[摘要] 一方面是渴盼回笼资金、完成年度销售任务的房企，一方面是静观其变、在各意向楼盘中左挑右选的购房者，胶着的市场似乎在静静地期盼着些许转机，而“准现房”、“现房”的活跃于市无疑给犹疑的购房者打了一针“催化剂”。据搜房网新闻中心调查显示：62.12%的意向购房者倾向现房；30.3%的意向购房者衷情准现房。
住房限购、银行限贷、首套房贷利率上浮等对市场影响会有多大？据郑州市住房保障和房地产管理局公布的今年前三季度市场分析显示：随着商住房投放量、销量大幅下滑，市场上库存的商住房可售面积达到382.49平方米，再创今年以来的新高。按照今年前9个月的销售面积均值计算，即使现在1平方米的新房都不再投放市场，这些库存住房还可以卖9个月。
高企的库存昭示的除了成交低迷，也预示了郑州房地产市场各房企年底甚或明年年初的销售压力，在萧瑟寒冬到来之前，楼市的冷清也随着“特价房”、“精装修”、“低折扣”等一系列优惠措施悄然释放。
一方面是渴盼回笼资金、完成年度销售任务的房企，一方面是静观其变、在各意向楼盘中左挑右选的购房者，胶着的市场似乎在静静地期盼着些许转机，而“准现房”、“现房”的活跃于市无疑给犹疑的购房者打了一针“催化剂”。据搜房网新闻中心调查显示：62.12%的意向购房者倾向现房；30.3%的意向购房者衷情准现房；而只有7.58%的意向购房者坚持选择期房。
探原因：销售趋缓“被现房”、提升竞争“要现房”
据搜房网数据监控中心显示：正商东方港湾、景峰国际、普罗旺世、海森林、威尼斯水城三期、正商明钻、晶华城、金质新禧园、金印现代城、圣菲城四期银堤漫步、首座国际广场、京广大厦、城开祥和里、万丰慧城、领峰、永恒新旺角、清华忆江南、乾宏领秀空间等品质现房或准现房活跃在目前郑州房地产市场上。
在市场趋于平淡、楼盘销售放缓、调控压力剧增的背景之下，郑州楼市或将有更多的楼盘进入到准现房销售。对于开发商而言，准现房销售无疑对企业的资金实力、开发经验等方面提出了更高的要求，而面对“乱花渐欲迷人眼”的现房或准现房，众意向购房者也是满心疑窦，为此，郑州搜房网新闻中心也对目前“现房热”这一情形进行了简短分析：
调控之下购房者观望甚浓 楼盘销售趋缓“被现房”
自2011年1月新“国八条”横空出世后，3月3日“郑州版限购令”应时而出，随后，《河南省商品房销售明码标价实施细则》、央行年内三次加息、房贷利率升至近10年来、二三线城市被纳入限购行列、郑州多家银行首套房贷利率上浮10%（部分上涨20%）等多重纵深调控接踵而至、环环相扣，各因素叠加之下，很多楼盘销售进度趋缓、清盘日期被延迟，随着工程进度的稳步推进，无奈之下“被现房”。
据中原区某楼盘负责人透露：“项目的预期清盘时间早到了，可时运不济，正好撞上‘史上最严厉调控年’，成交量直挺挺下滑。但为了前期客户、也为了自身口碑，工程进度却一刻都没有放缓，早就封顶了。”
品牌房企先知先觉抢品质 加重竞争砝码“要现房”
除却被迫站入“准现房”行列的楼盘，活跃于郑州房地产市场上的很多实景现房却是主动而为！在调控政策出台之后，很多品牌房企敏锐地预测到销售压力将与日俱增，为了提升项目本身竞争实力，不惜斥重金加快工程进度、完善配套设施，通过“实景现房、尊贵体验”的方式使准客户能真切体验到意向房源的独特魅力，以促进成交量。
在搜房网11.13看房团C线升龙国际中心项目现场，冯女士参观完样板间及周边之后大加赞赏：“位置很不错，而且户型、配套等都比较好，关键是现房，比期房看的更加直观，放心！”
2008年底，搜房网响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，搜房网携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！搜房网“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
