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楼市局部出现房价上涨 不改变整体去库存走势

经济参考报  2012-12-11 09:05

[摘要] 临近岁末,楼市“淡季不淡”,成交量回升,热点城市房价重现同比上涨。据中指研究院监测数据,包括北京、上海在内的十大城市住宅均价同比上涨0.15%,为今年以来首次出现。应该看到,虽然楼市供求关系出现局部调整,但区域分化较大,去库存仍将主导楼市整体运行态势。

临近岁末,楼市“淡季不淡”,成交量回升,热点城市房价重现同比上涨。据中指研究院监测数据,包括北京、上海在内的十大城市住宅均价同比上涨0.15%,为今年以来首次出现。应该看到,虽然楼市供求关系出现局部调整,但区域分化较大,去库存仍将主导楼市整体运行态势。

目前看,房地产开发企业资金紧张状况出现缓解,宏观经济触底回升改善房地产市场发展外部环境,政策调控效应随时间推移有所减弱,加上前期房地产开发策略变化影响,热点城市楼市供求关系出现了局部调整。

一是“以价换量”策略有力缓解了房地产开发企业资金紧张状况。为应对新国八条实施后市场需求急剧萎缩所引发的资金周转下降,部分房地产开发企业采取了降价跑量的销售策略,实现了销售快速增长。以中海地产为例,前10个月实现销售额同比增长28.9%,提前完成全年销售目标。2012年1至10月,住宅销售面积同比下降1.2%,降幅较上半年大幅缩小10个百分点。

二是宏观经济触底回升改善了房地产发展外部环境。虽然第三季度我国地区生产总值增长7.4%,仍继续回落,但回落速度已经明显减慢。随着固定资产投资项目落地的加快以及新一轮再库存的启动,9月份以来,我国多项经济运行指标出现回暖,11月中国制造业PMI为50.6%,连续三个月上升。虽然微观层面经营生态仍未实质改善,应收账款规模继续增加,但宏观经济回暖已经很大程度上改善了房地产市场发展的外部环境。楼市预期存在路径依赖,2009年我国经济在全球率先企稳回升,房价也迎来较快上涨。因此,当前宏观经济运行回暖,也会明显增大市场的房价上涨预期。

三是房地产调控政策效应有所减弱。限购政策效应是时间的减函数,随时间推移政策效应有所减弱。今年4至8月期间出现楼市刚性需求集中释放,表明符合购买条件人群已经明显增多,限购政策约束人群范围相对缩小。限贷政策对杠杆购房需求抑制作用很大,但对全额付款购房人无丝毫影响,今年以来全额付款购房人也较以往年度明显增多。

四是前期房地产开发策略变化影响到时下热点城市楼市供求关系。为应对政策调控,房地产开发企业主动收缩了热点城市的开发力度,加大对二线、三线乃至四线城市的投入。2011年,中部地区商品房销售面积增速高出东部地区11.2个百分点;2011年末,西部地区房地产开发投资增长32.8%,高出东部地区4.9个百分点。

即使如此,局部热点城市楼市供求关系调整,并不会改变楼市整体去库存的运行态势。截至2012年10月末,商品房待售面积3.3亿平方米,超过上年末2.7亿平方米,若按照前10个月均价计算,待售商品房面积所占用的资金规模近2万亿元。特别是三线、四线城市楼市供过于求的特征较为明显。据中国房地产信息集团研究成果表明,当前房地产市场高风险城市有50个,主要是三线、四线城市。在高库存压力制约下,加上执行限购、限贷政策不放松,房价出现明显上涨的可能性较小,对此,应有理性认识。

 
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1.你现在居住的城市是 (必答)
2.您的年龄范围?(单选,必答)
 20岁以下  21-30岁  31-40岁  40岁以上 
3.您是否有回郑州置业的打算?(单选,必答 )
 有  没有  正在考虑 
4.如果您回郑州置业,主要基于什么理由?( 单选,必答)
 骨子里的乡土情结,希望离家人、朋友近一些  一线城市房价太高,买不起  在 外地受限购令、户口等诸多门槛影响,回家置业更方便  已有房产,有多余资金,希望在郑州置业做投资用  看好郑州的未来,在郑州有更大的发展 
5.和一线城市相比,郑州的房价你能接受吗? (单选,必答)
 可以接受,比一线城市便宜多了,在我的承受范围之内  接受不了,郑州房价涨得吓人 
6.“回家置业”能接受的房价范围? (单选,必答)
 50万以下  50万-80万  80万-120万  120万以上 
7.您倾向买多大的房子?(单选,必答)
 70平米以下  70-100平米  100-130平米  130平米以上 
8.您更倾向于在哪个片区买房?(单选,必答 )
 金水区  中原区  郑东新区  二七区  管城区  惠济区  经开区  高新区  中牟、荥阳、新郑龙湖等近郊 
9.您是否愿意参加郑州搜房网的“回家置业 ”看房团(单选,必答)
 愿意  不愿意 
 

 

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