[摘要] 据中国之声《新闻纵横》7时26分报的哦啊，现在说到物业费，不管是物业还是业主都很敏感。通常业主一旦和物业公司产生矛盾，基本上都采用拖欠物业费这一招，结果双方僵持不下，分歧越来越大，矛盾很难解决。
据中国之声《新闻纵横》7时26分报的哦啊，现在说到物业费，不管是物业还是业主都很敏感。通常业主一旦和物业公司产生矛盾，基本上都采用拖欠物业费这一招，结果双方僵持不下，分歧越来越大，矛盾很难解决。
在业主和物业公司之外，引入第三方机构测算物业费的价格。这种方式是否能解决越来越复杂的物业纠纷？昨晚，《新闻纵横》值班编辑李扬采访了一些业主和物业公司，他们的态度总结起来四个字——“谨慎乐观”。
中国之声收集了各方的问题，昨晚就此参访了中国人民大学公共政策研究中心研究员、物业管理专家舒可心教授。
第三方谁来当？怎么当？
雷女士：问题你第三方能不能承担起这样的责任来，有没有这样大家都认可的机构，这样的第三者，在实施过程中怎么实施没没有细则出来，怎么保证自己拿着这个东西不是虚的，是可以每一步每一步都可以走下去的，是可以落实的，不可能每个人都满意，但是能大部分都满意，能不能有这个细则出来？
专家：政府培育第三方机构市场负责淘汰和评估
舒可心：第三方怎么产生，其实北京市政府在这个文件当中也非常清楚了，本市积极推动积极培育物业服务独立第三方评估监理机构，也就是说政府想要培育市场化的第三方监理机构，关于第三方监理机构北京市政府已经出台了一个文件关于专家的产生、核定和登记，以及专家定期淘汰的这些东西。同时我们看到，北京市还出了一个文件，关于印发北京市物业项目承接查验评估规范和费用评估规范，还有服务质量评估规范，三个试行的通知中答复了这位听众的问题，就是关于物业项目怎么承接？物业费用怎么评估，物业质量怎么评估，这些市政府建设部门都已经作出了比较明显的规范。其实说到底，第三方监督就是引入市场对交易双方市场化的监督，它怎么实现公正呢？随着市场淘汰那些没有诚信的第三方监督企业就使得第三方评估机构和评估人越来越明白自己是用诚信来做事。
评估物业费以什么为标准？费用谁来承担？
北京市某物业公司负责人杨先生：这次实行的第三方参与物业费的评估以什么为标准？比方说以建筑及设施等硬件，还是以小区的环境、设施及人员配套等软件为标准？还有一个问题请第三方参与评估的费用是业主出还是我们物业方出？
专家：硬件软件 服务水平全有规定
舒可心：随着法制市场经济的发展，实际上大家明白你自己有希望，有诉求，得你自己花成本来解决，包括启动诉讼机制，上法院也得你自己花钱告，法院不会自己来找你。所以在这种情况下，我们北京市办法当中已经明确说清楚了，它原则是谁委托谁付费，就是物业服务企业想委托你就付费，业主方想委托就业主付费，如果双方都想委托，那么双方平摊这个费，实际上还是引入市场的协商机制，第二物业服务企业的问题，刚才我已经讲了，硬件、软件还有价格，这些都是可以评估的，再次强调同一天发布的三个试行规范说得非常清楚，一个是北京市物业项目承接查验评估规范，这个其实主要是硬件，还有一个北京市物业服务费用评估规范，指的是价格，还有一个是北京市物业服务质量评估规范，指的所谓的软件指他们的服务水平。
何时才能启动物业费评估？
北京市某小区业主金女士：比如说像我们这种还没有买房的，到那儿看人家物业标价已经出来了，但是可能我们对这个价格表示怀疑，感觉价格高了，想让它重新评估，我们有没有这个权利，还是说我们只能被动接受他给的价格？
业主委员会产生之后 物业费的费率就可以由业主共同决定
舒可心：举个例子发展商定的是2块，评估机构评估的1.8元，公示在那儿，业主可以尽管买这个房子，因为前期物业费只要业主大会不成立，房产商不启动业主大会的话，前期物业费是1.8元也好，2块也好，2.5元也好，都是由房产商来承担的，一旦房产商成立业主大会以后，或者是业主们自己成立业主大会以后，选举了业主委员会，物业费的费率就可以由业主共同决定，到那个时候假定交房期是两年，到那个时候也许业主们觉得1.8元也不合适，可能选择1块5或者1块3这取决于业主们共同决定，所以大家不要在买房子的时候就决定两年以后的事情，因为两年以后你们才是业主，那个时候你才真正有了这个表决权，成立业主大会以后，由业主共同决定，所以价格都是可以变的，市场经济没有什么是不可以变的，都可以调整
今后，业主们要交纳的物业费，将不再是开发商或物业公司的“一口价”，而是由委托的第三方评估监理机构来综合评估确定。物业服务质量是否达标、小区物业的交接查验，也可委托第三方机构来承担。
