[摘要] 随着调结构的预期走高，地产业最风光的日子似乎就要过去了。日前，据接近监管层的业内人士透露，监管层已向部分商业银行发出警惕房地产泡沫的信号，希望银行理性经营、严格审核项目，调整信贷结构将是银行下一步工作重心。他表示，受此影响，地产信贷规模会有一定程度的压缩式“微调”。
（来源：证券时报）随着调结构的预期走高，地产业最风光的日子似乎就要过去了。日前，据接近监管层的业内人士透露，监管层已向部分商业银行发出警惕房地产泡沫的信号，希望银行理性经营、严格审核项目，调整信贷结构将是银行下一步工作重心。他表示，受此影响，地产信贷规模会有一定程度的压缩式“微调”。该人士表示，此举主要是受通胀预期走高影响，对于存量项目影响不大，但是新增的开发性贷款将会减少。
据中国人民银行报告显示，今年上半年新增房地产开发贷款比去年同期飙升121%至4039亿元。同期，新增购房贷款增逾一倍至4793亿元。
目前在3万亿左右的银行贷款余额中，上海房地产贷款已经突破7000亿，占比高达23%，其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的六成。对此，上海市银监局局长阎庆民指出，境外资金的涌入，成为了推高上海房价的原因之一。
“房地产贷款占比高，意味着必须要关注经济周期问题，因为一旦经济向下走，银行就会存在信用风险，资产质量就容易出问题。”阎庆民强调，目前银行体系必须高度关注房地产贷款带来的信用风险。
除上海外，人民银行广州分行公布的数据显示，今年三季度，广东房地产开发贷款呈现爆发式增长。三季度后两个月全省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。
对此，农业银行高级经济学家何志成表示，今年过度集中在房地产行业借以拉动经济增长，明年肯定会被调整。有迹象表明，银行正在进行新一轮信贷调整，开发性贷款将会减少。
不过，业内人士指出，各银行在实施过程中松紧未必一致，而银监会也很少对面向房地产开发商的贷款进行专项检查。虽然开发商囤地现象时有发生，但在目前的经济形势下，银监会不会收缩地产行业的贷款。除非某地爆发批量违规事件，银监会不会收紧对开发商的贷款。
兴业银行人士则表示，目前对于开发性贷款而言，监控是一方面，另外就是按项目进度贷款，不会一次性贷完。
日前，银监会主席刘明康在银行业第四季度形势简要分析会议上提到了房地产开发商贷款存在的风险。分析人士认为，这主要是由于部分开发商出于投机目的而过度借款，并高价买进土地，从而进一步推高了地产价格。
此前，因忧虑房地产商的过度贷款或将导致拖欠上升，银监会计划评估部分房地产开发商的债务水平，对象包括以天价买进土地的房地产开发商及进军房地产业的大型国企。对此，相关人士表示，目前还没有得到确切消息，但是银行上层表示已经进行了自查。
交通银行总行人士表示，此举有助于降低以天价买进土地的房地产开发商以及那些进军房地产业的大型国企的杠杆比例，其中，主要针对那些主营非房地产的国有企业。
不过，也有人士认为，在以住房为代表的需求拉动经济情况下，收紧对地产的“输血”，或许会影响市场持续繁荣。中金公司房地产分析师白宏伟就曾表示，目前主要是一线城市和部分二线城市存在泡沫，其中高端房地产市场的泡沫更加明显。银行在当中起了很大作用，若没有这些杠杆，房地产市场基本上就没有活力。
（来源：信息时报 罗莎琳）续恒大地产上市之后、佳兆业、花样年华、明发集团等在近期将依次上市。此外还有更多企业如中信地产、龙湖地产等已酝酿上市并在排队中，近两月将是内地房企谋求上市的密集期。有专家分析认为，“融资－圈地”是上市公司的基本模式。对于目前房地产来说，扎堆上市可能进一步造成楼市泡沫。
地产民企刮“上市风”
今年在中国土地市场上“一掷千金”的企业主要有两大类，一是资金实力雄厚的国资背景的企业，如中建、中冶地产在母公司的资金资助下，屡创地王，无不令业界称羡；还有一类是上市的大型企业，如中海、招商、万科等。而众多中小民企迫于资金压力，却难有作为。因此，为了企业的长远发展，越来越多的中小民企谋求上市，如恒盛、宝龙地产已在香港挂牌上市。
据了解，受恒大上市首日强势上涨影响，近期一直表现比较疲软的内房股在11月6日当天也呈现了上涨的趋势。华南城收市报1.39元，升2.963%，恒盛地产升1.208%至3.35元；即使收市报无起跌的宝龙地产，开市时亦以全日高位2.77元高开。之前宣布暂缓上市的卓越置业也再次更改上市计划，宣布重新招股；而于11月5日正式开展全球路演的龙湖地产则受到投资者的热捧。截至11月8日，龙湖地产接受7.1港元上限定价的订单累计已达48亿美元，8倍于国际配售集资额度，基本提前锁定了发行价上限。
