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地价腰斩、房价跌万元、地王亏本卖!厦门房价神话破灭!

郑州特价房 2018-08-06 17:40:03

7月的最后一天,中央定调“坚决遏制房价上涨”,显示出坚决调控楼市的信号。这样的表述彻底击碎了一些人憧憬地产调控放松的美梦。与此同时,素有中国"最难买房城市"之称的厦门楼市出现的"量价齐跌"局面,也被广泛聚焦。

有消息称,“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内那个寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,目前“(厦门)岛内房价普遍跌了1万元至1.5万元/平米,岛外跌了6000元至1万元/平米左右。”

据中介们说,现在房价但凡不降到2016年10月份的价格,就别想成交,高位冲进去的投资客,因经历着煎熬,大套的都要亏上百万,小套的至少五十万,但因为限售又不能割肉。

中国最难买房的城市--厦门

与全国多数城市房价从2015年下半年开始启动不同,早在2014年全国楼市处于低迷期时,厦门楼市便异军突起,当年新建住宅平均价格超过2万每平。即使厦门的二手房价格已经较高峰时有了较大幅度的下滑,目前的均价仍在4.5万每平左右,比肩一线城市。

近期,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中,可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化,借此观察不同类别城市房价泡沫的大小。

在这份榜单中,有54个城市偏离度为正,29个城市偏离度为负,其中偏离度最高的就是厦门。也就是说,从居民收入的角度来说,厦门的房价是最难以负担的。

那么,厦门居民的收入是究竟为多少呢?

根据国家统计局厦门调查队公布的数据,2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,城镇居民人均可支配收入50019元,在全国未能排入前十。

厦门高房价已经对实体经济产生不利影响,人口出现近二十年来少有的净流出现象,当然目前从统计上还看不出来,因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人,不过结构上岛内人口确实是减少了,其中有金砖清理人口的因素,住宅租金和空置率都发出警示信号。

厦门多区相比去年有所下跌

易居研究院智库中心提供的厦门新建商品住宅各区的价格走势图发现,近十年来厦门房价一路上涨,以年度成交均价维度来看,厦门岛内二区思明区和湖里区,均价从2008年的1万多元上涨至2018年(前7月)的4.7万元左右,岛外海沧区、集美区、同安区、翔安区从十年前的六七千元上涨至如今的三万元左右。

整体来看,厦门各区均价在2017年达到上涨峰值,2018年前7月除了同安区和翔安区成交均价稍有上涨,其他各区均有不同程度的下跌。其中,思明区今年前7月成交均价45547元/平方米,相比去年55427元/平方米,的确下跌了近万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,厦门部分市区和郊区都面临价格下跌的现象,但一般来说,厦门房价上涨态势比较明显,所以若是不跌,就基本上说明调控政策是到位了。所以从这个角度看,当前市场确实降温。

“不可否认,部分楼盘价格过高,跌一点,甚至大跌也是正常的。但历史上即便是所谓有崩盘的城市,下跌10000元/平方米的楼盘也非常少,即便有,也是个别报价虚高然后正处于去库存或回收尾款的房子。”严跃进认为,对于厦门市场的降温,应该理解为政策调控是有效的,而不是说市场过度疲软了。

而据厦门房地产联合网数据中心的监测,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%,与房价降温相对应的是,地价的大幅回落。

厦门土地价格骤降,地价重回“1”字头!

7月份,厦门迎来2018年下半年首场土拍,出让5宗地,均以底价成交,地价回到“1”字头。其中,同安区T2018P01地块,地上总建24万方,堪称近年来厦门供地计划中体量最大的低价“巨无霸”地块,仅有一家房企报名,42.69亿约底价成交(楼面价18001元/㎡),10秒结束!此前6月1日,厦门土拍180秒就结束了!并且楼面价直降13000元/㎡!

这场土拍多地块被底价秒杀,更是一下子把厦门地价不停的往回拉!据了解,与2016年及2017年部分高价地块相比,目前厦门的土地出让成交价格已大幅下探,这说明开发商及各方对于未来楼市市场持谨慎态度。

2016年地价3字头,2017年2字头,2018年1字头,一年下一个台阶,厦门只能默默流泪,黯然神伤,心里滴血,又不能放松调控。

+ 2016年,厦门土地市场齐刷刷的3万+、甚至涌现出一批接近4万的住宅用地,那一年,对买房人的心理造成的刺激堪称巨大。

+ 2017年,开启了厦门的调控年,楼市、房价、土拍、地价都相继回归到了平稳和理性,烈火喷油的市场总归回到了它该有的样子。当时土拍价格大都集中在2万+附近。

+ 2018年,从厦门的前两场土拍现场来看,激进派的房企已基本销声匿迹,通过近期土地拍卖情况来看,厦门的周边市场均出现土地流拍的情况,而目前厦门的土地市场定价相对合理,目前土地价格回归到两三年前的1万+水平。

其实,房企也跟普通老百姓一样,疯狂的时候脑子进水,大家都去抢地,地价跌了反而不敢买了,也是买涨不买跌。而一般地王出来后,开发商不会亏本卖,地价都这么高了,房价只会更高的言论就会占据舆论主导,但结果是房企自己开始打脸了。融创的东南府,正是厦门2016年的地王,拿地价3.8万/平米,普通住宅售价则是3.7万/平米,亏本甩卖,叠墅卖六七万,但销售惨淡。

从“遏制上涨过快”到“遏制上涨”

7月31日,中共中央政治局召开会议,它的召开,给房地产业带来了地震般的震动,把火热的楼市扎封塞进冰箱的冷冻层。

中央说“坚决遏制房价上涨”。这是最近几年从来没有的事。

去年3月,“遏制房价过快上涨”被写入政府工作报告,行政层面严格管控,各个城市开始限售、限购、摇号。但,“过快上涨”四个字的表述就存在弹性空间,2017年房价整体是上涨。

(数据来源:中估联数据)

而今年,去除了“过快”二字,直接是“坚决遏制房价上涨”,其内涵就天壤之别。不能涨就是不能涨,没有过快上涨与过慢上涨之说,也没有理性上涨与非理性上涨之别。

会议召开当晚,深圳市政府紧接着就发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台系列楼市调控措施。暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房;新购商品房三年禁售;离婚购房也进行限制,离婚2年内申请贷款首付将不低于七成等,这关门打狗的方法明显是针对炒房客的歼灭战。

从确凿信息来看,厦门房价谈不上“大跌”,但其二手房降价明显,地价也回到两三年前。然而,此次厦门房价回调有着不容小觑的启示意义:这既给“炒房客拉升房价,刚需族接盘”的模式带来了震慑,也给了社会难得的窗口期,通过短期调控模式向长效机制的转换以稳定预期,也让国内楼市进入健康发展的“循环”。

在调控一再升级的背景下,厦门房价只涨不跌的神话破灭,并非偶然。在国家层面释放出“坚决遏制房价上涨”的清晰信号后,类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象,不会只是个案。

河南楼市综合自:经济日报、网络等

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