[摘要] 7月29日夜，在北京的一家饭店，一家国有大型房地产公司邀请住建部的司长们小范围聚会。参与的开发商向官员传达一个信息：房地产调控已经让很多开发商受伤，不希望再出更严厉的调控政策。
（二十一世纪经济报道）7月29日夜，在北京的一家饭店，一家国有大型房地产公司邀请住建部的司长们小范围聚会。参与的开发商向官员传达一个信息：房地产调控已经让很多开发商受伤，不希望再出更严厉的调控政策。
楼市夏季决战
一位接近住建部的人士向记者透露，住建部日前再次召开由专家和国企代表组成的房地产形势研讨会，由于会议内容高度保密，外界无从得知。
楼市调控已过百日，业内的一般看法是，当前已经进入楼市调控利益博弈的深水区，向前走一步还是向后退一步，都需要看楼市背后的这几股势力博弈的结果。
第三季度被认为是重要的时间“窗口”，楼市可能会打破僵局，给出一个方向上的选择。
部长关心价格，省长关心交易量
虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告，只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据，各省省长更关心地方的楼市交易量数据。
满100天，对于中国很多行业和事件来说，似乎都有特殊的意义。
从4月17日国务院发布“国十条”以来，至7月底满100天。房地产行业对于这轮调控下一步走向，舆论异常活跃，猜测满天飞。
一位接近住建部的人士向记者透露，对于楼市调控，目前已经做到了房地产市场情况每周上报的制度。在各省省长的桌面上，每周都会收到各地住建厅厅长递上来的本周情况通报。而在住建部部长桌上，也汇聚着房地产监测系统汇总的报告，以及重点省份和城市的情况分析报告。
调控实行100多天以来，市场上形成了价滞量跌的情况。
虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告，只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据，各省省长更关心地方的楼市交易量数据。
“调控到现在，各方最关心下一步该怎么走。”瑞银投资研究亚洲地产及休闲产业主管王震宇说，各方对调控的成果看法不同，对调控的下一步政策走向，也有自己的想法。
来自住建部和地方政府的声音步调一致：房地产调控已经取得了一定效果。
住建部政策研究中心副主任秦虹7月30日在上述房地产走势预测会议上表示，调控出台以来，主要城市房价同比涨幅出现下降，环比房价出现下降，交易量更是出现了大幅度的萎缩。
秦虹说，调控政策实行100多天以来，杭州、上海、福州等城市上半年总成交量和去年同期相比下降幅度超过了50%，这个50%是在1-3月份整个房地产成交有一个异常放大的情况下的下降，足以说明新政出台之后5、6月份这些重点城市成交量的萎缩是非常的明显。
其中北京房地产市场在1-6月份，月平均成交面积只和2008年同期是持平的，比2009年下降了接近40%，同时比2006、2007年这两年也下降了大概在40%-50%的水平。
上海比去年同期下降了将近50%，比2006、2007、2008三年的月平均成交面积都有所下降。深圳成交面积同比下降了将近70%。
秦虹表示，调控对房地产平均价格影响的话，实际上新入市楼盘价格已经出现了明显下调，土地市场也出现了下滑。也就是说高价地王已经很少出现，土地的流拍也开始出现。
7月29日，在本轮调控当中作为风向标的北京市，也对外宣布房价下降——当天，北京发改委主任张工表示，北京市房屋销售价格指数5月份环比（比上月）下降0.1％，6月份环比持平；二手住宅交易价格指数5、6月份环比分别下降1.6％和0.9％。
王震宇表示，通过数据分析，如果继续坚持“国十条”政策，到年底房价整体降幅会达到20%，这对今年的投资完成情况影响不大，但是会对明年年初影响很大。政府一方面想观察当前行市的变化，另一方面也在担心继续出重拳可能带来行业所不能承担的损失。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌透露，现在很多场合、不同部委的政策讨论会上，专家和官员们对楼市调控继续从紧还是从松争论不已。
在他看来，下半年房地产调控政策面临情况更复杂。上半年目标是打压，下半年要在打压房地产和保经济增长之间取得平衡。
而住房和城乡建设部部长姜伟新也在数日前召开的“2010年市长论坛”上表示，当前房地产调控的一个不好的表现是，个别城市交易量急剧萎缩。
不难看出，保持商品房交易一定的量，是维持房地产投资不过度下降的前提，而从目前来看，实现这一调控目标越来越难。
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楼市调控进入新阶段 重点由住宅转向土地市场
中央对住宅市场的调控进入平静期，开始将重点转向土地市场。日前，土地市场再有新动作。国土资源部称将修改完善土地出让招拍挂制度，此外，对于土地交易中可能存在的关联交易，也会完善相关商业规则予以约束。有市场人士分析，国土资源部的举措如果最终兑现，将有利于土地有效供应及控制地王的出现。
土地招拍挂制度要变
日前，国土部政策法规司司长王守智表示，现行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）的大方向必须坚持，但在招标、拍卖、出让土地过程当中，程序还需要进一步严格规范，要更加严谨，防止串标，防止招标过程当中运作不规范造成的一些不公平。王守智透露，经过对土地招拍挂制度的试点评估，下一步将对该制度进一步修改、完善。王守智指出，土地交易中可能存在的关联交易，“在地王现象中也存在一些关联关系。如在一块准备出让的A地块旁边，可能就有一个企业正在开发销售的房地产项目，如果这个企业通过高价参加土地出让，炒高了A地块的价格，可能它的销售项目就会获得更多的利润空间”。对此王守智表示，目前我国尚没有商业规则予以约束，国土资源部将在这方面予以完善。
土地供应同比增加98.4%
除了政策，国家在土地出让上的力度也非常大。国土资源部7月27日公布的数据显示，今年上半年，31个省（区、市）房地产开发用地供应同比增加98.4%，其中住宅用地供应量同比增长112.5%。至于上半年土地供应不足的广州，下半年土地供应步伐也大大加快。8月份，广州将再卖3幅住宅地，其总用地面积达到36万平方米。其中的番禺规划大涌路东侧地块，用地面积就高达24万多平方米，属于此前收回的“金地地王”。
多形式出让防止地价上涨过快
目前的土地招拍挂，最让人诟病的是价高者得。在旺市，价高者得容易形成垄断，另一方面也造成地价越来越高，进而推高楼价；在淡市，则往往容易出现流拍，阻碍了土地的有效供给。有业内人士预计，招拍挂制度的修改完善，有可能就从这里入手。这样的猜测不无道理，今年包括北京等一些城市，尝试大量采用综合评标的方式出让土地或是采用暗标，多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标。而尝试了多种出让方式后的北京，在为地价降温的同时，也提高了供地效率，增加了供地规模。
而在过去几年，不时出现一些小地块“地王”，市场将其解读为开发商醉翁之意不在酒，期望通过小地王的高地价，拉高开发商在地王旁边的大体量项目的售价，以此获得更大。这其实算是关联交易。如果这种关联交易被约束，则会有效减少地王，同时也能降低地价，达到降低房价的效果。记者 张秀钦
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