[摘要] 调控以来，在严厉的限购背景下，市场需求结构发生了深刻转变，一直以来刚需、改善、高端三足鼎立的市场格局被彻底打破，投资投机性需求大为减弱，甚至淡出舞台，而刚需则成为市场当仁不让的主角。
调控以来，在严厉的限购背景下，市场需求结构发生了深刻转变，一直以来刚需、改善、高端三足鼎立的市场格局被彻底打破，投资投机性需求大为减弱，甚至淡出舞台，而刚需则成为市场当仁不让的主角。刚需为王，开发商也开始为刚需而变，纵观如今的房地产市场，无论是建业、正商、鑫苑、美景、升龙等知名房企，还是众多的中小开发商，都纷纷将刚需户型作为主打产品，以迎合刚需客群。然而，2013年或许是个特殊的年份，虽然刚需仍是市场屹立不动的主流，但是目前刚需市场的热销与去年“以价换量”的热销形势已经有明显区别，从目前市场上的热销楼盘来看，在满足功能性需求的基础上，越来越多的开发商在产品上不断地进行品质升级，以带给刚需群体更加舒适的居住新感受。
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品质升级
房企打造全新产品线
“2013年，刚需产品的竞争将进入白热化，开发商只有不断促进产品优化升级，努力提高产品品质和产品附加值才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。”竞合地产董事长王东表示，从目前的市场热销产品来看，调控以来流行的“小三房”、“多变功能房”在今年依然有极大的市场空间，同时，除了价格以外，购房者越来越注重产品品质及居住舒适度，单一的价格促销方式已经不足以打动消费者，对于开发商来说，更需要把精力放在项目综合素质的打造上。
绿都地产营销中心总经理宋冰告诉记者，公司通过对不同结构家庭生活的深入研究，对刚需客群居住习惯进行深入解析，深入开展户型优化升级，研发全新产品系，公司目前推出的绿都·丹石街区，就是以升级城市居住理想为目标的品质刚需类楼盘。
正商地产营销中心总监赵春华表示，目前正商在郑州的住宅项目多数为刚需产品，刚需产品总供应量近100万平方米，户型区间从40平方米到130平方米。以即将上市的正商明钻沁园产品为例，87平方米的全明两房产品就展现了超强的创新力，两个卧室和客厅窗户全都南向。
同时，位于高新区的谦祥万和城，主打产品为70-140平方米超值户型。在户型设计上秉承零空间浪费的原则，创新N+1户型，，赠送入户花园、内庭院。
细分市场
高端产品积极刚需化
产品和市场的全面竞争，导致刚需住宅产品不断提升，一些高端楼盘也开始大力推进产品刚需化发展。3月23日，花园路北段天地湾三期90平方米一梯两户洋房开盘，突破以往以大户型为主导的格局，推出90平方米的两房户型，为刚需群体提供了在该项目置业的可能性。无独有偶，郑东清水苑4月份也推出了86-163㎡刚需面积段湖景洋房产品。
高端产品刚需化的另一个表现是，高端华宅的积极刚需化。调控以来，郑州楼市出现了一批配套好、产品品质高的高端刚需化产品，并引发了高品质刚需产品的销售热潮。普罗旺世的“年轻礼物”波特兰项目，主打产品为85~119平方米三房，2012年6月开盘以来，取得了不错的销售成绩，2013年，项目根据市场定位，即将推出波特兰青粹版72㎡新品，首付仅6.5万即可入住普罗旺世大社区，从公园到商业、教育，全方面享受最成熟的大城配套。位于中州大道与东风路交会处的非常国际(小区网论坛)，面积区间87-140平方米，项目上市以来，就吸引了众多改善性刚需的关注和热捧，让刚需置业群体在更合理的总价范围内，能买到更高实用率、功能更齐全的住宅。
无论是城区华宅的刚需化还是郊区低迷产品刚需化，都是市场规律和理性需求的结果。竞合地产董事长王东认为，目前的房地产市场已开始走入客户争夺和产品细分的新阶段，由于目前市场客群主要以刚需为主，开发商为了争取这部分客户，在保持项目高品质的前提下，将户型做小、总价做低，在保证市场销量的同时也保证了房地产企业的利润。
量身定做
房企提升产品内涵
目前郑州的刚需楼盘主要集中在中原区、二七区、金水区等热点板块，呈现出高度竞争之势。竞合地产董事长王东告诉记者，“2013年，经过之前楼市开发商营销竞争洗礼后，市场中的刚需更为理智，更看重各个项目的特色，只有综合性优势明显的刚需盘，才能在竞争中找到立足之地。”
同致行副总裁、郑州同致行副总经理耿大勇表示，产品和市场的全面竞争，导致刚需住宅产品不断提升，低总价、低品质，已不是刚需产品的固有标签，“刚需升级”已经成为当下的大势所趋，除了单价不高、总价低的特点，品质刚需更需要户型的最优化设计和周边生活的完善配套。
“小面积、大能量”，这是当下品质刚需给置业者的总体印象，高性价比、热门区域、户型实用、总价不高、配套完善等优势特点，品质刚需往往多方面具备这些优势，甚至成为“全能”项目。河南新合鑫副总经理赵晓莉认为，“品质型刚需必然是未来的趋势，即便是刚需产品也要兼顾改需的功能和提升式的享受，这也将考验开发商操盘手艺。”
的确，如今市场上的刚需盘产品的差异性和针对性也更强。如位于中原区的方圆经纬、锦艺国际华都等项目紧邻地铁沿线，主打交通牌，吸引了不少刚需置业者的眼球；盛润锦绣城的新品户型则是在原有户型基础上的改良版；非常国际则坐拥新城老城交界地带，紧挨郑东新区副CBD，交通优势明显；而谦祥万和城、升龙又一城虽位于高新区，但有不限购的优势。
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