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碧桂园连发三道“催命符”,加速收割“三四五线”城市

郑州特价房 2018-04-13 16:28:46

“小龙女这一剑如何刺他,旁人仍然莫名其妙,剑法精妙迅疾到了这等地步,不但来去无踪,竟似乎还能隔人伤敌。”

金庸老爷子说,天下武功,唯快不破!

这话用到房地产上,也似乎并没有什么不合适。这便是所谓的“高周转”。从鼻祖万科开始,恒大、旭辉、泰禾、阳光城等等,无一不是高周转高手。但在碧桂园面前,似乎都弱成了渣。

昨晚,碧桂园的高周转新策略,刷爆地产人的朋友圈。原来,碧家从拿地到开盘,只需要三个月。

如此之快,一众地产人不仅三观重塑更是脊背发凉。有着“三四线城市国王”之称的碧家,正手起刀落,加速收割三四五线城市。

在规模既是正义的房地产业,如果你是房企boss,碧家的神速度,你是学还是不学?如果不学,能有什么办法,让自己不被龙头房企远远甩开?如果学,碧家骨骼清奇,招数诡异,又岂是你想学就能学会的?

1

连发三文急提周转速度

一周内,碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。同时,投资奖励需向一线城市倾斜。

4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

此外,4月8日,碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议。网上也随之流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。

这些文件的中心议题只有一个:加速高周转。

碧桂园已经是大家追赶的对象。

截止3月30日,碧桂园今年共获取项目195个(共215个地块),其中三四五线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。

对此,杨老板很不满意,“高周转是我们战无不胜的法宝。”

他专门作出指示:“项目总经理一定要认真研究所辖项目,项目每天的利息、费用、效益等了然于胸;懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比,在守法的前提下,力求效益最大化。”

2

一万元的小故事

随着这些文件刷爆地产人朋友圈的,还有一个杨老板的“万元小故事”。

不知道你看明白了没有。一万块,可以让一个设计师干10天,也可以让五个设计师通宵干一晚。

地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万。

瞬间,人们仿佛打通了任督二脉,思路豁然清晰。

比如,房企挖人太费事。招个项目总往往要花十天八个月,这多耽误事。可以雇10个HR,一天时间,必须招到人发offer,不发offer不准下班。

搞销售的,你说蓄几百组客户要一两个月,这怎么行?雇50个销售,一天时间必须完成蓄客任务。第二天开盘,完不成销售任务,就杀几个销售祭天。

这当然是玩笑话。但碧桂园强悍的执行力,足以令每一个地产人汗颜。

摘录几条文件内容,让大家感受下。

比如,与高周转匹配的激励和处罚措施(主要针对三四五线城市的项目总)中有提到,项目摘牌到开工超过40天即撤职;开工工期大于7个月,项目总撤职。

为了快,碧桂园要加强运营了,这次的文件明确了一个事,集团大运营工作组牵头,各中心线条要配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权,人事任免权,可先新后奏。

《集团“高周转”专题会会议纪要》中,我们能窥见更多杨老板的“碧家绝学”。比如:

1.报建方面花费太长时间,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。

2.投资买地要买干净的地,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完

3.绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。

4.没能力的人总有理由,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力

3

加速收割三四五线城市

2017年,碧家实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%,合同销售面积6606万平方米,领跑行业,并成为首个年销售额破5000亿元的房企。

要知道,碧家5000亿的规模背后,还是一家纯粹的“三四线”城市开发商,而别的房企大多鏖战于“一二线”城市。

在大房企纷纷迁都北上广深,夺资源优势时,碧桂园的总部,至今还在广东顺德。尽管号称四小龙,人口200多万。即便是今天,顺德最多也就是三线城市,在第一个碧桂园项目诞生的90年代,就是四线城市。

“需求弱,出价能力低,利润少”,这是三四线城市特征。碧桂园在顺德成功了,拥有了自己的商业模式——薄利多销。

顺德需要居住升级美好生活,全国其他三四线城市同样需要啊。于是,杨老板摊开地图一看:一个顺德薄利多销,全国有多少个顺德呢?数不清,那就做大规模。

这个规模,不是销售额规模,而是生产规模。

薄利多销对于房企来说真是太难了,碧家是怎么做到的?在那本神书《我在碧桂园1000天》中,我们知道,即便做到今天的规模,碧桂园还是三控制:“拿地集团审批,产品集团控制,建造集团控制”。

