[摘要] 从5月份70个大中城市新建商品住宅房价同比上涨城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。具体来看有以下四点特征。
2014年6月18日，国家统计局公布5月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，涨幅为0.3%，为下降1.4%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，上海涨幅11.3%，为下降4.8%。
从5月份70个大中城市新建商品住宅房价同比上涨城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。具体来看有以下四点特征：
、一线城市尽管同比上涨幅度明显放缓，除上海外，涨幅由去年下半年20%以上的涨幅回落到10%以内，但一线城市仍然是涨幅较高的城市，其中上海以11.3%居首位；
第二、京津冀一体化概念内的城市房价上涨幅度仍然较为坚挺，比如北京上涨9.7%、石家庄上涨6.3%、天津上涨4.6%，秦皇岛也有4.2%的涨幅，但相比上个月已有小幅回落；
第三、二线城市当中房价上涨超过10%的仅厦门一个城市，上涨幅度在11%，比4月同比上涨幅度12.2%有小幅回落，其余城市均回落至10%以下。
第四、同比下跌的仍然为温州一个城市，下跌幅度为4.8%，为一个负增长的城市。
5月大中城市量价总体欠佳的三方面原因
5月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，房价同比上涨幅度明显放缓，同时，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。比如杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州、上海等城市个别楼盘出现大幅降价逆袭。
当前，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，今年1-5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市5月份量价总体欠佳主要有三方面原因：
、银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏。
银行信贷紧缩持续导致5月份市场短期表现仍然“马力不足”，尽管5月份央行明确提出首先满足首套自住需求房贷，但是，实际上5月份房贷利率并没有下调，还很难对市场起到刺激成交量的作用。因此，银行信贷紧缩导致“钱荒”、房贷利率上浮的现象甚至会影响到2014年上半年整体市场的行情。
第二、“救市”措施助长企业博弈市场，量价难以有起色。
4月份以后，部分城市开始放松楼市限购等“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州传言限购取消等措施，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏，从成交价格的角度来看，尽管定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。
第三、大型房企开始大幅降价，但还没有大范围拉开。
在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
不过5月份来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，6月份大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，尤其是在半年报业绩压顶的市场背景下，6月份大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
“抢收”半年报业绩，坚持“跑量”的基本原则
总的来看，2014年1-5月，受银行信贷紧缩等因素影响，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，个别城市成交量甚至同比去年同期下滑4-5成，市场普遍性面临着“去库存”的压力。
从5月份35个城市商品住宅当月存销比来看，存销比达15个月以上的有22个城市，这意味着这些城市均存在降价或大幅降价的压力。
而目前银行信贷紧缩的局面并没有实质性改变。从目前个人住房贷款情况来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空，央行二次“定向降准”和楼市也没有直接关系。尽管6月中旬招商、兴业、民生等4家股份制银行也获得“定向降准”的利好，但也难以扭转短期内“去库存”的市场大势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，若大多数城市商业银行信贷仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。
因此，在2014年第二季度剩余的时间里甚至第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。
预测：今年第四季度房价或重新步入上涨通道
未来房地产市场基本面的变化取决于两方面：一是货币政策层面是否有定向宽松措施，是否对房地产市场有利；二是调控政策是否有定向宽松，尤其是限购政策是否有执行层面松动的迹象。这两点将直接影响市场供求关系基本面。
从货币政策来看，从5月12日央行表态中强调“优先满足”居民家庭首套自住购房等这个信号来看，今年以来这样的表态尚属首次。这其中透露出当前政策层面无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策不变的话题，就房地产市场来讲，货币政策调整的核心仍然是“优先满足”居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。
从住房信贷的角度来说，当前既对县域农商行和合作银行降低准备金率，又对招商、民生、兴业等部分股份制银行加大定向银行降准的措施，意味着货币政策转向“微刺激”定向宽松。因此，在县域农商行和合作银行降低准备金率与央行加大对部分股份制银行定向降准之后，楼市信贷政策将转向“微刺激”，楼市“微刺激”定向宽松的“刺激刚需”政策或将出台，各地可以针对自住需求进一步出台“差别化”信贷政策，鼓励自住需求入市。
此外，在当前商贷利率高企的市场背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地在公积金贷款上针对对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛等。
从限购政策角度来讲，其实，当期已经有部分城市限购政策发生了变化，出现了定向宽松的趋势。
从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁、沈阳、海口这样二线城市，以及无锡、宁波、温州等这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述货币政策与楼市限购政策的变化来看，之所以会有货币政策定向宽松与限购政策松绑的措施，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。
从首套自住用房房贷利率的角度来说，预计6月份以后贷款审批周期会进一步缩短，额度也会向首套自住需求倾斜，利率高企的市场状况会有逐步回落的过程。
从楼市调控政策尤其是限购政策来讲，当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现昆明将限购资格审批权限下放至开发商的做法。从限购政策调整的趋势来看，笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。
因此，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。
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