[摘要] 伴随着都市区建设规划的逐步实施，郑州大城市化发展进程已进入第一起跑线，高端商务需求日益增加，内外环境和政策的有利聚焦使郑州写字楼投资热潮越来越高。那么，未来一段时间，郑州写字楼的潜在需求还有多大？其下一站的发展方向会是在哪里？
在专家们看来，写字楼市场，尤其是郑州北区写字楼市场，将会迎来一个春天
伴随着都市区建设规划的逐步实施，郑州大城市化发展进程已进入起跑线，高端商务需求日益增加，内外环境和政策的有利聚焦使郑州写字楼投资热潮越来越高。那么，未来一段时间，郑州写字楼的潜在需求还有多大？其下一站的发展方向会是在哪里？
在由瀚海置业与河南商报联合主办的郑州都市区建设暨北城商务价值高峰论坛上，著名财经评论家叶檀和众多省内专家，对写字楼投资和郑州北区写字楼商务价值进行了深入讨论。
叶檀
写字楼投资
要在人气集聚区
在谈写字楼投资之前，知名财经评论家叶檀通过与会专家提供的数据分析认为，郑州楼市的基本面仍然很好，其重要的原因是郑州在河南的辐射能力非常强。
“如果说郑州外来购买者占60%，这是什么市场？这就意味着郑州的房地产基本上是河南省富裕人群买的，而不是郑州当地的人买的。”在叶檀看来，郑州作为中心城市吸引了大量人群、资金，这给写字楼的投资提供了很好的基础。
但即使如此，根据外地的经验，叶檀提醒郑州的投资者，在现有的限购政策下，关于写字楼和商铺的投资在去年已经开始，不少需求也已经释放，在市场进入中场阶段后，写字楼之类的商务投资就需要注意结构性。
“对于写字楼而言，如果开发商实力、后期管理都比较可靠，而且项目处在交通节点，那个地方就比较好。”以写字楼投资为例，叶檀建议，投资时需要注意两个标准，一种是自然集聚区，第二种是人工集聚区。
具体而言，在选择投资项目的时候，在城市大环境下，当地的人均收入决定未来租金的整体收入水平。如果是单个项目，则应该看是否在人流、物流汇聚的地段，并且注意是否位于未来城市发展的重心，类似于此的结构性要素，将是未来写字楼投资的核心要素。
李晓峰
郑州已进入写字楼时代
“通货膨胀有一种说法对穷人来说是一个搅肉机，对富人来说是个瘦身器。”
在河南财经政法大学教授李晓峰看来，面对QE3的汹汹来袭，中国的通胀情形不容乐观，财富的保值增值成为关注焦点，正因如此，写字楼投资才成为时下的热点话题。在李晓峰看来，郑州已经进入写字楼时代，正是写字楼投资的好时机。
他有六个理由：，郑州作为省会城市，住宅发展告一段落，现在进入写字楼的发展时代。第二，随着商业结构调整，郑州重点发展第三产业，这跟楼宇经济密切相关。第三，供求关系，限购政策针对住宅，但是打开了商铺写字楼的市场。第四，郑州写字楼价格相对比较低，与商铺和住宅价格倒挂，未来增长的空间大。第五，写字楼的品质越来越高，越来越值钱。第六，郑州禁止住改商，将把住宅小区的公司撵出来，聚集到写字楼里。
“投资有风险，并不是所有投资所有的项目都能保值增值。”所以李晓峰特别提醒，购买写字楼时需要注意“三选”。
“所谓‘三选’，就是选时，第二选址，第三选楼。”在李晓峰看来，，现在买写字楼的时机很好，写字楼的时代到来了。第二，现在买郑州市哪一个地方的写字楼。第三，同一个城市，你买哪一个企业的写字楼。这是三个关键。
宋向清
北区写字楼将迎来春天
当被问及“写字楼投资是应该跟着规划走还是跟着市场走？”时，宋向清表示，有条件的跟着规划走，没条件的跟着市场走。
而对于郑州北区而言，宋向清认为应该跟着市场走。“北区未来成为会议中心，将助推北区会议产业、教育产业和休闲产业发展。这将有利于郑州商务服务业在空间上的均衡布局，同时弥补郑州北区商务服务类企业存量少、服务品类少和高端服务少的缺陷，这对于改善北区投资环境具有重要意义，也具有广阔的市场情景。”
“写字楼市场，尤其是郑州北区写字楼市场，将会迎来一个春天。”河南省商业经济学会商务副会长、秘书长宋向清认为，由于郑州北区写字楼的供需矛盾比较突出，需求远超过供给，这决定北区写字楼市场广阔。