《物业服务第三方评估监理管理办法》昨天出台，作为《北京市物业管理办法》的配套文件，将于今年10月1日一起实施。
在售房物业费评估后写入合同
据介绍，在物业服务中引入第三方机构来评估，这在尚属首次。
“过去，业主和开发商、物业公司之间发生矛盾时，往往找到政府主管部门或法院来"裁判"，但这个"裁判"并不专业，往往会出现物业矛盾双方"公说公有理、婆说婆有理"。”市住建委副主任张农科说，此次引入了第三方监理机构，这些问题交由第三方机构来评估，政府部门则成为了游戏规则的制定者和秩序维护者。
过去，小区业主交的物业费，大都是开发商或物业公司的“一口价”，而今后，物业费标准将由第三方机构来评估确定。
“按照《办法》的规定，今后开发商应当在销售房屋前，确定小区物业的服务等级和服务标准，并从房屋主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取第三方机构，对服务费用进行测算，测算结果要在售楼场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。”市住建委相关负责人说。
此外，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可委托第三方进行物业服务费评估；业主和物业服务企业就服务费用发生争议时，同样可以共同委托评估。
服务是否合格可委托评估
第三方评估监理机构还可以承担物业项目的交接查验。开发商向全体业主移交小区物业项目时，可以共同委托第三方机构，对小区的公共部位和共有设施等进行查验并出具查验报告。评估费用由开发商承担。
此外，业主、业主大会或其他相关部门可以委托第三方评估监理机构，对物业服务的质量进行评估。“评判”小区物业服务质量是否合格。
追问
1物业费标准如何评估？
物业费定价算成本看市场
昨天，市住建委还公布了物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量这3项评估规范。对于第三方机构如何评估物业费等进行了具体规定。
市住建委相关负责人说，按照规范，评估人员将根据需要评估小区的情况，运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。
“运营成本法是根据物业企业提供服务的正常运营成本，加上合理利润或管理酬金，以此估算客观合理的物业费价格。物业成本方面，北京物业管理行业协会每季度都会公布物业服务成本信息，评估人员可以此为参考，分项评估物业成本的构成项目，比如保洁、保安等服务人员的工资、绿化养护费用等等。把这些分项汇总起来，再加上合理的利润或酬金，计算出物业费的评估结果。”这位负责人说。
此外，“市场比较法”则是评估人员可以比较类似服务标准的小区，参考其物业费价格，然后进行适当的修正，估算出所评估项目的物业费。
2第三方评估不公正怎么办？
评估弄虚作假将取消资格
如何才能保证第三方评估机构评估的公正性？
市住建委相关负责人表示，物业服务评估监理机构通过市场培育，但机构必须在房管部门备案，政府部门也会加强监管。目前北京市已经有五六家这样的机构。
同时，市住建委还正在建立物业服务评估监理专家库，面向社会征集专家，专家库中包括综合管理类专家和专业技术类专家，以及社会专家。将来第三方评估机构不是自己“干活”，而是要在专家库中随机抽取专家，由专家进行具体的评估，出具评估报告。
“如果发现第三方机构或专家有不公正的行为，或是收取委托方好处，或是出具虚假报告，那么评估机构将被取消资质，专家则将取消资格，今后不能再进行评估业务。同时，还会把他们向社会曝光和公示，让他们"身败名裂"。”这位负责人表示。
声音
业主大会没钱阻碍委托评估
北京新天第家园业委会主任张大宪表示，第三方评估收费是“谁委托谁付费”，但业主大会目前没有法人资格，又没有经费来源，因此在委托评估时会遇到很大困难。
他建议应尽快赋予业主大会法人资格。“现在业主大会没有钱，业主可以先凑一下，因为这毕竟关系到大家的利益。”
张大宪认为，昨天出台的办法，是为保障业主的利益进行的一种尝试。“比如物业交接查验和前期物业费，都不再听命于开发商的"霸王条款"了。”
他建议，《办法》应该配套一些细则。“比如业主们想炒掉物业，但物业公司请的第三方评估结果是服务没问题。这种时候怎么办？是不是应该按照物权法，按照业主的共同决定来办。这都需要明确。”
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