郑州直系亲属房产过户价低 二次交易缴更多税费

河南商报  2015-01-08 08:38

[摘要] 以一套市值100万元的普通商品住宅为例，若直系亲属之间定的交易价格为1万元，那么，该房产再次出售时，房主将承担高额个人所得税。

2014年，河南省地税部门下发通知，规定六种情形下房产过户不需经省存量房评估系统评估。

对于近日网上盛传的“直系亲属过户房产可随意定价”一说，省地税局1月7日声明，不按真实交易价格进行申报，恶意、虚假申报的避税行为，不仅违法，而且其所带来的风险也很大。以一套市值100万元的普通商品住宅为例，若直系亲属之间定的交易价格为1万元，那么，该房产再次出售时，房主将承担高额个人所得税。

反响

“直系亲属过户房产咋定价”引发热议

直系亲属过户房产可以不走税务机关的评估价，而是由双方根据实际交易价格决定。2014年后一天，河南商报记者对该消息进行了披露，进而引发了社会热议。

根据报道，假如直系亲属双方申报价格较低，那么，其过户房产所产生的税额也相应减少。

不少市民在对此感到高兴的同时，也有疑问：假如父亲把房子过户给儿子，申报价格时低可写多少？有读者问河南商报记者，是不是只要不低于500元即可？甚至有人理解为，象征性地填个数字就行，比如1元钱。

近日，还有读者反映，在郑州市区，为啥有的区地税部门确认了这个消息，而有的则表示不知情呢？读者栾女士说，她在郑东新区有一套房，要过户给家人，她想知道，该区何时执行这个规定。

直系亲属过户房产涉及老百姓的切身权益，今年元旦假期过后，不断有读者给河南商报记者打电话询问此事。为进一步了解详情，昨日，很多市民还来到郑州市房管局办事大厅进行咨询。

声明

“随意定价”是一种误读，应为“据实申报”

对于近日坊间流传的“随意定价”一说，昨日，省地税局召开了新闻发布会进行解释。省地税局相关负责人表示，不走评估系统并不是说可以随意定价，这是一种误读，“纳税人必须按照实际交易价格据实申报。”

省地税局财产和行为税处处长翟翔表示：“据实，没有具体限额，实际多少就是多少。”而且，64号文的六种情形并不针对商铺的过户。

翟翔说，交易是行为，报税是依据，《税收征管法》规定，纳税人对自己提供的法律文书和申报资料的真实性负法律责任。如果纳税人虚报交易价格，那么，再次进行房产交易时也要承担税款剧增的风险。

以一套100平方米、价值100万元的普通商品住宅为例，如果父亲以1万元的价格过户给儿子，产生的税费为：父亲缴纳营业税：10000×5.6%=560元，儿子缴纳契税：10000×2%=200元。而后，儿子在过户5年内将房子以100万元卖掉，儿子需要缴纳营业税1000000×5.6%=56000元，儿子需要缴纳个人所得税：1000000-560-200-（1000000×5.6%）=943240×20%（个税）=188648元，契税由买方支付，不计。两次交易父子共需支付560+200+188648+56000=245408元。

如果父亲据实以100万元的价格过户给儿子，产生的税费是，父亲缴纳营业税：1000000×5.6%=56000元，儿子缴纳契税：1000000×2%=20000元

而后，儿子在过户5年内将房子以100万元的价格卖掉，儿子需要缴纳的营业税：1000000×5.6%=56000，儿子需要缴纳个人所得税：1000000-56000-20000-1000000，得出来的是负数，没有所得就不用缴纳个税，契税由买方支付，不计。两次交易父子共需缴纳56000+20000+56000=132000元。

显然，如果据实申报，儿子再次交易能省下113408元。

其实，也不难发现，如果父亲将房产过户给儿子后，不再进行交易，那么所缴税款确实很划算。一旦儿子再次交易，税费相对据实申报则要多缴不少。

“随意定价”很容易触犯刑法

省地税局还提醒广大纳税人：税法保障的是纳税人的合法权益，纳税人必须按照实际交易价格据实申报。

如果按照网上所传，随意定价，不按真实交易价格进行申报，这种恶意、虚假申报的避税行为，带来的风险大，后果严重。

根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定：“纳税人进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；

偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”

由于房产价值很大，税负偏重，如“随意定价”虚假申报，纳税人将很容易触犯刑法。

提醒

文件下发之后进行交易过户的可以申请退税

翟翔说，有亲属关系的，他们的实际交易行为，应该得到确认，合法权益应得到保障，可以作为正当理由，可以不通过系统的评估，按照实际交易价格，进行申报纳税。

“正当理由”的确认一直困扰着税务执法人员，造成了纳税人的合法权益得不到保障。同时，“正当理由”的确认由基层税务执法人员自由裁量，也给基层税务执法人员执法带来了风险。

为解决这一问题，省地方税务局经过广泛调研、大量征求意见，历时3个多月，于2014年5月27日出台了《河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知》（豫地税发〔2014〕64号），也就是64号文。

这份文件以正列举的方式列举了在存量房交易环节，六种情况可认定为正当理由。而且，该文件适用于我省所有存量房交易环节税收征管。

据介绍，如果直系亲属之间已经进行房产过户的，且在上述文件下发之后，可以到原地税部门申请退税，但必须提供公安部门出具的直系亲属关系证明和税务合同。

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