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判优势：实景现房“重体验”及早交房“早受益”
“以往楼盘推售，都是以期房销售为主，而准现房的出现，或将对开发商提出更高的要求。”行业资深人士分析，与期房销售不一样，准现房销售对于开发企业的资金实力、开发经验、楼盘品质，提出了更高的要求，楼盘准现房相当于把实际的品质优劣，展示给购房者。而同时，这一现象的出现对购房者来讲，无疑是的利好！
“实景现房”尽情展示楼盘品质力挽客户
随着郑州房地产市场的竞争日益加剧，在准现房或者现房项目中，营销力度的加大不可避免，而“现房实景、尊享品质”的宣传攻略亦是一大亮点。
在期房销售时，很多置业顾问只能通过户型模型、规划设计、沙盘讲解等向意向客户展示项目，可到了现房销售期间，有较强意愿的购房者就会很频繁的听到这样的话：“我们楼盘马上要交房了，现在主体工程已经完工，可以带你到现场体验一下。”在郑州市房地产市场整体成交冷清的背景下，实景体验成了项目营销的有力法宝。
曾参加搜房网11.13看房团的温女士就这样告诉记者：“买房还是买现房，毕竟买期房的时候好像就是把钱交给了开发商的承诺，有点雾里看花的感觉。而现房或者准现房就不一样了，它比较直观，能看到房子的主体架构、建筑质量、户型空间等，而且还可以直接看到意向楼层，感受周边景观、配套等。”
同时，一对年轻情侣也表达了对现房的热衷：“去年的时候，打算买一套期房，毕竟期房的价格相对来讲还是比较便宜的，但今年情形变了，很多开发商缺钱，就怕交了首付之后，开发商携款潜逃了，到时候房子烂尾了，首付款打水漂了，可真是欲哭无泪了！”
“及早交房”缩短等待时间较早受益
作为现房或者准现房，除了能够实景体验，带给购房者的另外一个好处就是交房时间早，目前活跃于郑州房地产市场上的准现房项目的交房时间大致都在今年年底或者明年年初，对于想及早享受“乔迁之喜”的购房者无疑是一大诱惑。
对婚期已定的小张来说，买房一定要选一个“现房”，毕竟买过期房之后还要等待两至三年的时间。而对于投资者来说，现房也具有期房无与伦比的优势，即使一时无法出手找到下家，也可以在租金中拿到。
除却上述两条因素之外，很多准现房的价格也是一大优势：目前准现房产品的价格，并不会比期房贵，相反，一些项目准现房产品的价格甚至比期房产品更低。“目前准现房房源大多为去年开始销售的产品，由于今年市场整体趋于平淡，因此，价格并没有上调，而同个项目新组团推出价格，往往会往上小幅调高。”有开发商人士称，该项目目前在售的准现房产品，即便是高楼盘房源，也仅与目前新推出期房的均价差不多。
值得关注的是，不少项目将此前已开盘的剩余房源，作为特价房源开展营销活动，而这部分产品往往也处在准现房之列。可以说，从目前市场现状来看，不管是价格还是交房时间，准现房以其自身独具的优势，受到购房者的关注。
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温馨提醒：购买现房谨记的注意事项
噪音：市面上的很多楼盘，为了证明自己交通方便，常常在售楼广告中特别标明“距××主路不到100米”等信息。购房者多数会被开发商宣传的交通方便这一卖点吸引，却忽视了这也是的噪音污染源。
购买现房和准现房，可以站在房源处亲身感受周边的噪音情况，房源与主路之间是否有有效隔音带、噪音有多大，基本都可以简单目测和耳测。大多数看房者选择白天看房，其实若想彻底了解房源情况，晚上也去看看房，考察一下晚上有没有什么噪音污染源、以及光污染源，因为实际居住之后这两种污染都在影响生活质量。一般标准是住宅区的声音白天不能超过50分贝，夜间应低于45分贝，超过这个标准的噪音长期存在就会对人体产生很大的危害。
