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全国卖地收入第一的杭州二次集中供地,彻底“躺平”!十宗地块,9宗流拍!

楼市学堂2021-09-21 08:42:23

真的凉凉了！

就在今天中午，据浙报传媒地产研究院消息，杭州首次土拍竞品质的10块地，除富阳1块地外，其余9块地全部因报名房企不足流拍！

对于曾连续3年蝉联卖地收入的杭州来说，主城住宅地块因为房企报名不足而流拍，这还是首次！

在市场整体看空的大背景下，这次流拍毫无疑问具有标志性意义！

为什么会没房企报名？

网友们的高赞评论，各个精彩。

集中卖地变“集中流拍”！杭州宅地竟没人要？

这则消息对于市场的震撼力，丝毫不亚于8.5新政！

要知道，对于房地产市场来说，调控政策越严可能会越激发一批人的购买热情，但是，土地市场遇冷，再看好市场的人，都不免会心头一紧。

毕竟，土地市场的走向，几乎就代表着未来几个月楼市的走向。

这次“流拍”的，是「杭州首次土拍竞品质」的10块地。

其中不乏三墩、铁路北站、笕桥、勾庄等超级火爆的板块的宅地。

“竞品质”，是杭州第二次集中土拍首次实行的一种拍卖方式！

即，先审核开发商资格，再由开发商提报方案，政府打分后再竞价，10块竞品质的地块，需要办理不动产登记，再进行品质核验，然后才能现房销售。

换句话说，竞拍地块，需要现房销售！而且品质要求还很高！

对于开发商来说，竞品质其实是一件很难受的事：

1）现房销售，意味着前面几年都只有投资没有回报，资金压力非常大；

2）地价没降，品质要求提升了，回款时间推后了，意味着总成本大幅提高；

就比如这次10块竞品质地块，就有不少开发商朋友跟我说，很难算出利润，拿地就等于亏本，“赔本赚吆喝”！

“史上最严”土拍新政后，房企拿地规则复杂

除了“算不出来利润”之外，影响房企们拿地的另一个原因就是——规则复杂。

首先来看竞品质的规则。

1）审核资格。

竞拍人提交申请，并交纳保证金，申请时需要审核报名资格；

2）报方案竞品质。

资格审核后，各竞买人提交对应地块的设计方案，政府组织建设品质评分，颁发《资格确认书》；

3）竞价。

拿到《资格确认书》的房企才能进入竞价环节，报价封顶后竞保障性租赁房；

4）办不动产登记后再卖。

竞品质地块，需要办理不动产登记，并领取《监管协议意见书》后，办理现房销售手续。

然后，再来看土拍新规。

8月26日，杭州发布土拍新政，限制房企“马甲”，地块“限购＋摇号”。

1）禁马甲！

同一集团企业除竞品质地块外，只能参与5宗地块竞买；

2）降溢价率！

一般地块溢价率上限由20％调整为15％，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10％调整为5％；

3）摇号拿地！

出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人；

4）规范资金来源！

严格监管企业购地资金，设立5个“不得”，对竞得人全部购地资金组织开展审查；

5）严格企业信用监督！

竞买人的开发资质、购地资金等必须符合出让公告要求，并对建设品质进行事先承诺。

在没有详细细则的情况下，1个月时间想研究透彻这么复杂的规则，对于开发商来说却是很有难度！

再加上，10块竞品质的地块不少可能“不仅赚不到钱，还会亏本”！

如此一来，报名人数没达到要求，导致流拍也就在情理之中了。

“面粉贵”，会成为压死开发商的“最后一根稻草”吗？

不解决面粉贵的问题，很难说不会有越来越多“房企暴雷”出现！

从次集中卖地的情况看，房企的拿地内卷，已经越来越严重！

随便列几个数字：

5月7日-8日，杭州卖地收入1178.2亿元，2天卖了去年一半的地。

57块地，41块地封顶＋自持，自持40％，自持总面积66.6万㎡。

光是绿汀路1块地，地价就111.6亿元。

在这轮卖地助推下，我们就看到了这样的数据：

设立土地集中出让制度的22个城市中，杭州溢价超15％的地块占比89％，近期竞价触上限比重72％！

杭州两条都是22城中的值！

就连滨江这种本土优势和管理优势无敌的企业，努力也只能做到1％-2％的利润率。

最近，也有一份“房企裁员”的名单流出，不过真实性还无法确定。

融创老板孙宏斌更是发出警告：下半年市场比较惨烈！

总结一下：

我最近和不少开发商朋友们聊天，也发现一个很尴尬的事情：

1）开发商拿地，地价贵，房价限死，建安成本涨，资金成本涨，没利润——亏本；

2）开发商不拿地，没流水，留不住团队，人员越走越多，股价跌——还是玩完；

就像我看到的一个评论说的那样：“开发商就算愿意做慈善，也不能拿地就破产吧。”

这次“竞品质地块流拍”之后，后续如何？拭目以待！

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