[摘要] 郑州DTZ戴德梁行1月13日发布郑州土地、商品房市场、写字楼市场、零售商业市场2014年全年市场总结与展望。戴德梁行通过对国内宏观经济与政策环境的解读和预判，郑州市场的供需表象与深层剖析，以及郑州与国内其它城市的对比，展开2015年楼市走向预测。
DTZ戴德梁行1月13日发布郑州土地、商品房市场、写字楼市场、零售商业市场2014年全年市场总结与展望。戴德梁行通过对国内宏观经济与政策环境的解读和预判，郑州市场的供需表象与深层剖析，以及郑州与国内其它城市的对比，展开2015年楼市走向预测。
此外，戴德梁行通过数据及政策分析，解读当前新型城镇化对郑州房地产市场走势的影响及趋势，并且通过郑州市零售商业市场的发展现状，窥探郑州市未来零售商业发展的趋势，针对未来零售商业如何在竞争中破茧突围，成为有效供应，提供了建议。
DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文先生
宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于“高速成长的青少年时代”
就目前公布的宏观经济数据来看，在经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不同程度的放缓，但仍高于平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2013年增速高达32%，远高于19.8%的平均增速。2014年1-11月郑州市房地产开发总额累计完成1264亿元，同比增长23.9%，远高于同期11.9%的增速。
新闻发布会现场
土地供应：2014年土地供应量2005.27公顷，较2013年增加30%，截止11月已基本完成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供应量较大，短期内已基本满足城市商业潜量需求； 但2014年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的3.6倍，达647公顷，占比提至32 %，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。
土地需求：截止到11月，累计成交土地189幅，共计664.4万㎡，与2013年成交642.5万㎡相比，成交面积增长同比了3.4%。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响，开发商拿地较为谨慎，自11月“央行”发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中，商住用地土地市场供需情况良好，2014年1-11月份商住用地成交额达657公顷，已超出当年商住用地土地供应量。
DTZ戴德梁行郑州公司副总经理巴然先生
商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014年1-11总供求比约1.3，11月新建商品住宅供应量激增，达到全年大量，达133万平米，供求比达1.8。
商品住宅市场需求：郑州市于2014年8月9日宣布取消限购政策，但对郑州楼市影响不大，这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主，解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构的支撑下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好，2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势，9月份达到高值8287元/平米。
二手住宅市场： 2014年郑州市二手房成交量起伏较大，2014年1-11月郑州市二手住宅累计成交量达286万平米，月成交量基本在25-30万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀升后，下半年波动平缓，成交均价7000元/平米左右。
写字楼市场供过于求，未来消化难度增大，租金涨幅放缓
郑州市写字楼市场发展历程：郑州优质写字楼主要分布在郑东新区，中原、管城、经开区有少量零散分布。经历了经三路商务圈—金水路商务带—郑东CBD三个阶段，近期高铁片区将有大量写字楼供应，中远期将有龙湖副CBD供应
写字楼供应：郑州市写字楼市场快速发展始于2010年，在2012-2013年迎来供应高峰，2012年供求比达到2.4之高，市场供应量快速上涨。高供应量导致库存积压量猛增，截止2014年11月，全市办公物业累计库存已达到184万平米，按照2010年以来每年95.6万平米消化速度来看，库存量消化时间已经达到两年之久。从2014年市场供应区域分布来看，主要集中在郑东新区，占比达42.7%，其次为二七区，占比约38.3%。
写字楼销售市场：2014年郑州市写字楼新增预售面积109万平米，消化约100万平米，迫于库存压力， 成交价格产生回落，11月份成交均价不足1万元/平米。2014年8月份郑州限购政策取消之后，致使部分写字楼投资客转向住宅市场，对写字楼市场造成一定冲击。从成交价格来看，郑东新区写字楼成交价格高，达1.4万元/平米左右，其次为金水区1万元/平米左右，老城区写字楼成交价格不高，约8000-9000元/平米。
