0点，环比上涨12.2%，同比涨幅为6.6%。预计在2014年末冲刺后，市场将进入周期性调整，指数在2015年季度会出现小幅回落。
从本季度各二级指数表现来看，宏观经济指数、零售商信心指数和O2O指数都出现了环比大幅增长，尤其是O2O指数的增幅达到了33.1%，领先于其他各项指数，从而推动中国商业地产指数的环比提升。而商用土地指数在同比表现中佳，同比增幅达20.6%。
Part1
中国商业地产指数
中国宏观经济指数：保持稳中求进的发展趋势
2014年第四季度，中国宏观经济指数为149.7，上涨24.5，环比上涨16.9%，同比上涨11.9%，保持着稳中求进的经济发展基调。
根据国家统计局数据，第四季度GDP顶住了国民经济整体下行压力,在财政与货币政策双重利好推动下,实现了7.3%的增速；从产业结构看，2014年第三产业比重提升至48.1%，预示着中国经济逐渐由工业主导向服务业主导加快转变。
此外，新型消费模式推动下的市场销售稳定增长，互联网和电子商务相关的新兴业态快速发展，成为新的市场销售增长动力，网上零售总额的环比增幅超过40%，在社会消费品零售总额中的占比上升至13.2%。
从城市来看，乌鲁木齐、兰州、西安等新丝绸之路经济带贯穿的城市，与西亚各国家加强经贸合作，城市商业潜在需求旺盛。包括社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均消费性支出等多项与商业地产发展息息相关的经济指标增幅均超过10%，居前列。
中国商用土地指数：商用土地市场成交回暖
2014年第四季度，中国商用土地指数（CLI）与上一季度基本持平，微升1.0点， 环比涨幅为1.0%，与2013年同期相比，大涨20.6%，在一系列房地产宽松政策的支持下，开发商与投资者信心回升，土地市场呈现回暖态势。
第四季度商用土地的成交数量大幅上升，增幅为90.5%，而商用土地的成交占比仅微升2.3%，住宅、工业、综合等性质的土地成交占比逐渐放大。各地政府通过在年末释放土地市场，加快完成年度财政目标；此外，开发商和投资者受房地产政策红利鼓舞，信心回升，积极加强土地储备；供需双方推动土地市场成交温和回升。
第四季度商用土地与住宅土地的楼板价比值在各级城市中都出现较大幅度下跌，在央行降息和部分城市房地产政策放松的情况下，住宅土地市场再次赢得投资青睐，住宅地价环比和同比的增幅均超过10%。
另一方面，土地市场仍然保持理性态势，商用土地的成交溢价率保持平稳，溢价率高于50%的异常交易地块占比小于5%，数量继续回落；而以底价成交的地块数量占比近一半。
从城市来看，投资资金纷纷涌入一线城市，尤其是一线城市的上海、北京，土地市场活跃度较高，商用、住宅土地地王频现，上海甚至出现了总价近250亿元的总价地王。而二线城市的投资热情主要集中在住宅市场，商用土地需求趋冷。相比之下，三线城市的商用土地市场更加活跃，其中徐州、烟台均出现了多幅异常交易的商用土地。
随着二三线城市的商业库存不断升高，部分城市的人均商业面积已超过警戒值，开发商和投资者逐渐回游至一线城市，在政策利好和本身市场稳定的情况下，一线城市的抗风险能力更强，对开发商的吸引力有增无减。
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中国商用物业指数：新项目集中入市
2014年第四季度，中国商用物业指数（CRI）为109.8，微跌1.2，环比和同比的跌幅分别为1.1%和1.2%，整体表现平稳，租金和空置率水平较上一季度均有所下降，由于第四季度为消费旺季，多个城市迎来商用物业集中入市的局面。
