[摘要] 中指研究院数据显示，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。
4月26日，北京市房山区窦店镇的住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍。
5月7日，北京市顺义区马坡镇新城地块，五家企业竞标，因竞标企业报价均低于底价而导致该地块流标。
5月25日，北京市丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等四幅挂牌出让地块，因无人报价流拍。
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如果说4月26日北京市房山区窦店镇的住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍，还是新政后地方政府力避“出头鸟”的结果，5月的多宗土地流拍，已显示北京土地市场确已降温。
土地“量价齐跌”新政百日成效初现
与新政前一日诞生三个“地王”的情景相比，新政后，开发商拿地减少了盲目性，土地市场上演了“急速冷却”的一幕。
中指研究院报告指出，2010年上半年，103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。然而，4月17日新政之后，成交量呈逐月下降的趋势。尤其6月，103个城市的住宅用地成交量，环比下降达28%，同比下降为37%。
在北京土地市场方面，据链家地产市场研究部统计分析，新政前百日北京平均土地初始价格为6172.46元/平方米，新政后此值为4156.95元/平方米，下降幅度为32.7%（计算结果都基于2010年1月5日至2010年7月20日期间北京市居住性土地成交数据，按挂牌时间为节点统计，下同）。
与此同时，土地成交楼面价格也有大幅下降，平均楼面价格从新政前百日12149.05/平方米下降到5292.22/平方米，平均楼面价格下降了56.4%。
成交量方面，新政后北京居住性土地成交量从新政日前的15宗减少到新政日后的11宗，成交量下降了27%。这也直接导致土地成交面积下降了34.8%。
新政出台后，土地市场热度明显下降，一个具有代表性的指标是，住宅用地平均溢价水平逐渐走低。北京市住宅用地平均溢价率也从132.78%下降到了10.22%，下降幅度达92.3%。
中指研究院数据信息中心总经理葛海峰表示，新政之后，土地出让采用了招标方式，不再只是“价高者得”。另一方面，受政策收紧的影响，开发商也在观望，拿地相对谨慎。
“在新政之后，除了空间，开发商也会衡量区域的抗跌性。比如通州以前再高的价格也会追涨，在调控之后，消费者买高价房时也会比较谨慎。”中经联秘书长陈云峰称。
“由于购房者开始大面积地出现观望态度，楼盘买卖市场冷淡，价格有所下滑。相应之下开发商的对于拿地的态度较以前“理智”了很多，并不急于出高价争地。或者说，开发商现在对于土地价值的估计前景并没有以前那么明确。”链家地产市场研究部分析。
对此前高价拿地的开发商来说，市场预期的骤变使得手头“地王”一夜间变成“烫手山芋”。“新政的出台，打破了高价地的市场预期，使得此前拿‘地王’的开发商处于‘两难’的境地。”陈云峰分析说。
土地市场的平淡直接影响土地开发程度，2009年各大地王中，大部分地王如今都是出于未开工或者开工后也不报价的状态。北京地王中，除了广渠门外10号地即将开盘，且有了初步意向报价外，黄村新城北区10号地、广渠路15号地处于开工尚未报价的情形，而奥运村乡地块、亦庄新城东区地都是未曾有动静。
据业内人士称，一些新政前高价拿地的房企内部，正检讨决策机制，甚至追究领导责任。
此外，被喻为CBD核心区最后一块“蛋糕”的中服地块自今年2月22日入市以来，一直受到房地产业内的关注。本应于3月8日截止竞价，但可能因为“竞买条件苛刻”无人竞价，此后又遇上新政一直被“搁置”。有业内人士认为，在有些房企感觉高不可攀的同时，由于特殊的使用用途，使投资存在一定的风险，让一些勉强符合条件的企业望而却步。
部分实力房企视为拿地良机
“现在拍地，大家不会像此前那样数十回合、上百回合地争，把地价给‘轰’上去，”一位在近期拿地的开发企业负责人称，“溢价率明显下来了，因此地价总体上比市场火热时要便宜。”他认为，长远看，目前不再疯狂的土地市场，正是拿地良机。
虽然市场转冷，部分实力房企逆势拿地势头不减。5月18日，房山区的两块“高价地”曾被人质疑为地方政府无调控诚意。特别是北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达到7500元/平方米。这将成为房山地区第二高价地，房屋建成后预计售价将达15000元/平方米。
不过，链接地产市场分析师张月认为，拿地的情形还是应该分区域来看待。“新政后也有流拍的。”她认为，高价地的再现主要在于房山未来的潜力，地铁和2900亿投资南城这些利好，身处房源相对较缺的北京西部，房山未来价格走势还是涨的。
近3个月内，央企在土地市场表现异常活跃，其中中国铁建表现最为突出。据不完全统计，3月18日至今，中国铁建购地总计花费近100亿元；华侨城集团仅3月26日和7月1日两次拿地，就分别高达43亿元和37亿元；保利集团上半年已斥资214.71亿元拿地。据统计，3个多月来16家央企拿地总金额接近300亿元。
尽管此轮调控以来，地方政府对于拍地的种种干预有操纵地价之嫌，但整体来看，土地市场的走低已是不争的事实。
中国土地勘测规划院7月19日发布的报告也显示，中国房地产市场、土地市场持续上扬的势头得到初步遏制，土地价格总体水平进一步趋稳。预计下半年，地价涨幅将会继续回落。
下半年将迎供地高峰
中指研究院数据显示，2010年上半年，103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。
与年初政府信誓旦旦的庞大供地计划相比，上半年国内主要城市实际成交的土地占全年供地计划的比重远低于40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。
4月15日，国土资源部公布《2010年住房用地供应计划》，供地总量大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出2倍多。以北京市为例，2010年北京市供应住宅用地2500公顷，比2009年实际增加968公顷。
然而，北京市上半年成交的住宅及含住宅项目的经营性用地项目有28宗，成交金额为489.5亿元，成交土地面积为435万平方米。6月份，北京市住宅用地仅成交一块，商住用地成交两块。7月份，至今（7月20日）住宅用地成交为零。
根据供地计划，在今年上半年北京市还有70余块土地未能按期上市交易，这些地块很可能“挤压”在下半年入市，形成土地供应的高峰。
“一些保障性住房的土地供应可能没有通过公开拍卖的方式出让，致使显示的数据偏少。但是有一点是可以肯定的，地方政府一直在努力推地，只是受市场的因素而被放缓。”葛海峰分析说。
在7月12日“2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发展趋势论坛”上，华远地产董事长任志强直言，“上半年北京房价之所以坚挺，一个很大原因是一直以来市场上的房源库存较少以及土地供应不足。能否有效增加住房供给，是本轮调控区别此前地产调控之处。按照土地供应计划，下半年将迎来大量的土地供应，届时房价下降将成定局。”
“土地市场趋冷，地方政府按理说应该主动调低价格以促成更多的市场成交，但很多地方政府不愿调整地价，因为多数土地都是地方融资平台的抵押品。一旦出让地块的均价下降，就会影响到周边已抵押土地的价值。”一家北京地产公司负责人表示。
一位业内人士认为，若不能有效增加市场供给，仅仅抑制需求的调控，只会造成房地产市场价格的波动，而不能解决实际问题。在他看来，下半年土地成交量能否改观，取决于三个因素：政府推出的土地价格是否能顺应市场；土地出让方式能否有效完善；供应结构上，保障性住房用地是否能按计划完成。
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