[摘要] 2014年郑州市房地产开发增速卓著，远高于全国平均水平，商品房销售增长迅猛，被业界称为2014年楼市的“黑马”。
2014年郑州市房地产开发增速卓著，远高于平均水平，商品房销售增长迅猛，被业界称为2014年楼市的“黑马”。戴德梁行通过数据及政策分析，对郑州楼市2014年进行总结并预测2015年楼市走向。
郑州房地产市场仍处于“高速成长的青少年时代”
就目前公布的宏观经济数据来看，在经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额等增速均出现不同程度的放缓，但仍高于平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2014年1~11月郑州市房地产开发同比增长23.9%，远高于同期11.9%的增速。
在土地供销市场上表现为供销两旺，城市基础设施建设力度加大。2014年土地供应量2005.27公顷，截至11月已基本完成供应计划。而在对土地的需求方面，截至11月，成交面积同比增长了3.4%。
商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好。商品住宅供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014年11月新建商品住宅供应量激增，达到全年大量，供求比达1.8。其中一手住宅销售价格保持走高，9月份达到高值8287元/平方米。在二手住宅成交均价上半年大幅攀升，下半年波动平缓，成交均价7000元/平方米左右。
写字楼市场供过于求，未来消化难度增大，租金涨幅放缓。截至2014年11月，全市办公物业累计库存已达到184万平方米，按照2010年以来每年95.6万平方米消化速度来看，库存量消化时间已经达到两年之久。
与此同时，2014年郑州市写字楼新增预售面积109万平方米，消化约100万平方米，迫于库存压力，成交价格产生回落，11月份成交均价不足1万元/平方米。
2015年楼市预判
商业市场井喷的前奏年
纵观2014年房地产市场，多地房价下行而郑州独好，除了城市本身还处于高速成长期外，“新型城镇化”是助力郑州楼市逆势上扬重要原因。据此，戴德梁行提出对2015年楼市的预判。土地市场方面，土地出让面积于2014年有30%的增加，预计2015年政府会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地将维持高位；住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计2015年住宅市场仍将持续升温；写字楼市场方面，未来5年郑东新区仍然是写字楼市场的热点区域，特别是随着高铁新区、龙湖副CBD开发进度的加快，以及二七区、金水区新增供应的入市，2015年郑州市写字楼市场将面临较大消化压力。
根据DTZ的统计，郑州商业地项目在5年内有近900万的潜在供应量，这在来说实属罕见。从入市时间来看，集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年，届时将有约60%的项目进入市场。2015年是众多未来项目积极筹划和积累的一年，也是名副其实的前奏年。
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