圈地或推高楼价
上市之后，开发商或加大圈地运动。有专家担心，圈地、囤地不可避免地会造成地王的出现，这对于目前已居高不下的楼价来说，无疑起到推波助澜的作用。
香港四大地产商之一恒隆集团主席陈启宗曾表示，“内地土地交易实际上已出现‘面粉贵过面包’的现象，即土地价格高于周边房价，这是很危险的事情。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)也不无担忧地说：“这不太正常，可能存在很大风险。创‘地王’纪录的往往都是上市公司，这才是真正的‘泡沫’，通过‘土地’将房地产和股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。”
中原地产项目总经理黄韬分析，2006～2007年上市风潮中上市的企业，风光很快落幕。某地产企业2007年上市，当天股价还保持在7元/股，但如今已跌到1元/股以下。“并不是所有上市企业都能在今后楼市中毫无忧虑，完全市场化后，更考验企业的运作能力。”
开发商扎堆上市的“三个推手”
1、漂亮的成绩单。
据了解，目前上市企业有了宽松的金融环境：由于银行信贷规模大、利息低，房地产市场上的供应方（开发商）与需求方（购房者）得容易得到便宜的“钱”，所以造成2009年房地产市场供需两旺、价格快速上涨的局面，“繁荣”景象较2007年尤甚。房企漂亮的成绩单自然为上市提供了有力的支撑。
2、宽松的政策环境。
经历了2007～2009的三年，让人们明显看到“政策紧房地产则衰，政策松房地产则荣”的关联效应。另一方面，2009年在进出口继续负增长的情况下，房产、汽车等内需为主的产业担当起经济回升的重要角色。总体上说，房地产业仍将面对较宽松政策环境的心理预期占据上风，这成为有利于房企上市的外因。
3、资金压力。
“目前的融资方式还是上市。”一位正在准备上市的地产企业高管对记者坦言，上市后除了融资之外，通过上市被资本市场认可，以后包括贷款、发信托等都会更方便。
近日上市或即将上市的企业
明发集团 本月13日 挂牌上市
明发集团（00846）公开发售获认购的数目再有增长，至本月9日晚认购已逾80%，冻结资金亦增至逾2亿港元。由于国际配售反应佳，故公开发售余额将拨往国际配售，因此将可如期于11月13日挂牌。
明发集团是一家以城市运营为核心，以商业地产、人居设、酒店经营为支柱，以工业、金融、商贸服务为辅的大型现代集团企业。目前在新加坡、菲律宾、香港及国内拥有30多家各类公司。至今已成功开发“厦门明发商业广场”“明发滨江新城”、“明发国际新城”、“明发海景苑”、“明丽山庄”等30余项高品质项目，开发总规模达1700万平方米，土地开发总量约12000亩。2002年，明发集团重点转入商业地产的开发。
禹洲地产 上市集资 近5亿美元
禹洲地产于11月2日正式在香港港交所上市，集资约3亿～5亿美元(约合23.4亿～39亿港元)，保荐人为摩根士丹利，至此成为福建省内家真正意义上的本土化地产海外上市公司。
禹洲地产于1994年成立，如今已发展成为集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的大型综合性企业。目前累计开发面积逾500万平方米，拥有不同开发阶段项目近20个，持有350万平方米土地储备。据悉，禹洲地产本次上市募集来的资金，28%将用作计划发展项目的买地、建设及其他相关开支；而近70%将用作开发新项目，包括购买土地等，其余则将用作公司的一般营运开支。
龙湖地产 下周四在港 挂牌上市
龙湖地产预计在11月19日在香港挂牌。龙湖地产本次在港上市全球发售10亿股股份，每股发售价6.06～7.10港元，集资约71亿港元。预计龙湖地产上市之后，董事长兼首席执行官吴亚军家族的资产将达277港元左右。
龙湖地产创建于1995年，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，产品覆盖普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。2007～2008年，龙湖地产销售连续两年突破100亿元。
佳兆业 下月初 挂牌上市
深圳房地产商佳兆业将于11月19日正式路演，11月25日起公开招股，下月初挂牌，预计集资约20亿元。其保荐人为中银国际、瑞信及新百利。
据了解，该公司成立于1999年，业务开发领域涉及住宅、写字楼、商业物业和土地综合性规划开发等。
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