[摘要] 前不久，基于政策的温和商家们的乐观情绪膨胀，但近日二三套房新政的加码，商家的态度有了变化。审时度势维护本地楼市的稳定，是众多商家最强烈的呼声。“五一”市场能否维稳，关键还得看政策的执行力度和商家的营销策略。
一个市场自然离不开买卖双方，假如双方心态都是乐观的，那么楼市趋势就呈现向上的趋势，正如2009年年中开始广州楼市量价齐升的形势那样。但要注意的是“过犹不及”,一旦一方乐观过了头，那形势可能就会有所变化了。前不久，基于政策的温和商家们的乐观情绪膨胀，但近日二三套房新政的加码，商家的态度有了变化。审时度势维护本地楼市的稳定，是众多商家最强烈的呼声。“五一”市场能否维稳，关键还得看政策的执行力度和商家的营销策略。
2009年年初：买卖双方态度审慎
商家，甚为谨慎
从2008年年底开始，在国家政策下，商家们开始重新定位营销策略，以合理降价的方式换得了不错的成交量。尽管一些大商家对后市持乐观态度，但是就整体市场而言，谨慎乐观便是那时的主流心态。
方圆地产顾问的专业人士分析：“两三个月时间的量升，是开发商降价和市场调控利好共同作用下的短暂体现，未必能够持久。”商家们也深悉这个道理，主动积极推盘以求更好让暖市延续下去。这一轮推货潮，商家仍持谨慎的态度，定价仍小心翼翼。比如，2009年3月份，中海金沙湾首度推售全新西堤组团，出价为6500元/平方米，和2008年年底的清货价相近，受到市场欢迎；而在传统老城区内，银基金湾、方圆江湾水恋等新盘上市，开价1.4万元/平方米左右，将近“日光”.
买家，价格尚能承受
经过了2008年一年时间的调整，市场风向确实有了改变。压抑了半年甚至是更长时间的购买需求，在2009年季度时开始复苏。市场研究人士分析，该阶段首先复苏的是刚性需求，这批需求对价格敏感度较高，在国家政策的鼓励下，适逢价格也较符合各自的承受能力，于是得以爆发，广州楼市得以造就了小阳春。中海金沙湾、富力桃园、南沙碧桂园、碧桂园凤凰城等均销售火爆。当然了，随后，改善型及投资需求也大举入市，一直造就了2009年楼市的疯狂。
后市预测
商家护市才有望维稳
目前多数商家开始备战“五一”黄金周，买家也希望能在选择较多的“五一”找到出手的机会。不过，随着国家此轮调控政策的逐步落地，如首二三套房贷收紧等措施正式实行等；另外限价房等保障性住房供应计划也已经公布，部分需求将可能转移。“五一”楼市要稳定，离不开商家的积极作为和政策的执行细节。
2010年年初：市场向好突变将现
商家，由乐观到严阵以待
和2009年年初商家的谨慎心态相比，今年两会后商家的情绪就以乐观为主了，即使有些商家仍有些忧虑，但相对而言是少数。不止一位营销负责人在开盘现场称“加推时要升价”,“不用摸底了，到时直接开卖就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周开始连续推出的被业内视为史上最严厉的调控措施，似乎终结了多数商家的乐观情绪，商家们因为突如其来的措施不得不紧急商量对策。相信到了“五一”,选择走量的商家会占多数。
买家，先看看见风使舵
今年1-2月份，广州一手住宅成交也超过100万平方米，比2009年同期还多15%,3月成交更上一台阶，达62.35万平方米。与此同时，今年前两个月的成交均价都在1.1万元/平方米以上。如此高的楼价，也只有经济实力较强的改善型买家和投资者才能入市。这一批买家购房的目的，除了有自住因素外，兼有“买房抗通胀”的投资保值需求。而此轮调控，受影响的也将是这个群体，他们还会否不顾一切入市，恐怕难了。（来源：羊城晚报陈玉霞）
楼市调控政策持续发力
国务院17日再次下发关于决遏制部分城市房价过快上涨的通知，公布了更为严格的调控举措。其中明确要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
记者这几天采访发现，在力度持续加大的新一轮楼市调控政策影响下，北京、上海、深圳等地的二手房挂牌量急剧放大，买家出现了浓厚的观望情绪，部分炒家出现加速离场的迹象，同时个别楼盘和二手房业主报价出现松动。业内人士认为，这一轮针对楼市展开的调控政策是近年来最严格的一次，将对高房价形成打压，而与住房消费和房地产相关的税收政策等将成楼市调控新的”杀手锏“.