第四季度一线城市的整体租金水平有所下降，空置率有所上升。一方面一线城市中部分购物中心出现老化现象，纷纷进入停业调整期，通过硬件改造、业态创新、品牌升级等方式，对购物中心进行全方位的优化，导致空置率上升。另一方面，上海、北京有多个新增购物中心项目集中入市，大多为中端或社区型购物中心，租金定价不高，并且部分业主在开业初期，将租金标准降低以吸引优质商户，所以导致城市的租金水平下降。
二线城市的租金水平和空置率均小幅下降，城市间呈现出分化趋势。成都、武汉、郑州等城市对于高端购物中心的需求上升，品牌档次不断升级，零售、餐饮、娱乐等业态的租金水平均被推高，新入市的商业面积也被快速吸纳，空置率有所下降。而西安、沈阳等城市的已有项目的租金和空置率变化不大；新入市项目开业率整体偏低，定位以中低端大众型消费为主，并且餐饮、娱乐等体验业态的比重较高，将整体租金水平拉低。
三线城市的租金水平提高，而空置率保持不变。南昌、徐州等城市均有来自于大型商业地产开发商的优质购物中心项目入市，推动租金水平上升。随着三线城市城镇化进程的加快，对于商业地产的需求逐步增加，开发商自持的商业项目也逐渐增多，预示着三线城市商业发展潜力巨大。
中国写字楼物业指数：写字楼市场表现平稳
2014年第四季度，中国写字楼物业指数（COI）为101.7，下跌2.0，环比跌幅为1.9％，同比微跌0.6%。
第四季度一线城市均有少量甲级写字楼项目入市，由于传统金融业和现代化专业服务业等行业的需求稳健，新增供应面积被快速吸纳，空置率出现小幅下降，核心商业区的租金水平保持平稳，而外围远郊区域的租金有所下降。未来一线城市甲级写字楼的供应量仍将上升，租金将面临下行压力。
二线城市的写字楼租金水平和空置率基本保持与上个季度持平，成都、重庆、沈阳等城市均出现新增甲级写字楼集中入市的现象，加剧了市场对于优质租户的竞争。二线城市的写字楼租赁需求主要来自于企业扩张或者搬迁至更高品质写字楼而产生的需求，因此在需求相对有限，供应上升的情况下，市场供需格局将出现新的变化。
三线城市的新增甲级写字楼数量上升，包括福州、南昌、扬州、常州等城市的写字楼市场整体水平不断提升，尤其南昌在2014年末迎来了个超高层项目，成为当地的地标建筑。但由于三线城市市场发展缓慢，实际有效需求不足，未来更多甲级写字楼集中入市，将会增加市场风险。
中国零售商信心指数：复合业态成购物中心新势力
2014年第四季度，中国零售商信心指数（RCI）为141.9，上涨16.7，环比上升13.7%，同比上涨4.7%。
面对电商的冲击，购物中心在不断调整业态比例，以吸引消费人流。连锁餐饮开始进入快速扩张时期，第四季度快餐的店铺数量增长为47.6%，远远高于其他商业品类，而咖啡、甜品、中式餐饮的店铺数量涨幅均超过10%。中西部地区的成都、郑州、重庆、西安、南昌等经济发展速度较快、消费能力强的内陆城市正在成为连锁餐饮品牌的扩张。
另一方面，高端零售市场则增长乏力，逐渐进入调整期。沿海城市由于奢侈品市场起步较早，市场已逐渐饱和，而近期高端市场低迷，迫使不少奢侈品牌相继关闭了沿海城市的一些门店；相比之下，西部成都、重庆、西安等城市的市场潜在需求旺盛，促使奢侈品牌加速渠道下沉。
值得关注的是，儿童业态在购物中心内的比重逐渐加大，成为重要的生力军。儿童品牌主要布局于经济、教育高度发达的一线城市，涵盖了儿童零售、教育、儿童娱乐等细分业态，并开始向高端化、专业化发展；而二三线城市仍处于儿童品牌入驻数量增长的阶段，细分业态品牌的发展潜力空间较大。