据宋向清介绍，按照惠济区的特色商业规划，郑州北区将形成以会议产业和配套产业为主的产业基地，按照远景规划，到2020年这里将成为郑州乃至河南省的的一个以会议主导的产业区。
“这个区建成以后将非常漂亮，那么大家(小区网论坛)可以相信这个特色产业建成以后，全河南省的商务会议都会在这里集聚，会议拉动写字楼的聚集，这个地方未来将是人才、资本、项目、品牌乃至智慧高度集中的地方，尤其是郑州北区的写字楼前途无量。”宋向清如是说。
杜书云
瀚海填补北区写字楼空白
作为郑州市房管局决策咨询专家，郑州大学旅游管理学院院长、郑州大学房地产市场研究中心主任杜书云对于郑州市房地产市场有着自己的看法。
“写字楼投资，一是价格合理；二是对写字楼来讲，区位优势是很重要的。”在杜书云看来，写字楼本身肯定是和经济周期有关系的，在一个周期内，所有的写字楼应该遵循这两个因素。
同时，杜书云表示，写字楼的投资，商业房地产的投资，就而言，与眼下的住宅限购政策有很大关系。
在杜书云看来，郑州市写字楼投资的空间有限，原因有二。其一，郑州市房地产市场的需求结构并没有发生太大改变；其二，郑州写字楼已经有多年发展，再度挖掘的空间有限。
“但这并不意味着写字楼商业没有投资的价值。”在杜书云看来，根据楼盘的不同特性，以及项目的区位特点，其投资价值并不能一概而论。
以瀚海·北金和瀚海·爱特中心所在的北环沿线为例，虽然这两个项目并不在郑州市商业规划的核心地带如郑东新区CBD和经三路，但因为北环沿线周边集中了大量企业，同时高新区产业向该区域转移，具有别人难以拥有的优势。瀚海置业选择北环沿线是慧眼独具，避开了写字楼竞争最激烈的区域，在某种程度上说填补了市场的空白，具备更大的投资价值。
刘社
瀚海置业有眼光
在河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授、城市发展研究中心主任刘社看来，郑州市的写字楼从2002年起步，尤其是执行住宅限购、限贷以后，整个市场呈现非常好的发展形势很好。
但在刘社看来，郑州写字楼同样面临着总体开发量大、布局比较散乱、不尽合理等多个问题。所以，刘社认为并不是所有的项目都有投资价值，所以在投资中应当慎重考虑。
刘社提出了两个投资写字楼的关键：，地理位置；第二，市场前景。
“以此为标准，瀚海·北金和所在的北环区域应该是有前景的。”在刘社看来，，从地理位置上看，北环路和文化路是车流量巨大的繁华路段，形成了人群聚集区；第二，北环和其他区域写字楼市场不同，其周边的文化产业、爱心产业、旅游产业、党政机关、大学都有，形成了巨大的市场空间。
“我个人认为，在这个区域有这样的高端写字楼，而且有这样的地理位置，是有前瞻性的，投资商是比较有眼光的。”刘社说。
刘长育
郑州写字楼市场广阔
对于郑州北区，国际企业品牌河南研究中心常务理事长、浙江工商大学客座教授刘长育并不陌生，他所研究的关于“世界500强企业在河南”的课题中，家乐福和沃尔玛就分布在北区。
“我和他们接触时，认为他们看中北区的规划，所以选择将来往这些地方发展。”基于对这些国际大型企业的了解，刘长育认为，世界500强企业既然选址北区，肯定对该区域的商务前景非常看好。
另外，在刘长育看来，北环区域写字楼还有两个优势。其一，就是政策驱动，虽然不比郑东新区，但北区作为长期以来郑州市发展的重点，在未来城市发展规划中也占据了重要的位置，这给北区商务成长提供了广阔的空间。
另一个优势则是商务力量的聚集，据刘长育调研，包括三全、双汇等多家企业，在北区投资发展的意向非常强烈，“那么，按照现在的发展趋势，写字楼有很大的发展前景。”
而且，在刘长育看来，写字楼市场面临着供应量过大等很多挑战，但是由于瀚海·北金和瀚海·爱特中心所处的地理位置十分优越，且是区域高端项目，其发展前景还是比较看好的。
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