国家发改委日前公布，北京市7月房屋销售价格环比微升0.1%，涨幅与6月持平，为近两年多来。
“金九银十”临近，已调整多日的北京楼市是否会出现“后奥运”行情？对此业内人士认为，未来北京楼市成交量或有短暂提振，但继续下行调整的基本趋势难以改变。
成交量或有提振
根据国家发改委公布的70个大中城市房价统计，7月北京房屋销售价格环比升0.1%，二手房屋销售价格则连续两个月环比持平。不少业内人士更是认为，扣除掉花样繁多的打折促销手段，北京房价实质上已经出现了下跌。
中原地产华北区总经理李文杰认为，按相同区域比较，北京二手房成交价格下跌同比达到了10%-15%。
楼市成交量的下滑更为明显。根据北京房地产交易管理网公布的数据统计，上半年北京商品住宅网上签约总量为40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。
有专家认为，奥运会后随着房地产传统旺季的来临，成交量有望得到一定改善。李文杰认为，目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望，等到9月份残奥会结束，楼市短期走势趋于明朗，成交量可能出现小幅反弹。
长城证券地产行业分析师黄清林认为，与上半年相比，下半年推盘量将有所增加。在供大于求的背景下，由于开发商目前资金状况不容乐观，将有可能加大促销力度，刺激成交量。
此外，租赁市场也有望局部回暖。亚运村附近的一家地产中介人员表示，奥运租赁行情已被提前兑现。6月份后该地段租金价格已经下跌，7月成交量更较去年下滑了50%以上，奥运结束后随着返京人员增加，生意会更好一些。
但李文杰同时认为，成交量即使反弹也仅仅体现在环比层面，而难以改变楼市继续调整的基本态势。
价格继续调整
与年初相比，北京楼市打折促销的力度正在加大，有的楼盘降到了9折甚至更低。
在保利地产某楼盘售楼处，一位姓王的购房者对记者说，尽管有一定的促销优惠，但目前的价格承受起来仍然压力很大。以王先生为代表的不少购房者都对房价进一步下跌抱有期望。
一位券商研究员认为，楼市已经普遍进入了调整期。与深圳等城市不同，北京、上海等城市房价由于前期跌幅不大，下半年价格下跌将更为明显。
楼市继续调整已渐成共识，但降价幅度专家则意见不一。社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，下半年北京房价大幅下降的可能性不大。即使房地产价格不变，随着经济增长、收入提高，房地产的相对价格也是下降的。
李文杰也认为下半年价格调整不会太大。他认为目前房地产市场不景气态势已很明显。从深圳等城市的经验看，开发商降价后，很可能依然难以大幅提升成交量，从利润角度看将会得不偿失。
多管齐下控房价
“价格是否合理应该由市场来判断，当前的市场情况说明房价存在一定的不合理性。”牛凤瑞认为，下半年，房价继续调整有其必然性，应控制房价在合理范围，防止价格发生大起大落。除发挥市场资源配置主导作用外，政府应努力增加有效供给，继续完善住房保障体系，规范市场交易环境。当前市场上供略大于求的情况使得消费者选择更多，议价空间也就更大。
但潘石屹也谈到不利条件，他认为目前一些开发企业为摆脱经营困境，越来越多地采取尽快销售、回笼资金，缩减开工面积的经营策略，可能导致未来两年市场上的住宅供应量减少。
李文杰则认为，房地产市场受宏观经济影响相当明显。下半年从紧货币政策将继续实施，特别是商业银行对房地产贷款趋于严格，在这种情况下“救市”起不到良好效果，也没有意义。政府应设法活跃二手房交易市场，减少交易成本，增加有效供给。(来源：中国证券报·中证网)
北京市统计局、国家统计局北京调查总队、北京市旅游局8月13日晚间发布调查结果显示，北京星级饭店的房价开始回落。
8月12日，五星级酒店平均房价3592元/天，而在开幕式当天，五星级酒店平均房价为3871元/天。
8月12日，全市星级饭店接待国内外住宿者7.8万人；其中，入境住宿者3.9万人。
星级饭店出租率普遍上升。
8月12日，五星级饭店出租率达80.3%，比8日上升了0.3个百分点；三星及以下饭店出租率在30%-40%，比8日上升了2-4个百分点。
三星及以上饭店房价有所下降，三星以下饭店房价有所上升。8月12日，签约饭店的出租率为78.5%。(来源：京华时报)
住宅VS高端物业 楼市冷热两重天
从7月份各方统计数据来看，在今年剩下的不到4个月的时间内，中国住宅市场走弱的局面应该很难扭转。然而，高端物业板块却逐渐呈现出另一派景象。坊间认为，同样是价值的理性回归，两者的对比，反映出中国楼市投资趋势的一种变化。
土地价格增速减慢加上银行信贷收紧，个人贷和开发贷受到严格控制，促使各地住宅房地产价格有必要，也有条件下降。
统计显示，7月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。调查结果还表明，7月份新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点。这些统计数据往往并未包括开发商给出的隐性折扣部分。房价一直坚定上涨的北京地区，在今年7月也出现了小户型和二手房滞涨的局面。中国的许多二、三线城市的住宅房地产价格，或保持温吞的增速，或呈现不同程度的缩水。