然而随着消费者需求的多元化，购物中心里单一的某类商品或服务已不能满足消费者的需求，复合型业态品牌的出现，为消费者提供一站式消费的场所，成为购物中心消费的新方向。第四季度数据显示，复合经营业态已经在一线城市中出现；例如，酒吧、桌球、KTV等娱乐业态复合化，零售与餐饮结合的跨界合作模式，以及提供多元商品和服务的消费体验集合店。
中国O2O指数：线上线下加速融合
2014年第四季度，中国O2O指数（O2OI）为393.4，上升97.9点，环比大涨33.1%，同比上涨14.9%。第四季度受“双十一”、“双十二”等网络购物节影响，网购总额出现大幅上涨，涨幅超过40%，在社会消费品零售总额中的比重继续上升至13.2%，也是导致O2O指数上涨的主要原因。
尽管第四季度的网络购物节声势浩大，实体零售也纷纷作出应对，通过加大折扣力度、线上线下联动、增强业态间的互动等方式吸引消费者，实体店与电商的融合发展已经成为零售市场发展的重点。
另一方面，餐饮业的O2O迅速普及，互联网正从营销推广、运营管理、成本管理等多方面渗透餐饮行业，促进餐饮行业变革创新；目前已有海底捞、辛香汇、黄太吉、雕爷牛腩等多个知名餐饮品牌试水O2O，开辟新的业务领域，扩大消费需求。
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Part 2
市场热点
上海购物中心进入调整年
截至2014年，上海共有112家购物中心已开业，其中2014-2015年计划改造项目多达40家，占全市比重的 35.7%。项目老化、品牌同质化、市场环境改变，正加剧未来竞争的激烈程度。此外，2015-2017年新增购物中心体量将达455.5万平方米，超过现有存量的三分之一。为此，购物中心作出准备，进入全面调整。
上海购物中心进入调整年，主要有三大诱因：
，周期性调整。通常购物中心餐饮业态签约周期为3-5年，零售业态约为6-8年，上海购物中心自建设发展以来，仅有十余年历史，而2014年正处于第二个周期性调整阶段，成为购物中心品牌签约期满的集中期。
第二，被动性调整。这类调整的诱因主要来自于新项目的威胁。近两年，以上海环贸iapm商场为代表的新项目，一开业便博得消费者青睐，给现有购物中心的发展带来严峻挑战，分流了现有项目中大量客源。为此，部分购物中心不得不被动调整，甚至为保密而采取隐性调整方式。
第三，定位升级。随着城市发展线延伸，部分购物中心商业地位提升，处于定位升级的佳时机，纷纷在原有定位基础上升级调整。
整体来看，购物中心调整主要表现在三方面：
首先，购物中心硬件升级及智能化趋势明显。上海大悦城的未来商电O2O平台在服务和交易方面将客户体验发挥，是智能化趋势的一大方向。目前，O2O和WiFi全覆盖已在各大购物中心中基本普及，而车库智能化、3D试衣镜等高科技手段也在上海新世界等购物中心中陆续出现。
其次，购物中心在业态上的调整及创新增多，特色业态走俏。餐饮及娱乐业态占比提升，是业态调整的一大趋势，越来越多的购物中心开始注重体验业态提升客流的作用；此外，K11艺术购物中心、美罗城等项目引入美术馆、剧院等特色业态，通过独有商业资源来确立性。特色业态进入购物中心，既增加了购物中心业态的创新性，又弥补了传统文艺公建在商业配套上的不足。
后，新品牌植入及品牌升级是主要趋势。引入更多的轻奢、设计师品牌及集合店是中心及次级商圈购物中心品牌调整的主要趋势。轻奢是近两年中奢侈品集团的新盈利增长点，符合主流需求趋势；个性化的设计师品牌也在近年中同质化的浪潮中脱颖而出；聚集了复合业态的生活方式集合店也开始走俏。
成都
