[摘要] 2003年以来，我国房地产调控已经走过了整整十年的历程。在这期间，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其他几乎全部都是限制楼市发展的调控政策。
2003年以来，我国房地产调控已经走过了整整十年的历程。在这期间，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其他几乎全部都是限制楼市发展的调控政策，然而，至今为止，几乎所有的房地产调控政策最终结果都不理想，对此，有观点认为，房价调控目标屡屡落空，根源在于楼市调控未触及根本，凡是触动地方政府利益的，如土地财政、房产信息联网等往往岿然不动，相反，政策屡屡指向购房者，从而导致调控政策犹如隔靴搔痒、文不对题。
地方政府频繁卖地 摘“钱袋子”不容易
早在“新国五条”出台之时，就有专家指出，“国五条”及各地细则虽较以前更严格，加大了地方政府对房地产价格管理的职责，但它只针对了房价，并未针对土地价格，没有对构成房价约30%至60%部分的“土地财政”这一房价的基石进行调控，因此，其调控效果不会太明显，甚至可能会大打折扣。如今，这一预言不幸被“言中”。
2013年，尽管在楼市调控的重压之下，地方政府依然掀起了一轮卖地高潮，各地“地王”频出。财政部实时数据显示，2013年国有土地使用权出让收入高达41250亿元，创造了土地市场有史以来的新高。同时，土地收入占地方政府基金收入的比重高达86%。从宏观面来看，最近几年，土地出让收入都占到了财政收入的1/4~1/3；而对于很多三四线城市而言，其土地出让收入能占到地方财政的一半。
此外，有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。华远地产董事长任志强就认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”。一边是地王频出，一边是财政增收，让人不得不质疑这种生财之道。
业内人士表示，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。
温柔版房产税不能调控房价
十八届三中全会提出深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税收比重，尤其提到了加快房地产税立法并适时推进改革，由此，将人们降房价的希望再次寄托到了房产税上。然而，从目前已经开征房产税试点的上海和重庆来看，由于目前的房产税太过温柔，对房价的抑制作用十分有限。
从渝沪房产税的试点方案来看，政策几乎把所有的雷区都绕过了。渝沪房产税的税基过窄，列入房产税征收范围的住房很有限。以重庆为例，存量住房中除了重庆市的独立别墅外，都没有列入征收范围。事实上，人们对房价的不满意，是针对普通住房的房价，可房产税把很多应该纳入征税范围的撇开了，只能调控高档住房的价格，对普通住房市场的再定价没有作用。从税率方面来看，重庆市房产税的税率为0.5%、1%和1.2%三个税级，上海市房产税的税率为0.4%和0.6%，过低的税率加上只对很小范围的住房征收，对楼市影响可谓微乎其微。
竞合地产董事长王东表示，现行的试点房产税过于温柔，导致税收作用不如行政手段，无法收到严肃政策应有的效果。按照成熟市场经济国家的经验，要想让房产税起到调控房价的作用，必须实行宽门槛、高税率的政策，让房产税成为地方财政来源的长久通道。不过，这对已经习惯土地财政的地方政府来说，可能要经历一段“阵痛期”。
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