[摘要] 房天下讯 据同策河南研展部数据显示，12月份郑州商品纯住宅销售均价为8390元/㎡，环比上涨7.6%，同比上涨10.3%，预计年后均价将会在稳定中小幅增长。12 月供求比为 0.9，当月住宅销售面积略大于当月供应面积。
房天下讯 据同策河南研展部数据显示，12月份郑州商品纯住宅销售均价为8390元/㎡，环比上涨7.6%，同比上涨10.3%，预计年后均价将会在稳定中小幅增长。12 月供求比为 0.9，当月住宅销售面积略大于当月供应面积。年前发展商放缓市场投放量，成交量也逐渐平稳；但预计年后各个发展商将会进行新一轮大手笔投放。目前郑州商品纯住宅产品成交面积集中在≤90 ㎡，由此观之经济型两居或紧凑型三居为目前市场畅销产品，且客户类型依旧以刚需为主。
1.商品房市场
1.1 商品房供求分析——商品房市场供销量齐下降，供应面积环比下降52.6%，销售面积环比下降 21.5%；供需比为 1.1，市场供应略大于需求。
12 月份商品房市场供应量与成交量较上月均有较大幅度的下降，主要由于临近过年，市场成交量也逐渐平稳，各大发展商放缓市场投放量，预备来年蓄势待发。
本月供应面积 101.4 万㎡，环比下降 52.64%，同比下降 43.5%；本月销售面积 95.8万㎡，环比下降 21.48%，同比下降 0.7%，供销比为 1.1，供应略大于需求。
1.2 商品房价格分析——12 月份商品房销售均价 8666 元/㎡，较上月下跌96 元/㎡
12 月份郑州市商品房成交均价整体下跌96 元/㎡，本月商品房均价整体下降幅度较小，主要由于本月成交了约 4 万㎡价格小于 5000 元/㎡的内部认购楼盘，拉低了成交价格。12月份商品房销售均价为 8666 元/㎡，环比下降 1%，同比下降 4.8%。
1.3 区域指数分析
1.3.1 区域供求分析——12 月份管城区供应量为全市、二七区成交量为全市
12月份管城区的商品房投放量，达到33.2 万㎡，占全市商品房供应总量的32.7%，明显高于郑州市其他区域的供应量，主要是正商华钻本月大量投放约10.5 万㎡；其次是中原区和郑东新区，供应量分别为 24.3 万㎡、23.6 万㎡，占全市总供应量的比例分别为24%、23%。
本月销售量的区域是二七区，销售面积为26.2 万㎡，占全市总销售量的27%，主要是亚星盛世鹂都、亚星盛世悦都；其次是中原区，销售面积为 19.4 万㎡，占比约20%；再者是郑东新区，销售面积为 15.3 万㎡，占比约16%。
1.3.2 区域价格分析——各区的商品房成交均价涨跌幅度不一，其中六区域下降、两区域上涨。
12月份，郑州市多数区域商品房成交均价环比均出现浮劢，其中两区均价上涨、六区均价下降。
本月出现涨幅的两个区域分别为二七区和惠济区，本月的成交单价分别为8222 元/㎡及9440 元/㎡，涨幅分别为14%和 1.9%。其他区域价格均有不同幅度的下降，其中下降幅度的区域为郑东新区，单月成交均价为 9356 元/㎡，环比下降15%，主要由于部分均价低于7000 元/㎡的房源备案，拉低区域均价。
1.4 郑州市商品房市场——总结
本月商品房市场供需较上月均呈下降走势，主要为临近年关，各大开发商放缓市场投量，等来年后蓄势待发，而市场大多项目由于临近年关，推量较少，加之返郑购房客户较少，成交量逐渐趋于平稳，预计年后供需量均有小幅回升。
近两月商品房成交均价为正常小幅度发化，本月销售均价为8666 元/㎡，主要由于本月成交了约 4 万㎡价格低于5000 元/㎡的内部认购楼盘，拉低了成交价格。
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2.商品住宅市场
2.1 住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析——本月住宅投放量环比下降 40.8%、销售量环比下降 14.7%。
本月郑州市商品住宅的预售和销售面积较上月相比均有大幅下降；12 月商品住宅预售面积 77.3 万㎡，环比下降40.8%，同比下降 6.8%；销售面积 86.2 万㎡，环比下降 14.7%，同比上升15.9%；
12 月份市场需求大于供应，由于本月商品房住宅价格上涨等因素，市场成交量较上月出现下降。
2.2 住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格—商品住宅成交均价环比上涨590 元/㎡。
12月份商品住宅成交均价为 8390 元/㎡，销售价格出现上涨，单月上涨590 元/㎡，环比上涨 7.6%，同比上涨 17%。主要由于12 月份各区都备案了一批品质、均价等较高的楼盘，拉高了住宅的销售均价。