聚焦 京沪深二手房挂牌激增 观望浓厚部分炒家离场
”和前一段时间的‘恐慌性’购房明显不同，最近这两天买房人突然‘消失了',与之形成鲜明对比的是，二手房房源有明显的放量迹象，现在每天店里都能接到十几套新房源。在此之前，每天的新房源不过一两套。“北京东四环外一家房产中介工作人员告诉记者。
据我爱我家对北京市所有400余家门店的统计显示：国务院关于房地产调控政策公布的当天，已经签约的贷款客户就开始纷纷给店面打电话，要求加急办理过户和批贷手续。同时，整体房源量上升15%,尤其是2005年以后的二手商品房房源量上涨三成。此外，部分炒家离场。
我爱我家统计显示，房贷新政和”新国十条“颁布后，快进快出的短期炒家迅速抛盘离场，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%,而购房委托量则下降了25%,成交较4月初的周末下降了20%,成交价开始企稳，业主跳价和毁约现象基本消失。
另据北京中原三级市场研究部统计数据显示在14日到18日4天时间内，北京二手房市场新增客户需求为2000组，仅相当于13号一天新增的需求，客户需求新增下跌了8成。同时，在中原抽样调查回访的5000个从3月15日登记的购房客户中， 明 确 表 态 短 期 内 不 再 看 房 的 比 例 达 到了67%,仅有10%左右的客户认为政策的实际效果还要再看看。
一边是购房者的观望，另一边却是卖方挂牌房源明显增加。同样来自北京中原三级市场研究部统计显示，在14日至18日短短的几天内，北京二手房房源新增达到了3000套，相比之前市场平均水平上涨了40%,尤其是通州、望京、亦庄、大兴、昌平等区域，环比房源上涨幅度达到了。个别区域甚至出现了单个项目单个业主一次抛售几十套二手房。中原地产预计，燕郊、通州、望京、亦庄、房山等地是最有可能出现”抛售潮“的地方。
北京发生的情况并非个案，上海、深圳等地也出现了类似的情况。记者18日从上海多家房产中介公司了解到，受二套房贷政策收紧影响，二手房挂牌量激增，不少卖家将挂牌价从”到手价“调整为”成交价“,而买家观望气氛则较浓，多是前来问询，很少出手。
上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者，从中原地产的统计数据来看，最近三天的挂牌量比正常水平激增50%左右。
在浦东一家21世纪不动产门店内，购房者刘先生接受记者采访时表示，提高二套房首付和贷款利率的政策对他影响很大，假设一套200万元商品房，原先首付60至80万元，现在首付要提高到100万元；按100万元贷款20年等额本息还款方式计算，原先可以享受到85折基准利率，累计利息590530元，按1.1倍基准利率计算累计利息则要793616元，相差203086元，成本增加10%以上。
一家房产中介业务员告诉记者，最近两天出现难得的忙碌，电话一直响个不停，不管是卖家还是买家，都纷纷打来电话，咨询新政后的楼市走向、挂牌策略是否该作调整等，”最急的是卖家，担心无法成交“.
与京、沪出现的情况一样，深圳楼市的观望气氛也再度浓厚起来，急于买房的人少了，持币观望的人多了。同时，部分炒家正加速离场。根据中原地产监控，深圳目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。
聚焦 个别楼盘和业主报价松动 全面性降价情况尚未出现
在持续加码的调控政策作用下，个别楼盘和部分二手房业主报价开始出现松动，但全面性的降价情况并未出现。
亚豪机构副总经理高姗向记者透露，新政已对部分中小房地产开发商产生了不小的震慑，特别是开发的楼盘前期价格上涨过快的区域，如北京通州区某项目，原计划在4月17日加开新楼座时每平方米单价比上一期提高3000元，恰逢新政出台，该项目不仅没有提高售价，反而对全款购房客户下调近3000元/平方米，对贷款购房客户也有额度不等的价格优惠。
在个别楼盘价格出现松动的同时，部分二手房业主的报价也开始松动。据北京中原三级市场研究部14日至18日的统计显示，在目前市场二手房2万套存量中，抽样调查显示60%的房主表示不再涨价，更有20%的房主已经表示愿意降价，特别是全款的购房者目前已经能够优惠3%至5%.在中原地产登记售房的林女士就表示：谁知道政策会这么密集，现在只要有人愿意全款，情愿降价20万。抓紧时间过户了，省得提心吊胆的。
北京”链家地产“市场分析师张月告诉记者，楼市新政出台后，部分买家急于成交和部分卖家开始主动让价。她举例子说，朝青区域的兴隆家园当前售价为26000元/平方米左右，由于该楼盘价格上涨较快，很多业主对于不断提价已经形成惯性心理，业主李先生几天前将报价提为27000元/平方米，并且表示不具备让价空间。但当时每天仍有至少五六组客户看房，而16日新政后，客户均表示价格偏高，看房意愿大大降低，李先生也急于成交，最终将价格调回为26000元/平方米售出。
张月说，北京典型区域业主让价并不在少数，这主要取决于需求在二套房新政后对房价短期内快速上涨预期大大降低。
宋会雍也向记者表示，根据上海中原统计，上海也有部分业主开始主动下调价格，”一套200多万元的房子，差不多下调5万元至10万元“.
虽然个别楼盘和业主报价开始出现松动，但全面性的降价情况尚未出现，部分开发商仍对房价走势持乐观态度。记者从上海几个新开盘的楼盘了解到，目前购房需求没有受到太大影响，各楼盘并没有下调价格。中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉《经济参考报》记者，二套房贷收紧政策对楼市的影响主要还是反映在预期上，价格和成交量的涨幅或将减少，但市场的共识还是涨，开发商主动下调价格动力不足。
记者从深圳个盘监测数据了解到，目前深圳全市一手房价格依然十分稳定，部分楼盘甚至还在继续上调销售价格。而一手房供应量不足，为价格上涨提供了支撑，特别是关内楼盘，价格依然十分坚挺。
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