配套：有的项目常以周边各类商业、教育、交通资源为卖点，但房屋交付使用之后，业主们发现，靠步行去学校还是太远，想坐个公交车或是地铁，走到站台也要几十。这些配套在沙盘上和规划图上看来都是资源，但真正使用起来并不那么方便了。买现房可以提前视察这些资源的便利程度，比如考量一下家附近的幼儿园，是不是送孩子上学步行十几就能到达？旁边的小学、中学教育资源如何？搞定这一切，日后至少不会因为孩子的上学问题再搬家。另外，即使从规划图上看到的地铁路线刚好经过家门口，也要看看地铁站是不是规划在项目附近500米的辐射范围内。
视野：现房的小区基本成型，购房者可以在周边转一转，看看居住之后的外围视野都有些什么内容，绿化带、湖泊等的设计是否到位。要知道，这一草一木也是买房成本，都是被计算在房价之内的。
楼间距：现在买期房，购房者只能通过沙盘来感知整个小区的楼间距情况。但是沙盘常常也被当做一种营销手段，为了吸引购房者，这个模型常被开发商加以美化甚至改变比例，比如适当加大楼间距离。即使购房合同中已经明确了楼间距的数据，但购房者只能靠想象，直观感受还是来自于沙盘。没有什么比现房、准现房的实际楼体间距更真实了。一般情况下，高层楼座左右间距应该不小于13米，这样才能保证舒适的居住感觉和通风采光效果。在买房时到现场走一走，亲身感受一下楼间距，看看是否有密集压抑的感觉。
采光：期房卖得早的时候，很有可能购房者想买的那一层或者前后楼座还没完全建好，所以也就没有办法考察楼层的采光效果。而在实体楼座已经建好的情况下，就可以查看采光如何，配合着楼间距和楼座位置，可以看看阳光可以照射到第几层，有没有出现底层挡光的情况，最短日照能照射多久。此时正值冬天，阳光照射时间最短的季节，也是考量楼座采光最有效的时节，购房者可以利用此节气，选个早上或傍晚，关注楼层的采光情况。
设备间：有很多读者曾反映，买期房时觉得一切条件都挺好，但交房使用之后发现自家窗外却是一个庞大的换热设备，这不仅影响了业主的视野，而且设备的噪音辐射等其他干扰影响着业主的居住。这是购买期房时面临的很大问题，因为类似变电站、换热站等设备并不会摆上沙盘。若买现房，这个问题就能避免，因为现房交付时这些配套都已经到位，购房者可以很清楚地看到房源周围有没有变电站等公共设备，如果有，是否在其运作时因为噪音过大等现象影响了实际居住。
私密性：如果户型的私密性不好，居住过程中难免出现各种尴尬。买现房时，不妨站在自家的窗前，查看一下从自己家窗户能否清晰看到对面房屋内的客厅甚至是卧室内的一切举动，因为你能看到对方家的，就说明别人也同样可以看到你家的。除了前后考察，购房者也要看看同一楼座同一楼层左右相邻的房屋，是否有阳台太近、两家窗户太近等情况出现。
还有一点要注意，实地考察时购房者不要忘记感受自家与外界的通畅性，比如电梯和楼梯，尤其是楼梯，一定不能忽视，因为发生紧急情况时，这是的逃生口。看看楼梯的消防通道是否畅通，消除消防隐患。
挡光：在外围看过楼座的采光情况之后，还要看看户型内部是否采光良好。因户型结构的问题，一些以“凸”字形结构设计的楼座，大多会出现挡光的问题，再或者因为户型结构设计得不合理，家中能被照射的空间太有限。的判断住宅采光是否良好的办法，就是选在这个季节，分早中晚三个时间段，多次考量家中的日照时间。如果全天日照时间还不满2，购房者就需要另行考虑了。
户型：进入一间现房，购房者可以从门厅走到各个房间来感受户型的布局和功能分区。很多购房者想要改善自己的居住条件，买的期房面积也比现在住的旧房子大，但交房之后发现实际居住感觉和之前差不多。所以只有亲身感受，才能知道户型的有效面积和各分区的面积分配是否合乎自己的要求。
看户型的同时也不要忘了考察开发商的建筑质量。购房者可以多看墙角这些边缘地带，能选择在雨季看房，这样就知道房子存不存在漏雨渗水的质量问题。如果是精装修的房子，不要被眼前的建材家具乱了眼睛，要自己研究房屋空屋这个主体，同时多观察天花板、墙角等各个接角处的做工。