伟大的企业都由伟大的产品支持。所以伟大的企业背后,都有一个超级产品经理在控盘。马化腾是腾讯的首席产品经理,杨老板就是碧家的超级产品经理

列举几个碧桂园的“超级产品”:

1.“成就共享”计划

它就是个“提成”方案,大约是集团可以拿20%利润,奖励当事人。毕竟全国有300多个“顺德”,每个地方都需要“小杨国强”。

2.“未来领袖”

为了实现世界第一的伟大目标,杨老板决定每年招募百名博士。 “‘未来领袖’100人,两年后每人花公司200万,也就2个亿。如果里面多几个程博士,我们发达了。”

3.“劳斯莱斯”

做大户型,标配140,准配240,优配160。给三四线城市的客户,制造成功享受者的角色,这就要比“大平层”厉害多了。

杨老板心中的偶像是山姆沃尔顿。沃尔玛的创始者,主张“薄利多销”,用低价占领市场,用成本控制获得利润,用规模获得发展。

在《道路与梦想》中,王石曾有这样一段自述:

2008年,一次私下论及碧桂园,我颇草率地给出评价:没什么了不起。不久召开集团例会,时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告,把我的观点推翻,数据翔实,有理有据。

回深圳路上,我就致电碧桂园老板杨国强:我原来对碧桂园的看法是错的,希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。

当年的王石一定不会想到,这个被自己小看的碧家,在若干年后,竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。

碧家有着清晰的自我定义,至今没有大举进入一二线城市。

倒是今天,一二线城市的开发商,大势进入三四线城市。他们会遇到碧家,会在那里与这个“三四线城市的国王”作战。

他们会有胜算吗?这个我不知道,但现在碧家急提周转速度,不就是要加快收割三四五线城市吗?留给其他房企的时间不多了。

碧家和其他房企,适用一句很流行的话:我们不一样。这是一家其他房企学不会的房企!

4

大象开始跑,小兔子怎么办?

前几天,有篇关于碧家的文章同样很火,《碧桂园“重仓三四线”被指战略错误,借款同比增长96%》

文章提到碧家6年时间业绩增长10倍,2017年平均每天拿下2.4宗土地,58%的销售业绩靠三四线城市支持。但是目前有部分三四线城市销售相对低迷,今后的库存压力会非常大。

经济学家宋清辉直言,碧桂园重仓三四线城市的战略方向是错误的,应避免未来的进一步扩张计划。

原因有两点:一是三四线城市升值乏力,且同质化竞争严重,对企业未来发展不利;二是在房地产调控不动摇的背景下,三四线城市房价正呈现出环比涨幅收窄的趋势,未来不可能会继续上涨,因此将来对企业业绩支撑力度有限。

分析的似乎很有道理,但是,在房地产业,规模不是万能的,但没有规模是万万不能的!

孙宏斌曾说过,规模就是优势。房地产正在快速整合中,具备规模优势的大公司还有很大的增长空间。甚至,未来前十的房地产企业都会是世界500强。

过去五年,TOP30房企中销售额复合增长率超过50%的房企有5家,其中包括又大又快的典型——碧桂园。

事实上,迄今为止,还没有出现一家因负债率高而倒下的企业,而过去五年,因产品力不强、周转率不高而边缘化的“百强”房企却有几十家。不信的话就一年年、一家家过一遍,看看是不是。

因此,对于房企而言,不怕高(负债高),就怕慢(周转慢)!所以,碧家要提速高周转。

无独有偶,早在去年11月,另一家宇宙大房企恒大,也提出了“高周转”策略。

比如,一手新项目进场后5天内开工,奖励50万,15天内开工,奖励30万;二手、新模式、小股操盘新项目进场后,10天内开工,奖励50万,20天内,奖励30万。

相应地,新项目延期15天,不讲不罚;超过15天,当月扣罚3万;超过45天,当月扣罚万;超过75天,当月扣罚10万;延期每超过30天,当月扣罚金额在上月基础上增加2万,直到开工为止。

所以,大象都开始跑了,小兔子该怎么办?留给中小开发商的时间还有多少?

来源:楼市观澜

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