[摘要] 郑州楼市在庞大的人口和旺盛的刚需支撑下，却呈现出“逆天”的情况——供应量和成交量虽同比去年有所下滑，但价格却在一片下跌声中逆势上涨。
房价跌、去化缓、买者少、拼优惠……与2013年供销两旺相比，2014年楼市形势“比想象更严峻”，销量同比下跌幅度颇大！再看郑州，2014年的郑州楼市在楼市下行之际，出现了多个“逆天”之举：在房价一片“跌”声中，郑州房价频上涨；在多地区土地流拍之际，郑州地王频现……因此，在2014即将结束之时，郑州房天下特别策划了《2014郑州楼市猛回头》年终白皮书系列，从政策、土地、楼市成交量、写字楼市场等多个方面总结2014年郑州楼市情况，梳理楼市新形态下郑州楼市各方面数据，本文即《2014郑州楼市白皮书之成交篇》。
2014年从楼市情况来看，“金三银四”和“金九银十”的火爆情况并未出现，全很多城市购房者观望情况严重，销量下滑，房价下跌。但郑州楼市在庞大的人口和旺盛的刚需支撑下，却呈现出“逆天”的情况——供应量和成交量虽同比去年有所下滑，但价格却在一片下跌声中逆势上涨。
受楼市下行趋势影响，2014年郑州商品住宅供求量大幅下滑。据同致行数据，2014郑州商品住宅供应量730万㎡，同比2013年下降5%；成交量580万㎡，同比下降 27%。
2014年郑州房价虽然整体上涨动力不足，但价格依然处于上涨态势。2014年郑州商品住宅均价为8642元/㎡，同比13年的8296元/㎡，上涨4%。其中价格相对较低的西、南三环沿线已经位于8000元/㎡以上，市区仅有的7000-8000元/㎡项目主要集中在高新区。
刚需户型仍是成交主力 区域差异化明显
2014年郑州楼市除了在价格方面表现出众外，在产品类型和区域发展方面也有新的变化。
从户型来看，2014年刚需产品仍是商品住宅成交主力。河南是人口大省，而郑州则是河南的商业政治中心，受城市属性影响，郑州刚需市场需求旺盛。2014年80-100㎡的面积段产品共成交26004套，占比全市的近50%，较13年同期有小幅上涨；其中受“930新政”限购放开影响，改善型产品继续受追捧，120-144㎡产品共成交8614套，占比16%；高端住宅产品市场份额加大，商品住宅市场走向分化。
从区域来看，2014年各区域商品住宅供求差异明显，二七区与高新区库存量增大，价格增长乏力；中原区与经开区供求平衡，价格平稳增长；郑东新区供不应求，均价突破1万元/平米，基于区域土地稀缺与成本加大，价格将快速上扬，继续引领郑州楼市。区域价格方面，郑东新区和金水区分别以10357元/㎡和9739元/㎡的价格领跑全市，西北、西南片区依然是价格洼地，价格分别为7062元/㎡、8190元/㎡。
郑州进入三环大盘开发时代
库存快速去化 涨价空间仍大
随着郑州市中心区域土地开发的减少，以及地铁和城铁发展带来的大融城，郑州已进入三环郊区大盘开发时代，品牌房企造城模式开启。据相关数据统计，郑州2014年销售面积20楼盘主要集中于高新区、中原区、南三环等区域。如泰宏建业国际城、恒大绿洲、万科城等郊区大盘销量傲视周边楼盘，对带动区域经济发展也起到了很大作用。
从2014年度库存量来看，郑州楼市商品房库存为1223万㎡，其中商品住宅库存量为453万㎡，以2014年近3个月月均去化来看，郑州商品住宅的去化周期为9个月，处于合理区间10-12个月之内。而且商品住宅库存快速去化，在土地价格高企背景下，未来商品住宅价格增幅仍会加大。
结语：
2014年郑州楼市在楼市下行的大背景下，呈现了较为稳定的发展趋势。未来随着郑州城市发展水平的提升，地铁、城铁的开通、快速路的修建、城中村的改造等都将为楼市带来更多利好，2015年郑州楼市何去何从？房天下与您一起期待……
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