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入住时间：2011-08
价格：均价11000元/平方米
物业地址：郑州郑东新区郑东新区商圈东风东路与商都路交汇处。
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正商东方港湾位于郑东新区郑汴路与东风东路交会处，规划建筑面积26万平方米，由17栋纯高层组成，50米超宽楼间距，30㎡一房、80—89㎡二房、100—110㎡三房，共2700多套精品房源。正商东方港湾所在区域位于郑东新区商住物流区核心，对面是郑州新东站长途客运站。南面郑州经济技术开发区、中国河南留学人员创业园。城市地铁站、郑州高速火车站、郑汴城际铁路、长途客运东站、市内公交五站合一。紧靠郑汴路，直通二七广场，南临郑州经济技术开发区，东至107国道以及京珠高速公路。正商东方港湾一期开盘时间：2008-09-20 交房时间：2010-05-01 。正商东方港湾二期开盘时间:2010-07-25 ，2011-02-26.预计2011-08交房。 二期楼王2010-10-23开盘，预计2011-8月交房。
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景峰国际中心由郑州亿国金顺房地产开发有限公司投资建设开发；该项目位于CBD商务外环路与九如东路交叉口。景峰国际中心由美国CORE DESIGN GROUP公司进行概念及方案设计，北京建工集团进行施工；是集五星级酒店、公寓式酒店及办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑。项目总建筑面积54834.39平方米，地上35层，地下3层，楼高120米；其中1～7层为酒店，并且在裙房部分1～3层设有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、会议、中餐等酒店公共用房和配属服务用房。景峰国际中心8～35层为公寓式酒店，公寓式酒店采用全中央空调系统，配套设施齐全先进。项目委托国际性酒店管理公司进行物业和酒店管理。
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首座国际广场位于未来大道与商城路交叉口东北角，由北京泰益德置业集团有限公司开发的商住综合体。首座国际广场总建筑面积为20万平方米，共分两期开发。L型布局，大道和商城路。首座国际广场一期主力户型：50—120平米，天然气入户，壁挂炉采暖。首座国际广场一期售罄，二期在售。首座国际广场一期开盘时间：2007-06-16 交房时间：2008-12-14
首座国际广场效果图
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入住时间：2011-12-01
价格：均价5000元/平方米
物业地址：郑州二七二七商圈京广路与航海路交汇处向南100米路西。
动态：京广大厦均价5000元/平方米，按揭优惠1个点，全款优惠2个点，预计2011年年底交房。详情请咨询售楼部 。
京广大厦是台兴房产打造的郑州市城南标志性建筑，也是京广路上的个百米高层建筑群。京广大厦位于郑州市二七区京广路与航海路交汇处向南100米路西。容积率为2.5，绿化率为25%，物业由郑州中陆物业管理有限公司进行管理。京广大厦由3栋31层的高层组成，总建筑面积约17万平方米，其中1-3层为商铺，4-31层为住宅。户型从60平方米至150平方米，主力户型为80-100平方米两房一厅、两房两厅。京广大厦开盘时间：2009-11-01 入住时间：2011-12-01
京广大厦效果图