春熙路传统商圈价值升级
2014年11月，成都远洋太古里正式亮相，启动体验期。这座商业体量为10万方的开放式低密度街区购物中心以独栋商业形态承接了Hermès、Gucci、Cartier、Chloé等品牌全新旗舰店入驻，与2014年年初开业的IFS相辅相成，带动春熙路中心城区商圈的价值升级。
春熙路商圈以步行街为核心，区域面积约20公顷，一直是成都人气旺的热门商圈。据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，春熙路商圈的一层租金可达800-2,000元/m2/月。但随着时间的推移，春熙路商圈逐渐出现功能老化的现象，主要表现为：
自发形成的商业街的通病，无规划、缺管理、品牌杂乱，商圈内既有定位中高端的商场百货，也有偏低端的服装批发市场，档次参差不齐。
商业品类总体档次较低，主力消费客群以青年客群和外来旅游客群为主，少有高端人群。
业态单一，以零售为主，缺乏休闲娱乐业态等体验业态。
这一切导致春熙路商圈在很长一段时间缺乏高端奢侈消费，直到2014年，成都国际金融中心（下称IFS）和远洋太古里这两大项目相继开业，给老牌商业中心春熙路带来了新鲜的活力。
重塑春熙路精品业格局
据RET睿意德中国商业研究中心统计，进驻IFS的品牌近300个，其中20%是一线奢侈品牌，50%为中高端品牌，30%是潮流时尚品牌和餐饮娱乐。
进驻远洋太古里的品牌共230多个，其中国际品牌131个，港台品牌15个，国内品牌84个。旗舰店有14个，包含1个世界旗舰店，3个亚太区旗舰店，2个中国区旗舰店。
随着Chanel、Valentino、Balenciaga、Dolce &Gabbana、Hermès、Gucci、Cartier等国际品牌在春熙路的落户，春熙路商圈一举成为西部精品业聚集高地。
改变单一零售模式 业态趋于多元化
春熙路商圈经营业态以服装和饰品类为主，结构相对单一。伊藤洋华堂、伊势丹百货、群光广场等中高端商场百货的休闲娱乐业态仅限于影院，远远落后于成都其他商圈体验式业态的发展速度。
IFS和远洋太古里的开业改变了这一局面，它们率先引进了在一线城市备受欢迎的休闲业态，如Page One书店和方所书店。台湾大运动休闲品牌“大鲁阁保龄球馆”在IFS正式开业，为蓉城人民提供了休闲娱乐新选择。
春熙路商圈业态逐步向多元化发展，崭新业态的进驻实现功能重组，促进了这个西部传统商圈的迭代更新。
西安
汉神百货力助西安北城商业快速发展
商业发展相对滞后的西安北城，在2014 年12 月迎来了台湾知名百货集团之一的汉神百货，西安汉神购物广场的试营业，作为汉神集团进入大陆的开山之作，汉神购广场的试营业对西安北城商业发展具有积极意义。
完成北城商圈框架搭建，提升北城商业竞争力
西安北城商业多年都是沿未央路的中轴线发展，造成北城商业发展相对单一，一直无法产生较强的吸引力，而分别于2013 年下半年与2014 年9 月开业的大明宫万达广场和龙湖星悦荟大兴店，则改变了北城商业单线发展的现状，带动了中轴线两侧的太华路商圈和大兴新区商圈的发展，与刚刚试营业的汉神百货一起，形成了现今西安北城商业发展的基本框架，不同的商业模式也在一定程度上提升了西安北城的商业竞争力。
加速区域核心商圈北移，巩固核心商圈地位
在西安市政府的推动下，首先，区域房地产市场快速发展， 尤其是高品质住宅的大量供应和人口的迁移入住，为该区域的发展提供良好的消费基础。
其次，城北商业地产供应量占全市总供应量26% 左右，行政中心商圈则占据超过21% 的城北供应量，大体量供应也将加速并巩固行政中心商圈的核心地位。
