[摘要] 朱中一：探讨未来的政策方向，就要客观评估过去10年房地产调控政策的得失，哪些是正确的，哪些是应该改进的，然后坚持正确的，改进不足的。
本周，中央经济工作会议召开。而在12月3日召开的中共中央政治局会议，要求“做好住房保障和房地产市场调控工作”，再加上此前召开的十八届三中全会，新一届政府的楼市政策走向再次引起人们的广泛关注。为此，新京报记者采访房地产行业的四位专家，从调控政策、保障房建设、房地产行业发展以及城镇化等方面，来分析未来房地产政策与市场的走势。
调控方向未来调控要体现市场配置、地区差异
Q过去10年有过几轮楼市调控，但主要城市房价上涨明显。您认为，未来政府房地产调控的方向是否会有变化？2014年的楼市调控相比此前会有哪些变化？
朱中一：探讨未来的政策方向，就要客观评估过去10年房地产调控政策的得失，哪些是正确的，哪些是应该改进的，然后坚持正确的，改进不足的。
我认为，过去在三个方面是正确的：，2003年提出促进房地产市场持续健康发展的指导思想是正确的。第二，对供给与需求进行双向调控的思路是正确的。第三，实行差别化信贷和税收的政策是正确的。
需要改进的有：，过去调控政策的中长期作用滞后，“头疼医头脚疼医脚”。第二，房价上涨的原因是综合性的，但调控的指标过于落在房价方面。第三，调控政策中，行政措施多了一些，例如7090政策。第四，很多政策是“一刀切”，没有考虑到地区差异。
此外，在北京、上海等房价上涨压力仍然很大的城市，限购政策恐怕还要持续。
赵晓：过去的调控，没有让市场进行配置资源，土地控制在政府手里，人为制造了土地的饥饿效应，土地供应不足成为房价上涨的核心力量。其次，货币供应太多，造成需求过旺，供需失衡导致房价不断上涨。所以，光“限”是不够的，核心正如十八届三中全会所说的，让市场发挥决定性的资源配置作用。期待着下一步房地产业能将“市场”放在更基础的地位，这样才能建立起长效机制。
住房保障期待保障房公平分配，推广共有产权
Q保障房方面，经适房、两限房、公租房、廉租房已经出台多年，北京最近又推出自住商品房。未来保障房真正发挥作用，还需要在哪些方面做出改进和努力？共有产权是不是会推广？
朱中一：我主张共有产权房的推广，应该确定共有产权中，政府与个人分别应该占多少产权比例，以及进入与退出机制，方便推广。
赵晓：保障房未达到预期效果。一方面是相关政策出台太晚，之前“欠账”很多，政府该做的这几年才开始跟上。另一方面，政府保障房应该为辅，市场应起决定性作用。这个关系要处理好，光靠保障房不行。
未来保障房真正发挥作用，首先需要将保障房政策真正落实到位。第二是能够加大保障房的供应。第三，保证保障房能够公平地分配到真正有需求的人手中，避免成为腐败黑洞。
共有产权是否会推广不清楚，目前来看，并没有透出很大风声。
秦虹：保障性住房特别是廉租房、公租房和棚户区改造，对解决困难群众的住房难题、改善其住房条件取得了明显成就。
共有产权是一种住房权益分配方式，通常在住房权益发生变化时发挥作用，通过共有产权的办法分配政府与住房人的利益，可以体现公平性，消除产权式保障的寻租空间。
行业前瞻未来房地产业将现增速减缓、分化加剧
Q过去很长一段时间里，房地产一直扮演着经济支柱作用。目前已经提出不以GDP为考核标准，未来经济发展模式是否会发生改变？房地产行业是否还能像过去那样快速发展？
朱中一：未来房地产市场肯定会从快速发展向平稳发展过渡。一方面，住房短缺状况已经由10多年前的所有人住房普遍短缺，变为住房不平衡。一些人已经拥有多套房子，而更多的人没有自己的住房。另一方面，房企的发展也将会从粗放型开发，向建筑工业化、住宅产业化与绿色环保低碳的方向发展。
秦虹：转变经济发展模式是实现中国未来持续发展的必然选择。房地产行业的发展从来都是与宏观经济发展趋势相一致的，未来中国宏观经济将从高速增长到中高速增长，房地产行业的增长也不可复制过去十年的路径，整体增速减缓、分化加剧也是必然。
陈淮：房地产业起支柱作用不是因为它是投资拉动，而是它在扩大内需上起着重要的作用，改善老百姓居住条件等。
赵晓：过去10年，房地产的销售增长了10倍，未来肯定不会再以这个速度增长，这不仅仅是因为房地产调控，更重要的是整个经济已经过了高速增长的阶段。未来房地产行业的增长速度会明显放缓。房地产的支柱作用很难避免，其对中国经济的拉动贡献在城市化率达到68%之前很难改变。
房价涨跌未来房价走势仍取决于当地供求关系
Q有媒体报道，中央经济工作会议期间首次召开城镇化会议。这足见城镇化的重要性。城镇化对房地产行业未来影响如何？如果明年楼市继续调控，您认为以北京为代表的一线城市房价是否还会上涨？二三线城市价格在城镇化的进程中，是否也会上涨？
秦虹：走中国特色的新型城镇化道路必然要求中国实现大中小城市和小城镇协调发展、必然要求城镇发展与产业发展相适应。有产业支撑的城镇化进程决定了楼市的真实需求，所以城镇人口集聚快、规模大的地方，楼市也会活跃，而脱离了人口增长的地方，即使楼市一时繁荣的，也难以持久。未来房价是否会继续上涨取决于这个城市供求关系，不存在哪一线城市一定涨，哪一线城市一定不涨的问题。
赵晓：城镇化和房地产市场紧密相连，如果政府以新型的城镇化发展为主导，就必然意味着房地产业很难不成为支柱产业。但我国的公共资金有限，大量的公共投资还是集中在一二线城市，三四线城市如果没有政府大量的公共投资，价格就很难凸显出来，这也是房企回归一二线城市的原因。希望未来的城镇化中，公共投资、公共服务能够更加均等化，让三四线城市也有更多的机会。
如果明年楼市继续调控，我认为以北京为代表的一线城市房价还会继续上涨，希望二三线城市房价不要上涨过快，不要出现泡沫，不要超过居民收入的增长幅度。
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