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入住时间：2011-12-01
价格：均价7500元/平方米
物业地址：郑州二七二七商圈嵩山路与棉纺路交汇处北200米路东
动态：城开祥和里清盘中，31层高层房源，仅剩137平米三房、86平米顶层两房在售，均价7500元/平方米，无优惠，预计2011年底交房。
城开祥和里，位于二七区嵩山路与棉纺路交汇处北200米，是郑州豫中实业有限公司开发的住宅项目。城开祥和里整个项目总占地150亩，分三期开发。一期9栋多层，二期4栋高层，三期规划中。城开祥和里一期售罄，二期在售房源已不多。二期占地面积为32亩，由3栋31层、1栋30层的高层建筑组成。总建筑面积约110000㎡，风格为简欧建筑风格，层高三米，双气社区。小区配有地下停车场，独立幼儿园，8000平米中央景观花园，另配有会所，卫生站，老年活动中心等设施。城开祥和里项目建筑高达100米。容积率5.15，绿地率35%。物业由河南省戴维斯物业管理有限公司进行管理。城开祥和里一期开盘时间：2008-12-01，入住时间：2010-12-01 城开祥和里二期开盘时间：2009-10-28 ，入住时间：2011-12-01
城开祥和里效果图
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入住时间：2012年初
价格：均价6500元/平方米
物业地址：郑州高新技术开发区高新区商圈银屏路25号
动态：万丰慧城目前均价6500元/平。项目预计2012年初即可入住，详情咨询售楼部。
万丰慧城项目由河南万丰置业有限公司开发，位于郑州国家高新技术开发区银屏路25号。万丰慧城项目紧邻高新区管委会与郑州外国语学校、郑州大学、工业大学解放军信息学院等学校。万丰慧城小区共规划16栋住宅楼，以高层和小高层为主，板式结构，户型建筑面积33—260平方米，户型：标准间、一房一厅、二房一厅、三房两厅、四房两厅、复式。万丰慧城小区容积率3.11，绿化率38.75%，停车场共规划约750个车位。小区物业由郑州祥庭物业管理公司打理，物业费1.37元/平方米·月。万丰慧城开盘时间 2009-11-08 入住时间 2010-12
万丰慧城效果图
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入住时间：2011-12
价格：均价6800元/平方米
物业地址：郑州二七二七商圈京广路与长江路交汇处
动态：领峰商业广场临街现铺销售中，户型为300-1300平米，均价20000元/平米。详情请咨询售楼部。
领峰位于京广路与长江路交汇处，是由郑州海豫置业有限公司投资开发的，占地34余亩，建筑面积为13万平方米，近3万平方的商业体量，住宅高34层。领峰小区的容积率4.3，绿地率30%。领峰户型自由属于零居设计，开放式厨房、开放式客厅，有30-100㎡的各种户型。领峰小区物业公司是郑州海豫置业有限公司，物业费1.60元/平方米·月。领峰开盘时间 2010-05-29 预计入住时间 2012-03-01
领峰效果图
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入住时间：预计2011年年底
价格：均价7000元/平方米
物业地址：郑州金水金水区商圈中州大道与郑汴路交汇处西南角
动态：永恒新旺角均价7000元/平方米，三房均价7200元/平方米，全款优惠3个点，按揭优惠1个点。详情请咨询售楼部。
