[摘要] 作为传统的销售旺季，每年“金九银十”的成色如何，一直都是业界津津乐道的话题。鉴于今年前8个月郑州楼市的不俗销售业绩，9月的楼市表现更加令人期待。开发商们摩拳擦掌，于推盘之际推出五花八门的优惠政策，意欲抢占旺季市场先机。而对于购房者来说，影响其出手买房的关键因素仍是实际房价。
8月已接近尾声，被开发商寄予厚望的“金九银十”即将到来，一出鏖战中原的年度楼市大戏即将上演。
作为传统的销售旺季，每年“金九银十”的成色如何，一直都是业界津津乐道的话题。鉴于今年前8个月郑州楼市的不俗销售业绩，9月的楼市表现更加令人期待。开发商们摩拳擦掌，于推盘之际推出五花八门的优惠政策，意欲抢占旺季市场先机。而对于购房者来说，影响其出手买房的关键因素仍是实际房价。
数据
14个新项目“金九”将亮相
据粗略估计，即将过去的8月份，郑州市开盘数量在30个左右。今年上半年楼市全线飘红的情形，再加上7月和8月楼市“淡季不淡”的上佳表现，使得开发商普遍看好后市，借机多推房源，积极消化库存。
据房天下数据监控中心显示，郑州9月预计共有19个楼盘入市，共有18个住宅项目、1个写字楼项目，其中半数以上项目尚未对外透露价格。开盘项目中，纯新盘达14个，或将炒热“金九”楼市。具体分布区域为：金水区2盘，二七区1盘，中原区3盘，惠济区1盘，管城区1盘，郑东新区1盘，高新区2盘，中牟区1盘，新郑市6盘，巩义市1盘。
开发商一鼓作气酝酿“金九”，以快速推盘、快速销售为主，尤其是新项目不断进入市场。可以预见的是，今年的“金九银十”仍将是一个超级战场，开发商之间的一场恶战不可避免。
现象
住宅热推，大中户型成主流
记者留意到，9月预计开盘的19个楼盘中，住宅项目高达18个，表现出极大的入市积极性。计划推出项目中，以70平方米以下小户型为主打产品的只有乐丁广场、龙汇国际两个，大中户型产品占据市场供应的大多数。
按照郑州市“新楼盘中90平方米以下的住房建设量不低于70%”的规定，开发商在开发项目时，对于中小户型的数量早有规划。但他们在推盘时往往会根据当下的市场情况调节节奏和策略。
针对大中户型成入市主流的现象，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社分析认为，这一方面是由于改善型置业者或一步到位型刚需置业者对此需求量大，另一方面是由于今年前8个月销售情况红火，开发商希望借此东风先行消化大中户型，以便顺利回笼资金。
事实上，将小户型产品错后推出不失为一种理性的推盘方式，这也是眼下不少开发商对市场风险反复权衡之后所定的推盘策略。一位开发商对记者透露，最近在其项目周边开盘的两个项目，主打产品均为大户型，“去这俩项目看房的人还真不少”。
反差
写字楼冷静入市
与18个住宅产品积极入市形成鲜明对比的是，写字楼项目面对“金九”十分冷静，9月预计入市的写字楼项目只有1个。
这一数字丝毫不令人意外。根据相关数据统计，2013年郑州写字楼存量将达400万平方米，按目前郑州80万～100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得4至5年。全市写字楼的开发量、供应量超过区域需求量，造成目前写字楼滞销的窘境。
“在写字楼市场相对饱和、库存量充分的情况下，政府希望开发商放缓入市节奏，避免造成积压。”刘社表示。
“目前郑州写字楼在售项目很多，购房者可选择的余地极大，如果有足够的耐心和独特的眼光，挑选到好的投资产品概率还是很大的。”一位熟知内情的业内人士认为，在同质化严重的写字楼市场上，投资者一方面要坚持寻找差异化产品，另一方面还要综合考虑该项目的区域发展前景、开发商的品牌实力、价格优惠幅度及未来空间等。
后市
房价上涨动力减弱
“没有人能真正预测楼市‘天气’，尤其是在新一届政府领导班子对房地产政策尚未表态的情况下，这种‘预测’难度太大了。”当记者在采访中抛出“预测金九银十”这个话题时，刘社说。
国家统计局公布的数据显示，今年1至7月份，在中部六省省会中，郑州新房价格环比涨幅共有5个月名列前茅。近期，郑州市住房保障和房地产管理局公布的7月份“郑房指数”则显示，郑州商品房销售均价首次突破9000元大关，高达9011元/平方米。
在主城区房价步入“9”字头的时代，东区的房价更是动辄上万元，令人望而却步。而形势一片大好的背后，7月商品房销售面积却比6月份有所下降。在刘社看来，尽管销量下滑幅度不明显，但这正是高房价下市场承接力开始疲软的信号。随着价格的上扬，购房者的接盘能力减弱，市场本身的消化能力也随之降低，从而导致房价快速上涨的动力不足，这是政策真空期下，市场根据供需关系自动调节的结果。
建议
政策真空期以不变应万变
众所周知，房地产市场历来是典型的“政策市”，无论是开发商还是购房者，对于新一届领导班子的楼市调控思路，都表现出极大的关心。眼下异乎寻常的政策真空期反倒令很多人忐忑不安，认为政府“在下一盘很大的棋”。
针对一些购房者出现的恐慌心理，刘社建议，理性的购房行为是在充分权衡自身的资金情况和楼市价格之后进行的。资金充分的购房者可以考虑积极入市，但若资金情况确实尚未达到可以承担目前高房价的程度，那也没必要咬碎钢牙“努一把”，不妨以不变应万变，先行观望，等待下一步的政策导向。
“政府不表态不代表默认涨价。”刘社一语中的。
的确，按照郑州市房价目前的涨幅，年底之前很难完成中央此前规定的房价控制目标，这极有可能引起地方政府的重视，进而采取一定的针对性措施。
不得不提的是，无论如何，“金九银十”期间，即便是在涨价动力减弱的情况下，郑州房价降温的可能性仍然较小。
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