另外，未来商圈内还将有地铁2、4 号线在此换乘，地面交通的快速发展同样提升了行政中心商圈的吸引力，继汉神购物广场之后，未来两年行政中心商圈还将有CityOn 熙地港和凯德广场陆续开业，该商圈的核心地位也将得到进一步加强。
郑州
花园路商圈引领城市副中心快速发展
2014 年11 月，郑州市政府发布《郑州市中心城区总体城市设计》，将福塔、花园路、碧沙岗、东站、龙湖列为城市副中心。其中，当属花园路商圈为曙目。
纵观郑州蠢蠢欲动中的新生“商业中心”, 东风路花园路沿线经过长期的商业培育，已经有了各自独立且紧密相连的成熟商业体。这对于即将崛起的花园路副中心而言将是一个巨大的利好，为新商圈提供大量客源同时，与老商圈连成一片， 将成为郑州市大的高端商圈。
国贸360引领花园路商圈走向国际化
在已建成开业的项目中，国贸360 广场做为郑州城中村改造项目的典范、家国际快时尚购物中心，自2010 年开业以来，迅速发展成为了郑州时尚、青春、潮流的代名词。
从河南优衣库、到河南星巴克、再到河南无印良品、UR 等等，国贸360 一直在引领着郑州商业朝着复苏的方向前进着。这些品牌的引进，在郑州都取得了突破性的业绩，在业界也掀起了一阵阵热议狂潮，如：星巴克开业当天交易笔数创高纪录；屈臣氏4 年来持续保持单店坪效国内；DQ 连续4 年业绩国内前列等等。
据RET 睿意德中国商业地产研究中心统计，在顺利度过三年养商期后，国贸360 广场对业态布局及品牌集中进行了大幅调整，2014 年共引入45 个新品牌，其中一半以上为首次进驻河南。同时，在本轮调整中国贸360 还大幅增加了餐饮业态的比例。与此同时，商业面积不到3 万平方米的国贸360 广场在整个2014 年还创造了逾9 亿元的营业额（日均220 万，同比增长40%）与1800 多万人次的客流量（日均5 万人次客流量，同比增长20%）。这不仅代表着一座城市的商业奇迹，更证明了花园路商圈所蕴含的潜力。
随着2015 年万达、嘉里、建业、正弘等一批知名房企对花园路商圈的布局，未来的花园路商圈注定会成为郑州供应量还将继续向上增长。
花园路商圈的未来
地铁二号线的通车以及即将开工建设的农业路畅通工程，对于正在崛起中的花园路商圈而言是一个巨大的利好，此举将为新的商圈提供大量客源，并与老商圈连成一片，成为郑州市大、高端的商圈。而沿线的建业贰号城邦、正弘•蓝堡湾、恒大名都、英地•天骄华庭、鑫苑•世家等数个具有标杆意义的高端住宅社区，将为花园路商圈内十余个商业项目输送大批具备高消费能力的人群。
根据RET 睿意德中国商业地产研究中心的统计，至2016 年底花园路商圈的商业供应量将达到逾100 万平方米。届时， 花园路商圈将会成为一个集社区型商业中心、邻里中心、开放式购物广场、国际化购物中心、五星级酒店、5A 甲级写字楼于一体的超级商圈。
也正因此，在东风路花园路这个交通便利、配套成熟的区域， 庞大高端群体、丰厚商业前景正在支撑一个新的高端商圈快速崛起，诱发大量资本前来掘金的同时，花园路商圈将正式步入一个蓬勃发展、加速蜕变升级的重要阶段。
大年三十到初三:郑州中心站取消部分长途车次
房价回到一年前?1月70城房价郑州环比同比均下跌
当春运售票提前至60天，“抢票难”呈现变本加厉的态势；当工作的城市房价居高不下，成为“存款难以承受之重”；当雾霾天频频出现，公交车拥挤不堪……一个由来已久的念想在我们的头脑中日渐清晰：回家买房？
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