[摘要] 不可否认，该项目“买房送首付”创下京城楼盘时下促销的“最大尺度”，吸引了不少眼球，但是由于两栋楼里只拿出俩名额，还得先报名再摇号，不少业内人士也表示，个位数的“中奖率”实有“噱头炒作”之嫌，更多的恐怕还是为吸引眼球，但也表现出开发商为打开市场促进销售而表现出的急切心态。
核心提示
继深圳、南京、上海部分楼盘打出“一成首付”、“分期首付”的促销噱头后，北京近来已有多个楼盘跟进，其中不乏保利、金隅、首开等知名品牌房企的身影。对于“一成首付”卷土重来，多位行业人士分析，这与当下楼市大行情不好密切相关，此类促销手段更多还是为了锁定有购买资格的买房人，开发商通过更多灵活手段寻求快速出货，的确对买房人形成了一定刺激，实现销售目的。而另有业内人士分析，开发商为购房者“垫首付”，将让购房者、银行、开发商三方均面临一定风险，面对“致命诱惑”，买房人出手仍应审慎，保持应有理性。
品牌房企旗下新盘 频打“低首付”牌
“现在可以5%首付，促销力度相当大。”“五一”期间，记者在紧邻4号线大兴天宫院站的某品牌房企旗下新项目“踩盘”时了解到，该项目为快速积累客户打出了“6万买两居，7万得三居”的促销信息。据销售人员介绍，目前办卡客户不仅立刻可以享受总价减免两万优惠，而且9个月内分4次付完首付即可，不过比一次性付完首付少享受约1万元的优惠。据了解，该纯新盘起价11999元/平方米，实际上折扣之后的价格约在13000元/平方米。
据楼盘人员介绍，如果是次购房，客户可以先交半成首付，然后和开发商签订一个合同，在剩下的9个月内分三期付剩余的2.5成首付。如果是第二套房，次需先交一成首付。顾客只要交了次的首付，剩下的首付就由开发商去垫付，然后进入贷款流程。9个月后楼盘封顶了，银行也开始放贷了。
“这个价格结合我们的拿地成本和区域楼盘售价，基本就是在裸奔了。从目前的蓄客情况看，购买热情超出想象。”该开发商内部人士表示。而从现场人气也可以感觉到，“半成首付”的营销宣传颇具诱惑，现场看房咨询人流络绎不绝。
不可否认，该项目“首付”创下京城楼盘时下促销的“尺度”，吸引了不少眼球，但是由于两栋楼里只拿出俩名额，还得先报名再摇号，不少业内人士也表示，个位数的“中奖率”实有“噱头炒作”之嫌，更多的恐怕还是为吸引眼球，但也表现出开发商为打开市场促进销售而表现出的急切心态。
“零首付”、“一成首付” 吸引楼市眼球
除上述项目之外，记者了解到，北京采取“低首付”或“分期首付”的项目在4月份以来均呈现出明显增多趋势。究其原因，与开发商寻求快速出货，降低预期市场风险息息相关。
位于北京东五环的一在售楼盘目前也表示，目前该楼盘在售房源为113平方米和137平方米三居，均价在17500元/平方米，购房者可享受“一成首付”的优惠。所谓“一成首付”，开发商解释称，即购房者付一成首付款，就可签订购房合同，剩余部分由开发商垫付。随后，购房者凭着足额的首付款发票，去银行办理按揭贷款。在上述手续完成后，购房者须在双方约定的期限内，将开发商垫付的那部分首付款返还。
至于还款时间，该项目销售人员称，具体的还款时间要根据购房者个人的实际情况，经双方商谈后决定，一般在2-3个月。如果是短期，可免利息，如果期限较长，会考虑追加一些利息，但不会超过银行的基准利率水平。
“分期首付”玩“时间差” 程度锁定“有资格”购房人
对于“分期首付”卷土重来，亚豪机构市场总监郭毅分析，如果涉及的是首套房，开发商垫付两成后，实际可回笼80％的房款，即便是二套房，也能回笼50％，这总比房子卖不出去强。
“这部分开发商的做法其实就是分期付首付，这在行业内很正常也很普遍。”因为要求的签约时间短，有些客户确实短期内支付全部首付款有困难，那么楼盘就先成交，而且还款之后再办按揭，也不存在风险和问题。
某上市房企副总裁亦称，这种“垫付首付”或者“分期首付”的做法，其实是除降价以外的另一种营销手段，前几年就曾经出现过，后随着楼市大热而“销声匿迹”。如今再次被开发商“祭出”，说明目前有些开发商的资金还是很紧张，希望能将手上的房子尽快卖出去，由于市场上有买房资格的客户数量有限，开发商只能想方设法来促销。
据该副总裁介绍，这种类型的营销，在垫付方式上，可分为开发商直接垫付和第三方借贷，并就借贷本身做出书面约定。如果第三方借贷存在免息、低息，那也很容易让人联想到这第三方是否会跟开发商存在关联。
不过，采访中也有行业人士认为，开发商所称的购房者延期三五个月再还清借款，一般购房者是不干的，“三五个月的时间太短，对客户没有意义，起码半年以上才能对客户有帮助”。在实际操作上，客户往往会采用尽量延期的办法，而开发商因为交易已经达成了，一定程度上也会默许。“实际期限有一年的，甚至还有到交房时候再还的。”业内人士表示。
“真垫付”还是“假垫付”？ 开发商承诺更多是种“心理暗示”
那么，开发商又是否会真的为买房人向银行垫付首付呢？
采访中了解到，一直以来打出“分期首付”的楼盘实际很少出现真实垫付的情况，因为首付款本来就是交付给开发商的，并不是开发商自己掏出钱给第三人。同时又不像商场买东西分期付款，先购买商品回家，再分期付剩下的钱，开发商什么也没损失。这种营销手法，不过是锁定了半年或者9个月之后才具备三成首付能力的客户。“几个月之后市场会变成什么样，谁也说不好。”开发商先下手为强，抢占客户资源，一定程度上也是“落袋为安”。
专家认为，通常开发商等购房者在数月后交齐了首付，然后银行就进入了贷款流程。而大公司的房贷审批就更快了，只要条件合格，可能一两个星期就批贷了，没几天就放款了。而此时这个楼盘正好封顶了，这时才需开始还贷。而对于买房人，他想知道的只是什么时候开始还贷。对于真正的贷款程序何时启动、什么是受理贷款、什么是批准贷款、什么是放款，都不是特别有概念。对于开发商的“垫付”，更不清楚。大多情况只是开发商用“垫付”这个词，给了购房者一种“捡到便宜”的心理暗示。
从另一方面来讲，开发商也可能面临着购房者悔约的风险。某资深业内人士认为，如果开发商垫付了20％或50％后，市场发生了变化，房价大跌，那么购房者就存在不愿还款和不愿还贷的可能。如果购房者停止还贷，银行可以申请将其名下房产进行拍卖，如果购房者拒绝向开发商还款，开发商可以根据双方签订的还款协议追索。
专家还提到，开发商这种帮购房者凑齐首付，再去银行办理按揭的行为，是不可能告知银行的，银行也不可能一一去了解，一旦这种行为的规模变大，被银行发现，银行很可能对该开发商停止一切贷款包括开发贷,“这对开发商是得不偿失的”。
采访中一位在光大银行长期从事房贷业务的工作人员表示：银行在没有看见首付款发票之前，根本不会进入贷款的阶段。“所谓开发商和银行签协议，首付款未交齐即可提前放贷，一般都是促销说辞。”据他了解，目前北京还没有一家银行可以在看到首付款发票之前，就进入实质性的贷款操作阶段。
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