1993年，才成立一年的建业地产，正面临生死考验。
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金融创新破经营困境
位于金水路东的金水花园，作为建业的首盘，因为开出了2700元的高价位，每平高于周边近700元。让客户难以接受，开盘几个月，一套房也没有卖出去！
后来胡葆森回忆，那段时间他每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。
带头大哥就是带头大哥，困境之下，创新大招憋出来了！
1993年6月18日,《河南日报》上出现了一则彩色跨版广告。
广告内容是，建业房地产开发有限公司推出了“金水花园十年还本”的销售手段,承诺在当年6月到12月之间购买金水花园一期的业主,在一次性付清所有房款的情况下,10年之后,建业房地产公司在保证其产权的基础上将这批业主的购房款悉数退还。
这个大招，震惊！时任《房地产报》的总编辑专程来访,并在6月下旬的《房地产报》头版撰文,称此举在尚无先例,实属首创。
“大招”的效果立竿见影。广告登出的第二天，金水花园套商品房终于售出，以后的销售就一帆风顺，最后被抢购一空。
十年之后,建业集团如期兑现承诺，金水花园一期的20名业主从胡葆森手中接过特制支票,收到房款。此次活动总共返还房款1000余万元。
郑州当地一位资深的房地产记者如此评价胡葆森的“十年还本”策略,“积累了一笔巨额信用资产,狠狠地砸在了中原大地”。
复盘建业首盘惊心动魄的过山车走势，可以得出一个结论：化解经营困境不仅要靠产品，节骨眼上还得靠金融创新！房地产交易，不仅是物理形态的建筑物买卖，也是一个满足客户预期的金融现象！
限购两周年之际，和建业同喝着盐碱地水长大的开发商，也开始放金融创新化解经营困境的大招了！
这两天的朋友圈，连续有业内人士发“郑州首创、降价补差，无理由退房”的消息。
截至2019年5月1日，如果该楼盘降价，可以申请补差价，如果周围楼降价或发现新性价比更高楼盘，或购房人购房资格、征信变动，总之，任何理由皆可自由退房，没有任何门槛。
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大招背后的隐忧
不得不说，这一大招的确击中了意向购房人的G点！
多家甲方营销总反馈说，郑州楼市当前不是没有买房人，而是打算买房的人士大多数在围观，因为担心房价进一步下行。
大多人买房是要动用六个钱包的，所以买房时，的纠结就是房价会不会进一步下行！
如果开发商兜底，保证房价一旦下跌，不用扯条幅维权，差价全额退还，或者无理由退房，就能打消顾虑，改变担心买贵了的预期！
但是，意向购房者得明白，无理由退房，可不是开发商承诺就能完成的事情，除非你是全款！
这个位于国基路与渠东路交汇处的楼盘，目前释放的价位在15000--16000之间，属于刚需盘！我相信，这个楼盘的绝大多数客户，不会全款买房子，除非是投资客！
举个栗子：你买房需要200万，首付你出了60万，贷了140万，你的房子需要抵押给银行才能拿到这140万。你需要与开发商签署购房合同，同时与银行签署房屋抵押合同！
你后悔了，需要无理由退房，开发商欣然同意，但是银行和你签署的也有合同，银行不同意，你退房不还房贷了就是违约！
连续延期还房贷，就要被银行列入黑名单，不还房贷了，银行不同意，肯定要被例如征信黑名单！例如黑名单的后果是今后贷款、办信用卡都要受阻！
无理由房的买卖关系实际上转化为购房者和商业银行的信贷关系，若要退房，可能就打乱了此前的银行信贷节奏。这个时候，对于房企来说能够无条件退房，但对于商业银行来说，可能不愿意做“无条件退贷”的承诺。
如果这个时候商业银行依然坚持购房信贷合同，那么要真正退房，可能要求房企做一个中间沟通人的角色，否则最终只会沦为三方扯皮的戏码。
其实，早在1999年，北京SOHO就树起过无理由退房的大旗，承诺10天内消费者可以无理由向开发商提出退房要求，购房者只需填写一份法律委托书，开发商负责帮助办理一切退房手续，并退还购房者已缴纳的全部购房款和活期存款利息。
10天内，因为还没有办下来银行贷款，无理由退房，还不至于受银行影响，但是如果办过银行贷款，退房就没有那么简单了！
而只要是办理过银行贷款，今后购房都按二套房计算，即使名下无房，这是金融机构的规矩！
郑州目前首套房贷款利率是普遍上浮30%，二套房贷款利率普遍上浮40%，而且二套房的首付是6成。如果因为无理由退房，你今后买房只能享受二套房贷，首付6成，这中间的差价，谁来弥补？
做不到无理由退房，只能是补差价了！
补差价，也不是创新，是个老梗了！
而这个补差价，就得看开发商良心了！
举个栗子：
后期买房的业主，开发商完全可以采用送物业费，送车位、送家电，这不算降价吧?
我是力主观望的购房者，抓紧时间入市买房的，特别是四环内的房子，详见：
国庆黄金周启示录：两年后郑州房价会报复性反弹！
但在没有银行表态支持开发商无理由退房的情况下，个别开发商的无理由退房和补差价，只是卖家秀或营销噱头！当然也是吸引全款投资客的利器。真正的购房人需要擦亮眼睛，和周边楼盘综合比较后，再下买不买房的决心！
奚春山
2018-10-22 15:43:34
