[摘要] 自2015年元旦开始，大部分银行将对存量老客户实行央行降息后的新贷款利率。对于身背沉重房贷压力的房奴一族而言，能获得不少实惠。
2014年11月22日，央行调整了存贷款基准利率。其中，跟购房者关系密切的5年期贷款基准利率下调0.4个百分点，由6.55%下调至6.15%。自2015年元旦开始，大部分银行将对存量老客户实行央行降息后的新贷款利率。对于身背沉重房贷压力的房奴一族而言，能获得不少实惠。
新利率本月起执行
央行贷款新政规定，5年期及以上贷款利率由6.55%降至6.15%，新申请房贷的市民可立即享受新政，而对于已办理房贷业务的“老客户”，则要根据其跟各银行签订过的贷款合同来认定，如市民在贷款合同中约定，“不能根据国家利率变化进行调整”，则还要履行之前的利率规定；如约定“利率可随着国家利率的调整进行调整”，则将从2015年1月起享受新的利率规定。
是不是所有“老客户”都能从1月1日起享受新的利率政策呢？记者了解到，由于贷款人本月还款跨越了两个月，即去年12月和今年1月，因此贷款人1月份月供中的利息将分段计算——去年12月的利息按照原利率计算，今年1月的利息按照新利率计算。假设贷款人的扣款日为每月20日，那么，1月份月供利息就由12月后11天的利息和1月份头20天的利息组成。
除了按“次年1月1日”原则进行调息外，也有银行在房贷合同中约定的是满一年(或半年)期限做调整、次月调整、按季度调整等其他方式。如果采用的是“对年、对月、对日”原则，那么，如果客户是在2013年6月份办理的贷款，要执行新利率就得等到2015年6月了。
房贷一族实现“减负”
“尊敬的客户，您好。由于2015年1月1日起执行新利率，因此还款数额有变。请您注意您的房贷扣款账户，避免贷款。”随着央行降息后新的贷款利率开始执行，不少银行都给客户发来了提醒短信。
贷款利率下降，房奴能“减负”多少呢？记者了解到，目前商业住房贷款方式主要分为合同条款中约定固定利息、随央行利率变化调整的约定利息这两种，银行个贷人士介绍，多数市民会选择随央行利率调整，贷款人不必主动提出申请。
2015年1月1日降息之后，房奴将减负不少。以贷款余额100万元作为标准来测算，原先利率为人行5年期以上基准利率6.55%，剩余期限为20年，使用等额还款方式。1月1日贷款利率下降到新的人行5年期以上贷款基准利率6.15%后，在整个2015年，客户会因此而少还大约4000元利息。
部分市民1月还款更多
对于采用等额本息还款的客户，由于要重新分段计息，2015年1月份月供反而会多一些。以房贷金额为50万元、贷款期限为20年的贷款为例，假设扣款日为每月20日，其2014年12月应还1328.02元，2015年1月应还2339.07元，合计还款3667.09元，与全部按新利率还款3625.56元相比，本月将多还41.53元。
为何1月份月供不降反升？据银行业内人士介绍，银行采用分段计息，1月份月供的贷款利息分段计算。以每月20日为贷款扣款日为例，1月份月供利息包括2014年12月后11天和1月份前20天的利息，2014年12月的利息仍以老利率计算，而2015年1月的利息则按新利率计算。而利率调整后银行增加了每月需还的本金，导致1月份月供比之前高。
账户存款不足影响征信记录
对于等额本息的房贷者而言，下降的利息和上涨的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。1月份多扣除本金，还款日在月头，获得的降息优惠也少，月供自然也就多了。2月份以后，贷款月供就恢复正常，比2014年要低。
也就是说，本金还得越多，市民今后在贷款结清前要承担的总利息越少，对客户而言更是一大利好。建议市民不妨在1月份月供还款日之前多存入一些资金，以备还款使用，以免因扣款不足而影响个人征信记录。
此外，业内人士表示，处于利息下降通道时，从账面来看，选择等额本金方式还款总金额要比选择等额本息还款额少了许多。等额本金是一开始还得多之后还得少，考虑到通货膨胀的因素，还是选择等额本息还款比较好。
这些情况不必提前还贷
年底好多人年终奖发下来了，想提前还贷，减轻次年的还贷压力。由于降息通道打开，业内人士建议，几种情况下可以不必提前还贷。
选择等额本金还款。如在还款初期，选择提前还贷则可缩短还款年限，减少利息支出。如果已处于还款后半期，则没必要提前还款。
如果还款已近尾声。这类贷款者实际上利息已支付了大半，此后支付的大多是本金，就不适宜提前还贷。
贷款买房时享受了七折利率优惠。如果为买新房提前还贷，目前贷款基准利率为6.15％，无论是月供还是总利息支出都会高于当年房贷利率七折时的水平，所以提前还贷也不划算。
此外，还有种情况也不适合提前还贷，那就是有能使这部分钱获得高于银行贷款利息的，可以不提前还。因为贷款包含杠杆工具、信用成本、资金使用权、货币时间等诸多成本价值，等于是利用银行贷款提前获得房屋的使用权。有投资打算的或者生意人，不妨把现金放到其他投资中，获得高于贷款利率的。
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