[摘要] “全郑州的开发商感觉都在做城市综合体，产品形态惊人的相似。定位于‘城市中心’的城市综合体，有那么多的商业资源和客流资源来支撑吗？”
“全郑州的开发商感觉都在做城市综合体，产品形态惊人的相似。定位于‘城市中心’的城市综合体，有那么多的商业资源和客流资源来支撑吗？”城市综合体，在商业地产大行其道的时代，它成为开发商的宠儿。一时之间，城市综合体就像“国际化”一样，烂了大街。到底什么样的才能被称为城市综合体呢？城市综合体的商铺属于其中一个重要组成部分，它不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合体商铺，需要以新的投资思路来对待。
投资智慧1
盯紧开发商 从发现其经营价值出发
一般情况下，开发商的实力越强，城市综合体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今，已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是，选择有成功开发经验的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降低风险。
商铺的价值体现在经营上面，因此挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。而对于城市综合体来说，则主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。一个城市综合体是否值得投资需要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有较大的发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。
投资智慧2
轨道交通 商圈消费能力是基础
目前，城市综合体主要分为两类。一类是城市核心区的综合性高端城市综合体，一类是轨道交通型城市综合体。轨道交通型城市综合体一般出现在城市核心区高端城市综合体之后，以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区，消费客源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间也较大。
随着城市越来越大，轨道交通的作用也越来越明显。城市综合体必须靠近轨道交通，才能带来良好的人流和保证通达性，这成为硬件标准之一。
对于交通条件、业态选择以及目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，以做到心中有数。通常一个综合体项目及其所辐射区域商业氛围的形成需要3至5年，需要投资者自身有全面的规划和认识，才能分辨开发商的优劣。
推荐阅读：
投资智慧3
看规划 发展空间是关键
一般城市综合体的建筑体量较大，对于市中心区域来说，很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊接合部。
市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。
有专家认为，综合体商业面积与服务人群数量之间，人均购物面积在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金和潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
投资智慧4
看核心物业 自持下运营管理很重要
一般情况下，知名开发商开发的项目成功概率相对较大。同时，应该尽可能购买开发商、投资商大量持有的项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。
在城市综合体的后期运营管理上，业内人士几乎一致认为，最核心的物业是应该自持的，这样才能保证品质、管理的一致性和持续性发展。“散卖容易失败。”有专家认为，零散销售后主权不是自己，而在业主，如果想综合经营，一是价格上很难统一，造成混乱的竞争局面，二是在业态的规划上，哪里做餐饮，哪里做休闲，哪里做购物，自持都可以有综合性的考虑和规划，但如果散卖后，完全就由业主自己定，你卖LV，可能旁边的人卖串串香，商城就毫无章法和品相可言。
2012年底，由搜房网主办，近百家媒体协办的《2012年第九届中国房地产网络人气榜—寻找中国幸福社区》将在314个城市启动。本次活动共分为“亲，你幸福吗？——2012全城幸福大调查”、“元芳，你怎么看？——2012中国房地产网络人气榜”、“欧巴，幸福style——寻找中国幸福社区‘拉票季’”、“幸福社区狂欢会——2012第六届中国购房者大会”四大阶段，全程以购房者作为导师，邀请他们为自己喜爱的社区“转椅”，一场购房者的盛会即将拉开大幕。 详情点击
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