2.3 商品纯住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）——12 月份商品纯住宅供应面积环比下降 43.8%，销售面积环比下降 14.4%。
12 月份商品住宅成交均价为 8390 元/㎡，销售价格出现上涨，单月上涨590 元/㎡，环比上涨 7.6%，同比上涨 17%。主要由于12 月各区都备案了一批品质、均价等较高的楼盘，拉高了住宅的销售均价。
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2.3 商品纯住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）——12 月商品纯住宅供应面积环比下降 43.8%，销售面积环比下降 14.4%。
12月，商品纯住宅预售面积73.3 万㎡，环比下降 43.8%，同比下降 3.0%；销售面积 86.2 万㎡，环比下降14.4%，同比上涨 28.0%。12 月供求比为 0.9，当月住宅销售面积略大于当月供应面积。
年前发展商放缓市场投放量，成交量也逐渐平稳；但预计年后各个发展商将会进行新一轮大手笔投放。
2.4 商品纯住宅价格分析（不含经适房等政策性用房）——12 月份商品纯住宅销售价格为8390 元/㎡
12 月份商品纯住宅销售均价为8390 元/㎡，环比上涨 7.6%，同比上涨10.3%（12 月当月没有经适房成交）。
2.5 商品纯住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房）
2.5.1 成交面积——小面积、功能型户型本月成交面积下降，改善户型成交占比环比持平。
12 月，90 ㎡以下的产品销售43.4 万㎡，占全市纯住宅销量的 50.3%，其次90-120㎡占比为 19.1%，120-140 ㎡的产品占据市场19%的份额，140-180 ㎡及180 ㎡以上的产品所占份额较小，占比分别为 7.8%，3.7%。
市场上仍是90 ㎡以下户型销量，销量占比超过总量一半，目前市场依旧是以刚需为主流，刚需客户较热衷于 90 ㎡以下的紧凑户型，首付及月供压力较小。
2.5.2 成交均价——本月各个面积段的产品成交价格多呈现上涨趋势，其中140-180 ㎡的纯住宅产品价格上涨幅度。
12 月商品房纯住宅市场上140-180 ㎡的产品销售均价为8753 元/㎡，本月上涨幅度，上涨幅度为14.6%；其次是 90 ㎡以下及 90-120 ㎡的刚需产品，销售价格分别为7866 元/㎡，8121 元/㎡，上涨幅度分别为 8.3%、8.2%。
2.6 商品纯住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）
2.6.1 区域供求分析——12 月，供应量的区域为郑东新区、销售量的区域为二七区。
12 月，郑东新区预售量位居郑州市各区域，供应量为 23 万㎡，占全市供应总量的31.4%，其中建业天筑项目投入 17.7 万㎡；其次为中原区，预售面积 21.7 万㎡，占全市供应总量的30%。本月二七区销售面积为21.5 万㎡，占全市总销售量的 25%，领跑全市；中原区销售面积 19.1 万㎡，紧随其后，占全市销售量的22%。
2.7 商品纯住宅销售额 20（按金额排名，不含经适房等政策性用房）
2.8 郑州市商品住宅市场——总结
本月商品住宅预售面积 77.3 万㎡，环比下降 40.8%，呈大幅度下降趋势，主要由于发展商完成年度供地目标，放缓投量，而住宅本月也逐渐区域平稳，预计年后成交量会逐渐呈平稳小幅上升趋势；
本月住宅均价在 8390 元/㎡，较上月相比呈小幅度上升趋势；预计年后均价将会在稳定中小幅增长。目前郑州商品纯住宅产品成交面积集中在≤90 ㎡，由此观之经济型两居或紧凑型三居为目前市场畅销产品，且客户类型依旧以刚需为主。
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3.商业市场
3.1 商业市场供需分析——商业供应量及销售量均出现下降，供应面积环比下降 51.39%；销售面积环比下降 70.91%。
12月商业预售面积较11 月相比大幅下降，降至8.07 万㎡，环比下降 51.39%，同比下降 44.24%；本月销售面积1.6 万㎡，环比下降 70.91%，同比下降 76.15%；当月供应量大于当期销售量，近卉年来，商业市场始终呈现供大亍求的趋势，存量较大，去化方面仍然存在巨大的压力。
3.2.1商业市场价格分析——12月商业市场价格涨幅较大，价格涨至20681元/㎡。
