[摘要] 开征物业税需解决四大问题
所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随之改变。
日前从国家税务总局的权威渠道获悉，今年税务部门将在范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快。
【点评】征收物业税将可能产生如下影响：
1、打击投机需求，平衡市场供需。开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本，逼迫炒房者出售或者出租存量房，从而有利于减少空置率，提高资源利用率，平衡市场供需关系。
2、减少房地产泡沫，降低购房成本。开征物业税使得炒房者利润下降，甚至出现零利润，这样将减少房地产市场泡沫，从而降低购房成本，将有利于普通消费者买房；同时，也可能避免出现美国式的次贷危机。
我们都知道，物业税的征收将会从根本上影响到所有人的财产体系，而且会使得社会大众重新考虑财产拥有的结构和消费行为。所以，在制定物业税的征收标准上就必须慎之又慎！从现实角度来看，当前物业税的征收标准有四大问题需要解决。
首先，不同时期的物业如何对待？
我国目前的土地价格包含了70年的土地出让金，购房者的买房时也已经包含了一次性支付的各项税费，物业税出台后，如果再要收税，会成为重复征税。对于已购房者采取的是征收还是免征或者是多少年限以上的物业实行免征，来避免重复征收的不公平。另外，房龄较老的物业土地价值已经明显上升，那么每年缴纳的物业税的税基界定存在困难。业界一直在说“老办法、新规定”，那么在针对已有物业的老办法是什么？针对新建物业的新规定又该怎么设计呢？
其次，征税物业结构难以划分
我国各地居住情况非常复杂，一线城市很多人住的面积比较小，但不少二三线城市居住面积往往就比较宽松，那么征收物业税的时候是不是要区别对待？
此外，所征收的物业税住宅部分是仅征收非普通住宅，还是全部征收。普通住宅与非普通住宅如何划分，都会引起争议。
按西方国家通行的标准以及理论界多数观点认为，物业税一般按照“计价征收”，即无论你有多少套房屋、也无论房屋面积有多大，只是按照评估的总价值为依据，设立一个起征点，超过部分进行物业税的征收。但由于我国目前的不动产评估体系不健全，这直接影响到“计价征收”推进进程。
第三，纳税人的对象具有局限性
作为保有环节的物业税不像交易税可以强制执行，采用自行申报的纳税方式相对会比较好。对自觉纳税意识相对较强的人群，会比较顺利，然而对于此外的社会各类阶层如何全面征收存在较大困难，比如说有多套房屋而没有固定工作的征税对象，如果他没有能力支付年度物业税的话该怎么办？
最后，配套建设不健全，执行成本高
客观的说，目前推行物业税的配套建设还不成熟，一方面由于我国目前的不动产评估体系不健全，“计价征收”还是“按面积征收”一时难以确定。另一方面，由于目前个人财产体系以及信用体系不透明，对弱势群体而言在纳税方面会处于劣势地位，而对投资物业较多的强势群体而言可能会通过各种渠道来规避缴税。此外，由于征收的数量大，牵涉面广，使其执行难度大，成本也将会非常高。
可见，由于现行体系以及制度上存在的诸多困难，使得物业税的实行面临较多阻力，任何一个环节处理不当，都将影响到政府开征物业税的本意，因此要做到统筹兼顾的话，物业税在实施上还需要较长时间的布局，短期内推进难度较大。
由于商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税将从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。
（来源：搜房网博客，北京首佳市场研究中心）
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