写字楼租赁市场：2014年郑州市优质写字楼整体平均租金约为2.8元/平方米/天，相较于2010-2013年度同比增长放缓，年度租金增速维持在4%-5%左右。郑东新区写字楼物业品质及档次领航郑州市写字楼高水准，因此租金相对较高，平均约为3.4元/㎡/天，但随着近期高铁片区、中远期龙湖副CBD板块大量的新增供应入市，预计未来市场竞争将更加白热化，租金增速逐渐放缓。金水区作为传统商务区，部分写字楼品质逐渐缺乏优势，租金增速慢。
纵观2014年房地产市场，多地房价下行而郑州独好，除了城市本身还处于高速成长期外，“新型城镇化”是助力郑州楼市逆势上扬重要原因这一。戴得梁行指出：
2014年郑州市房地产开发增速卓著，已远远高于平均水平，商品房销售增长迅猛，被业界称为2014年楼市的”黑马”。 而新型城镇化是推动2014郑州楼市上扬的一股新力量，新型城镇化涵盖的交通、人口、产业、城市空间等导向性政策较为直接的为郑州楼市释放了新的机遇，主要表现在：1）新型城镇化将促进轨道交通建设逐步完善。2）新型城镇化政策释放河南人口大省红利。3）新型城镇化推动产业结构优化，促进产业转型，提高从业者收入水平，直接刺激楼市需求。4）新型城镇化提升组团发展水平，使中心城区和外围组团板块形成良性互动。
基于上述分析，戴德梁行提出对2015年楼市的预判：
土地市场方面，土地出让面积于2014年有30%的增加，预计2015年政府会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。
住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计2015年住宅市场仍将持续升温。
写字楼市场方面，未来五年郑东新区仍然是写字楼市场的热点区域，特别是随着高铁新区、龙湖副CBD开发进度的加快，以及二七区、金水区新增供应的入市，2015年郑州市写字楼市场将面临较大消化压力。
2015年，郑州商业市场井喷的前奏年
在当今商业地产蓬勃发展的浪潮下，郑州作为中原经济区的核心城市，依靠交通、人口以及城镇化水平等条件，将发挥引领区域城市集群商业发展的重要功能。郑州属于标准的省会级二线城市，与已经进入商业成熟阶段的一线城市和面临大规模招商压力的1.5线城市不同，其大量商业地产项目都在储备或规划之中蓄势待发。
根据DTZ的统计，郑州商业地项目在5年内有近900万的潜在供应量，这在来说实属罕见，由此可见郑州未来商业的发展能级十分可观。从入市时间来看，集中入市的主要时间阶段为2016-2017年，届时将有约60%的项目进入市场。2015年是众多未来项目积极筹划和积累的一年，也是名副其实的前奏年。
郑州商业地产市场近五年来发展脉络清晰，在2010年左右的发展阶段中，郑州出现了印象城和国贸360，这两个项目是市场由百货逐渐向购物中心转型的标志；而2014年华润万象城开业，正式将郑州商业地产发展带入了转型阶段，也就是从同质化向品质化的转型，其意义在于为城市带来了的商业物业及服务标准，从而吸引了众多国内外的优质品牌首次进驻郑州，这无疑将为郑州带来机会，让更多跟的品牌通过优质的商业物业，认识和了解郑州的消费潜力的机会。
厘清“有效供应”，客观评判市场规模
转型年代商机无限，但商业地产开发商们也同时面临着困惑与风险。其中大的困惑在于， 5年内如此庞大的商业供应量，相对于有限的人口和收入增长，必然带来“供大于求”的隐忧。其实从专业角度来看，我们需要客观理解何为“有效供应”，即一个项目招商效果良好，具备开业条件，并在开业后的经营效果佳，可以依照其定位，满足目标消费群体的需求，若不满足这些条件，其实大可不必考虑到供应量中。基于此，即使目前从数字层面的确供应量巨大，但从未来的实际操作层面，只有真正专业和稳健的实力开发商，才能从近900万商业体量的供应中脱引而出形成“有效供应”，占领市场。
转型年代开发商面临的风险，主要在于对商业逻辑的理解程度
开发商需要理解商业地产开发不同于其他物业类型，工作环节复杂且历时较长，并需要严格遵守其开发流程，每个环节的节奏以及相互衔接都需要进行专业的考量。举例来说，目前市场中由于不了解开发流程而导致设计先与定位工作开展，造成项目方案无法落地而返工或夭折的比比皆是。
拿土地指标阶段就提前考虑未来产品功能
基于目前郑州城中村改造带来的规划问题，该类项目由于涉及民生问题，比如保障房的规划要求以及拆迁进度的节奏，会对整个项目规划和开发带来影响，因此需要尽量在拿土地指标阶段就提前考虑未来产品功能，从而调整合理的土地指标，避免后期由于指标限制，导致产品在规划设计过程中难以达到价值大化的目标。并且要根据实际变化不断进行整体工作排期，大限度提高工作效率。
想要在未来商业大潮中成为有效供应，开发商们需要尽量做到，理性看待客观市场、尊重商业地产开发逻辑、理解商业流程、统筹专业力量。针对郑州商业的现状与未来，戴德梁行商业地产部姚苏昊先生指出，只有在2015年这个井喷前的前奏年修炼好内功，踏实且扎实的完成从商业定位起步，到规划设计技术落地，再到招商执行，以及运营管理这一系列看似简单而实际却极其庞杂的操盘工作，才能真正破茧突围，抓住城市商业发展转型的机遇，打造真正意义上的新一代优质商业空间。
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