从国外经验来看，住宅类房地产价格上涨过快并不正常。坊间普遍认为，住宅类房地产价格走低是一种理性回归，能有效抑制住宅类房地产被过度投机炒作，优化市场秩序，保障民生住房。
与住宅市场价量齐跌的局面相比，在奥运、上海世博会等因素的带动下，中国经济发展前景仍然被看好。在需求量增长的环境下，中国不少高端物业吸引了更多资本，尤其是外资的介入。由于海外房地产市场更为疲软，中国的房地产市场发展起步晚，高，诸多外资机构还是愿意以中国的高端物业作为资产配置。
以写字楼为例，据统计，第二季度，北京甲级写字楼空置率小幅上升，达到13.2%，比上季度提高0.6个百分点。本季度租金继续保持强劲的增长趋势，达到了191.9元/平方米/月，环比上涨6.6%，同比上涨18.5%，是近7年来增速最快的一个季度。分析认为，在奥运期间，市场潜在的吸纳量在两个月左右时间没有得到释放，奥运会后交易活跃程度会出现一个小高潮。上海、深圳等地区的写字楼租金也保持着稳步的上涨。二线城市成都的甲级写字楼平均月租金也环比上涨2.74%，同比上涨17％。
由于高端物业热度不减，今年上半年，中国境内有13个项目被确认为外资收购，总投资规模已接近去年的63%。这些项目主要是商业地产、大型写字楼和酒店式公寓项目。
此外，由于130号令的限制，外资通过外债投入房地产市场的方式已被限制。不少外资如今正采取更为曲折的方式进入中国的高端物业市场，其中被使用得的为离岸交易，即外资机构向手中拥有中国物业的其它外资机构购买资产；其次是寻找具有丰富当地资源的内地开发商，通过合资公司共同开发项目。（来源：中国证券报·中证网）
当前房地产市场价格走势分析
一、为什么当前的房地产价格指数依然较高
2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。
然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。
要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计制度，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。
同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的。
环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的。
在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素”(tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响， 就是“新涨价因素”。
“翘尾因素”，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12 月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1~6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与2005年6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:（750/500）/100=150%。表明价格同比上涨了50%。事实上2006年1~6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。
如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾因素”对下一年度上半年的同比价格指数影响就较为明显，即使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了 “翘尾因素”在2008年中的影响就较为明显。
我们认为，2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，2008年同比房价指数仍处于比较高的水平。
根据上面提到的“翘尾因素”和“新涨价因素”的定义，我们对2008年1~6月各月房屋销售价格指数和新建住房销售价格指数进行了分析计算。
计算结果显示，在2008年6月份70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。
从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。
由于房地产的地域性特点，各地的房价走势分布极不均衡，因此对整体的分析结论很难应用于各个城市。根据以上相同的计算方法，我们对2008年6月35个大中城市的房屋销售价格指数进行了分析，分离出了其中的“翘尾因素”和“新涨价因素”。
