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房地产调控现状:地产商压力大 购房者怨言多

房天下   2014-06-25 10:41

[摘要] 从2003年下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”),国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业开始,到金融危机爆发的2008年,我国先后出台40余项政策加强对房地产的调控。

完善稳定房价,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管,一直都是中国房地产调控的核心宗旨。记者查阅梳理相关资料后发现,从2003年下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”),国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业开始,到金融危机爆发的2008年,我国先后出台40余项政策加强对房地产的调控。

2004年调控起步

这一年是房地产业“晋级”为支柱产业的第二年,提高拿地“门槛”和上调存贷款利率两项调控政策出台。此后,不断利用金融、税务等调控手段,抑制房地产过热。仅一个2005年,就有新、老两个“国八条”,老“国八条”更是将稳定房价上升到政治高度,要求建立政府负责制。

2006年调控升级

当年出台的“国六条”开启了新一轮调控大幕,调控跳出了指导意见的层面,进入更具操作性的阶段。这一年,国务院出台限制套型的90/70政策(套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上)。同时,购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税,范围内强制征收二手房转让个人所得税的税务措施也开始实施。而2007年,央行更是五次加息,并出台二套房首付比例不得低于50%、贷款利率上浮至1.1倍的新政,从金融层面打压房地产。

2008年 紧急救市

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,2008年9月15日,央行宣布一年期贷款基准利率、存款准备金率“双率”齐降,此后,又打出“降率免税”组合拳,推出系列新政救市。地方政府也制定鼓励住房消费的收费减免政策,如杭州救市24条,包括购房入户等政策。在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻三大因素下影响,房地产又迎来一次暴涨。

2009年 全面加码

从2009年下半年开始,由于房价快速飙升,投机日盛,房地产宏观调控再次卷土重来。从“国四条”到被称为史上最严厉的“国十条”,再到2011年的新“国八条”,从差别化房贷政策到限购令,从房产税试点到住房信息系统联网,新一轮房产调控更加严格。

调得怎么样

“最严厉”调控频现 房价仍“涨”声一片

记不清有多少次“史上最严厉”之说,也说不准到底“国几条”最严厉,但每一次调控之后,都没有收到预想的效果,房价仍然“涨”声一片,甚至出现调控后的房价报复性增长。

某专业房产网站提供的2000年—2007年北京房价走势数据显示,调控开始的2004年是北京房价的转折期,房价由此一发不可收拾,步入房产发展的畸形期。反倒是2004年调控之前的3年,北京房价经历了一段平稳发展期,在政策扶持、市场健康有序的大环境下,房价不但没有上涨,反而连续有小幅下降。

另一家专业房产网站提供的北京房价走势图显示,新房均价已从2011年1月的23495元/㎡上涨到今年5月的33472元/㎡,整个走势图上,只有2011年至2012年6月的曲线比较平稳,此后,曲线一路高势上扬。

这家网站上的济南房价走势图上,新房价格变化不大,从2011年1月至今年5月,均价只上涨了455元/㎡。但同期二手房走势波动很大,其中2012年2月以来一路持续走高,今年5月均价已达10474元/㎡,较谷的2012年1月均价上涨2537元/㎡。

今年1月初本报曾经报道,2013年在市场调控政策收紧的形势下,济南二手房市场仍呈现量价齐涨的趋势,均价连涨12个月年末破万元,成交量较上一年上涨近七成。报道中分析,“3月受新‘国五条’中‘个人出售房产征收个税20%’的影响,为赶在‘细则’落地前完成交易,二手房房东和购房者纷纷争抢入市,楼市出现‘“购房潮’、‘过户潮’等疯狂现象。而在新‘国五条’政策等影响下,济南二手房房价始终保持高位运行。”可见调控之后市场反弹的威力有多大。

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