永恒新旺角是由郑州永恒控股集团投资、郑州永恒万通置业有限公司开发的金水区王庄城中村改造项目一期。项目总占地面积约170亩，总建筑面积约41万平方米，项目整体定位为多种业态复合的城市综合体，涵盖高端商业、5A写字楼、精品住宅、公寓等产品。本项目是永恒集团继远大理想城项目后的又一城市力作。永恒新旺角位于郑州市中州大道与郑汴路西南角，地处传统的郑汴百亿商圈, 紧邻郑东CBD、咫尺二七商圈和紫荆山商圈。20新郑机场，距离二七火车站和郑东新客运站咫尺之遥。地铁3号线和4号线双轨交汇,距地铁6号线和BRT站点约500米。麦德龙超市、喜达屋集团旗下艾美超五星级酒店、新加坡凯德嘉茂购物中心、红星美凯龙、居然之家、好百年家居等商业巨头纷纷进驻。永恒新旺角一期位于中州大道与郑汴路交汇处西南角，集高端商业、精品住宅于一体。产品有75-99㎡全能户型及130-2300㎡全临街旺铺。
永恒新旺角效果图
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入住时间：预计2011年底
价格：均价4800元/平方米
物业地址：郑州荥阳市广贾路东侧
动态：清华忆江南五期预计11月开盘，目前项目已经封顶，正在做外立面和绿化，预计2012年交房。三期多层、小高层在售，均价4800元/平方米，全款优惠2个点，按揭无优惠。详情请咨询售楼部。
清华忆江南位于大河路北四环北侧，东西长约2.5公里，南北宽约1公里，是集旅游产业园、历史文化庭院、四星级温泉酒店、山水洋房、温泉公寓等多种规划于一体的大型旅游、休闲、度假社区。清华忆江南一期枇杷岛位于整个项目的东南部，占地面积37亩，总建筑面积9201㎡。清华忆江南二期伴山居位于项目东侧，共有建筑37栋，包含坡地洋房、情景洋房、花园洋房、温泉公寓等。清华忆江南二期伴山居是郑州清华园房地产开发有限公司开发的住宅项目，位于荥阳市广贾路东侧，其物业涵盖了联排住宅、花园洋房，坡地洋房、情景洋房、观景小户等多种物业形态，面积区间在50--200平米户型。清华忆江南二期伴山居，容积率0.35，绿化率53%。物业公司是郑州清华园物业管理有限公司，物业费1.50元/平米·月。清华忆江南万亩黄河湿地，3000亩自然山林，500平米活水域。清华忆江南三期山屿主推49-62㎡度假公寓、71-98㎡闲适两房、115-165㎡世家三房、154-175㎡阔景复式等多重置业空间。双水双气、24温泉入户、低温地板地暖系统。清华忆江南一期开盘时间2008-03 入住时间2009-06-30 清华忆江南二期开盘时间2009-05-23 入住时间2009-10
清华忆江南效果图
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乾宏领秀空间(详情论坛户型价格动态团购) 入住时间：2011年年底 价格：均价6800元/平方米 物业地址：郑州中原碧沙岗商圈区航海西路与秦岭路交汇处 动态：乾宏领秀空间95平米立体三房，108平米双气大宅特惠发售中。团购价：直减5万再打9.7折，另送阔景阳台和入户花园。详情请咨询售楼部。 乾宏领秀空间位于郑州市航海西路与南三环交叉口东南角，是由河南乾宏置业有限公司在西区开发的住宅项目。乾宏领秀空间周边交通便利。地形平坦，红线范围内总用地32429平方米，总建筑面积119513.89平方米，其中住宅及公寓建筑面积为96465.52平方米，商业配套及物业管理用房等面积660.36平方米，地下车库及设备用房总面积为22388.01平方米。总停车位753个，其中包括用地规划中要求的266对外社会停车位。乾宏领秀空间一期由8栋14-21层高层现代、时尚建筑群构成。52-105㎡新派户型，采用跃式、夹层等空间布局手法，营造魔变立体空间营造魔变立体空间——5.1米挑高/3错层。乾宏领秀空间一期开盘时间：2009-12-26 交房时间：2010-12-31 乾宏领秀空间一期售罄，二期开盘时间：2011-7-9 搜房网提供的售楼电话：400-813-0000 转 53485
乾宏领秀空间效果图
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