近一年期间郑州市商业市场整体波劢较大，本月商业销售价格涨至近半年的一个新高点，12 月，商业成交均价为20681 元/㎡，环比上涨 12%，同比上涨6.8%；主要由于本月郑州金水万达中心成交了部分单价在 45892 元/㎡商业产品，拉升了成交均价。
3.2 商业市场区域指数分析
3.2.1 区域供求分析——二七区供应量居全市之首，整体销量低迷。
12月，商业产品供应集中在二七区，供应量为4.19 万㎡，占全市总供应的51.9%，其次为管城区和金水区，投放量分别为1.63 万㎡、1.29 万㎡，占全市供应总量的比例分别为20%、16%；
12 月郑东新区商业销售量相对较多，为0.43 万㎡，占全市总销量的27%，其次是管城区，商业销售量为 0.4 万㎡，占总销量的25%。
3.2.2 区域价格分析——12 月各区域商业价格涨跌不齐，金水区、中原区价格上涨幅度较大，管城区的跌幅较深
12月郑州市商业用房成交均价涨幅区域较多，四区成交均价上涨，两区成交均价下降，两区域无商业成交，其中金水区、中原区价格上涨幅度较大，管城区跌幅较深。12月金水区及中原区的价格分别 31784 元/㎡、28202 元/㎡，上涨幅度分别为 42.7%、56.2%；管城区的成交均价为 9886 元/㎡，下跌幅度为 41.7%。
3.3 商业物业销售额 20（按金额排名）
3.4 郑州市商业市场——总结
本月郑州市商业供需均呈下降趋势，近半年来郑州市商业市场一直处在供大于求状态，长期积压的商业余量，给商业去化造成了一定的压力。
近一年期间郑州市商业市场整体波动较大，本月商业销售价格涨至近半年的一个新高点，12 月，商业成交均价为20681 元/㎡；主要由于本月郑州金水万达中心成交了部分单价在45892 元/㎡商业产品，拉升了成交均价。
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4 办公市场
4.1 办公市场供需分析——12 月办公产品供应量环比下降 54.5%，销售量环比下降 40.8%
12月办公产品预售 11.6 万㎡，环比下降 54.5%，同比下降81.1%；销售面积7.9万㎡，环比下降 40.8%，同比下降48.2%。
近期市场月度投放量多数高于当月销售量，办公市场供大于求明显，势必加大库存量，12 月办公市场销售面积继续下降，整体仍存在较大的库存压力。
4.2 办公市场价格分析——本月办公产品均价呈下降趋势，环比下降 24.5%
郑州市办公市场销售价格在11 月涨至本年度，本月办公市场销售价格出现大幅滑落，12月郑州市办公市场成交均价为9278 元/㎡，环比下降 24.5%，同比下降 34%；主要由于管城区、二七区备案了一批均价在 8000 元/㎡以下的房源，在一定程度上拉低了全市办公产品的均价。
4.3 办公市场区域指数分析
4.3.1 区域供求分析——12 月办公产品管城区供应量全市；二七区销售量位居首位。
12月办公市场管城区供应量为9.5 万㎡，位居全市，占全市供应量的82%，为绿都广场项目投放；其次为二七区，供应量为 2.1 万㎡，占比18.1%。本月二七区成交量占全市，为 4.4 万㎡，占全市成交总量的55.4%。
本月郑州市办公市场的供应集中在管城区和二七区，其他各区均无供应，销售的区域为二七区和郑东新区占到总销售量的81.2%。
4.3.2 区域价格分析——12 月中原区、金水区办公用房价格涨幅较大；郑东新区价格跌幅较深
12月郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中中原区办公产品均价13528元/㎡，环比上涨 27.1%，为区域内伟业时代广场成交单价约在 13825 元/㎡办公产品，拉高了本月均价；其次为金水区，办公产品均价 13784 元/㎡，环比上涨 23%。
办公产品均价下降的区域为郑东新区，均价10823 元/㎡，环比下降 21.6%，主要由于正商和谐大厦成交均价在8555 元/㎡，拉低了区域内成交均价。
4.4 办公物业销售额 20（按面积排名）
4.4 郑州市办公市场——总结
近期市场月度投放量多数高于当月销售量，办公市场供大于求明显，势必加大库存量，12 月办公市场销售面积继续下降，整体仍存在较大的库存压力。尤其是近年来，大量的城市综合体项目入市，更加大了办公产品的供应量和去化压力。
12月郑州市办公市场成交均价为 9278 元/㎡，环比下降 24.5%；主要由于管城区、二七区备案了一批均价在 8000 元/㎡以下的房源，在一定程度上拉低了全市办公产品的均价。其中中原区办公产品均价 13528 元/㎡，环比上涨27.1%，为区域内伟业时代广场成交单价约在13825 元/㎡办公产品，拉高了本月均价。
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