19年的这个情人节，郑州至少有24家房企和中介负责人过得不爽，原因倒不是因为后院起火！而是因为被房管局点名批评了！
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开局不利，量价双回落
2月14日，郑州市住房保障和房地产管理局发布“房地产销售警示”，提醒消费者购房时严格遵守住房限购政策；不要购买不符合交易条件的房屋；不随意交纳“电商费”、“会员费”、“信息咨询费”等；不要接受购房“首付分期”服务；
同时要求购房者谨慎签订商品房买卖合同。并针对郑州房地产市场不同程度地存在无证销售、违规广告、违规提供经纪服务等问题发布《关于24家房地产企业违规经营处理情况的通报》。
因为涉及房企与中介机构太多，就不一样点名了！
毋庸置疑，被点名批评的企业都有不守规矩的行为，被处罚也是咎由自取！但是，从市场反馈情况看，首付分期等不规矩行为，是很受购房人青睐的！原因无它，当下购房人的支付能力不足！
当前郑州房价的中位数是14000+，一套90平房子房子首付大约得40万+，只有爷爷辈都在郑州的土著，才勉强够的上！
支付能力不足，反映到市场上就是成交低迷！
克尔瑞发布数据称，2019郑州楼市开年不利成定局，量、价双双回落！据统计，1月份，市区及环郑区域共8个项目开盘，主城区和环郑区域各占比50%，本次开盘面积13.13万㎡，环比-79%，房企开盘热情不高，多以消化余房为主，其中有两个纯新盘入市，选择性增多，客户观望情绪浓厚，置业趋理性！
而地主家余粮也不足了！
一月来，房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。今年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。
居民支付能力不足叠加地主家余粮不足，再叠加市场低迷两家回落，下一步郑州楼市的大概率走向就是土拍会低迷，甚至不可避免出现流拍现象！
楼市，18年大约出现1千总土地流拍现象，郑州土拍市场还算风景独好，但自下半年始，也出现了多起土地流拍现象。
当下的郑州楼市，对打算买房的人来说，短期看是好事，因为开发商纷纷秦琼卖马价格低了！
但这种好事不可持久，因为即使是刚需或改善，置业也不希望房价基本不动，因为由于通货膨胀的因素，房价不动，就是下跌！而即使你不炒房，小房换大房改善时，也不希望卖出房屋原价！
如果长期以往，作为城市股票的房价，始终基本不动，买房人不但会减少，还会影响土拍出让金增长，继而影响政府搞基础设施的财力！
如果没有土地出让金给地方财政兜底输血，很多城市的地方政府在向金融机构借款时，会面临没有优质抵押物的风险！
2015年，我在采访河南某地市主要领导时，他曾说过一句意味深长的话，郑州是因为楼市牛，所以城市很牛，不相信你刨去楼市创造的GDP，还不如某些地市！
楼市对郑州的财政贡献度与GDP贡献度，有说7成的，有说5成的，很多文章都有论述，不在赘述！只想表明一个观点，在对楼市的路径依赖形成之后，想要去地产化，京沪深或许可以做到，郑州做不到！
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破局大招应从公寓开始
而住建部对楼市调控的要求，也不是放任量价双跌，而是三个稳：稳地价、稳房价、稳预期！
有人说郑州楼市的去化只有6.1个月，所以稳是肯定的，甚至还是供不应求的状况！
但这个6个月的去化周期，是指住宅产品，公寓+办公楼等商办性质物业，去化周期达到3年左右！
为了去化快一点，除了央企，其它开发商的几乎绝大部分公寓，都采取了首付分期政策，毫无疑问，房管局14日的“房地产销售警示”首先冲击的就是公寓类产品！
如果不能给购房人首付分期的甜头，由于产权、贷款政策、户籍不能落地等问题，公寓产品去化更会雪上加霜！
但一个悖论是，这些公寓产品并不是市面上不需要！拿高铁站片区，据说高铁东站东广场开工建设后，伴着华润、宝能、正商、楷林等开发商产品的推出，将集中上百万体量公寓！而东区的上班族至少在10万+！如果上班族为了上班方便，每人买10平公寓，这百万体量公寓也就去化完了！
我曾在高铁站附近商务楼上过班，自驾从北三环到高铁站，非上下班高峰期也得40，高峰期得一个钟以上，如果在附近租公寓，坐地铁或公交可能10多就搞定了！
每天有数万人从南三环、北三环或西三环驾车，花费40以上，不仅劳神费力，而且制造了拥堵，给警察蜀黍制造了工作量！
由于钱包厚度决定，更多年轻务工人员，既不能任性买一套公寓作为宿舍，甚至也舍不得花上两千元租个小公寓，而单位也不可能买下公寓作为员工宿舍使用！
公寓多，不好卖，未来的土拍市场，由于差钱，开发商拿地积极性注定不高！上班族每天奔波一个以上通勤！这三个看似矛盾的焦点、难点，如果政府能够介入，以土地置换方式买下来分给普通务工者！则能一箭三雕，皆大欢喜！
1、百万平公寓大约需要100多亿，也就是一年土拍金额的十分之一！
2、百万平公寓能解决4万+务工者就近居住上班，缓解了交通拥堵！
3、不好卖的公寓去化完成，房企有了好的预期，土拍市场也有了接盘侠！
以土地置换买下百万公寓分配给普通打工者，完全符合住建部三稳的预期，也符合中央支持民营中小企业的大政方针！例如，这些公寓可以分配给目前能够纳税的民营中小企业。能够纳税，就说明这些企业的产品或服务有市场需求！政府理应扶持一把！
其实不独是高铁东站东广场的公寓，需要破局，开发商手里挤压的大量公寓类产品，都需要以创新性手段予以盘活！
如果不能改变公寓的商业性质，也说服不了银行提供较低利率，就可以考虑以土地置换方式变相购买，惠及广大民营中小企业及劳动者！否则大量的公寓挤压在开发商手里，造成的是社会资源闲置与浪费，政府也收不到相应的GDP和税收！
郑州版“两会”还未开，我这个政府破局楼市困境的想法算是个建言献策吧！希望我的思考，能够引发政协委员和人大代表们的深思，并能推动有关部门有所行动！
奚春山2019-02-16 21:04:04