从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度，为7.1%。
从翘尾因素看，2008年6月翘尾因素对价格指数的影响超过8%的有7个城市，分别是重庆、乌鲁木齐、杭州、宁波、海口、深圳、上海，其中，重庆翘尾因素影响，为14.08个百分点。
根据数据研究还表明：，2007年，成渝经济区和长三角经济区房价上涨较快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝经济区以及长江三角洲地区房价上涨速度明显放缓，其中珠三角和成渝经济区房价整体出现了下跌。（来源：财经日报）
24家上市房企上半年负债960亿 同比增6成
截至昨日24时，共有24家房地产上市公司公布了半年报。据统计，截至今年上半年，这24家上市房企共借款约960.68亿元，与去年同期约586.19亿元相比，增加了63.89%。
“从房地产市场情况来看，缺钱的房企还是很多。”昨日，五合智库总经理邹毅在接受《每日经济新闻》采访时表示，从部分上市房企的财务报表来看，目前他们的投资已趋于保守，准备“收好柴火过冬”。
上市房企面临融资难
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授昨表示，房企仍面临严峻的资金考验。
从借款结构上看，长期贷款比较受房企青睐。长期借款可减缓还债压力，开发商会尽量扩大长期借款在借款结构中的比例。比如万科A（000002，SZ）、保利地产（600048，SH）等，通过发行公司债募集资金。对于能够借到的短期资金，也不拒绝。上市房企应是行业佼佼者，但年中报仍显示出那么高的借款额，说明整个行业的资金确实紧张。
邹毅认为，开发商如银行贷款下降、销售回款不佳，自有资金又不足，资金紧张肯定是必然的。
从开发商近期发布的借款公告来看，借款利率已在10%甚至更高水平，公司债、公开发行、定向增发等融资方式，因为受到证券市场低迷的影响，也并不乐观。下半年，融资困难仍是开发商面临的一个严峻问题。
“收好柴火过冬”
邹毅指出，仅借款额并不能完全真实反映上市房企的资金情况，同时还要看速动比率、流动比率等指标。
根据WIND资讯统计数据，上半年，27家上市房企的平均流动比率为2.318，速动比率为0.825，较去年同期均有不同幅度的上升。
也有业内人士指出，流动比率、速动比率仅反映账面上的问题。若以此来推断房企不缺钱，太片面了。
邹毅认为，从公告来看，开发商的战略计划正在趋于保守。这种保守不是资金的问题，而是市场资金预判的问题。现在不拿地，就是由于他们对市场的预期有所转变。开发商趋于保守，或许是要把现金都揽在身边，“收好柴火过冬天”。上市房企在上市公司中的比例相对较低，而都是行业佼佼者，如果他们的资金真的不紧张，市场就不会出现那么多的项目抛售现象。
同步播报
上海部分楼盘拼“降价”
◆每经记者 李丽
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，降价销售是当前开发商快速回笼资金的方法。事实上，上海部分楼盘已开始展开价格大战。
昨日，佑威房地产研究中心的数据显示，7月22日万科金色雅苑成交均价为15470元/平方米，比上半年的18083元/平方米的均价跌去2613元/平方米，跌幅为14.5%；7月25日，大华阳城贵都的成交均价为14476元/平方米，比上半年16348元/平方米的均价跌去1871元/平方米，跌幅11.5%。
佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在目前楼市供过于求的情况下，大量在售房源出现不同程度降价将不可避免。最近新开的一些楼盘实际售价都远低于网上的报价，这说明了开发商对楼市的预期在发生巨大的改变。
缺钱房企忙抓内部控制
◆每经记者 卢肖红
“现在我们运作的项目大概是6个，有3个项目资金不到位。”昨日，由《每日经济新闻》协办、每年一届的第四届中国房地产高管（CFO）高峰论坛上，朗钜实业申小姐的话反映了目前房地产行业的困境。
“国内6万多家地产企业中，目前项目尚在运转的只有1.8万多家，很多企业由于资金链断裂，相关项目开发或中止或放缓。”致力于专业房地产管理软件开发的明源软件给出了这样的统计数据。该公司副总姚武透露：“公司所了解的4000多家客户中，大部分区域目前的销售情况已不到原来销售目标的五分之一，房地产业已进入‘以销定产’的局面。”
明源软件提炼了新的关于全面预算管理的思想。姚武表示：“该成本预算并不能解决资金吃紧的现状，不过在内部节源和运营落实方面的作用不容小觑。”据悉，目前资金链比较充裕的碧桂园也十分重视公司的内部控制，上月“牵手”明源软件建立全套的ERP系统。 （来源：每日经济新闻）
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