5月11日傍晚，一则《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》（下称《通知》）在微信朋友圈流传开来，《通知》签发对象为开封市不动产登记中心、各县、祥符区住房和城乡建设局、房管局，各房地产开发企业。
网传此次通知中没有提及限购、限贷，却对商品房预售环节进行了限制，并对房价、二手房交易进行调控。
网传文件显示的调控主要内容包括：
1、预售监管：商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”，界定为：工程形象进度一半以上。
按照这个条款，有些开发商打个地基都收钱卖房的情况不会出现了，至少也得房屋盖到一半，才能拿到预售证。
2、根据土地溢价决定是预售还是现售：自发文之日起，结合土地出让溢价提高项目预售条件。居住用地出让溢价达到150%以上的，项目主体结构完工后方可申请办理预售证。溢价率达到200%以上的，办理商品房现售。
这个条款的意思是，高溢价出让的居住用地，开发企业不仅要靠承担大量的土地成本，还有可能支撑到房子建好之后才能回本。这对实力不足的中小开发商可谓是致命打击，因为支撑到项目主体机构完工期间的资金成本很高，销售环节不一定能卖掉足够回本的房源。
3、限价：自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。
这个条款的意思很好理解，如果实行后，开封房价原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对于高房价和涨幅明显偏高市场价格的项目，有关部门停止网签。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真是成交价格的房企，不发或停止已发放的商品房预售许可。
4、限售：自发文之日起，凡在开封市区购买的新建商品住宅，自取得《不动产权证书》之日起，满3年方可上市转让。自发文之日起，交易双方通过赠予方式转让住房，自取得《不动产权证书》之日起，满3年方可上市转让。
这个条款对郑州的小伙伴来说，非常熟悉，取得《不动产权证书》之日起，满3年方可上市转让。这对炒房客是重大打击！
5、《通知》对市场上存在的一些违法违规行为进行约束，对涉案开发企业停止预售和网签，2年内不得参与本事土地交易；对违法中介机构吊销营业执照，并列入企业“黑名单”。
这个条款很好理解，规范市场秩序的意思！
在朋友圈，不少业内人士对文件发表了评论，认为“严格程度超过郑州四限”。
也有业内人士对文件真实性表示质疑，理由是，“文件缺少第二页，第二页是不是限购呀？也没有标题、文号、发文机构和执行时间，不知道这是正式公文还是有人泄密？”
从去年9月开始，郑州已经出台了四次楼市调控文件，屡次发生“大仙”提前泄露天机的消息，开封这一次也会重演郑州剧情么？
笔者注意到，这份重要文件出台明显不符合政府的规矩，既没有在住建局官网上公示，也木有通过当地媒体发布，而只是通过所谓的地产人朋友圈流传。
5月12日下午，笔者向权威媒体人士发送开封“限售”文件，权威媒体人士向开封市住房和城乡建设局求证，开封市住房和城乡建设局相关人士答复称，开封目前并未出台此文件，限售、限价的消息不属实！
笔者还在开封市住房和城乡建设局官网上找到了一则官方回应消息：
5月11日，开封市住房和城乡建设局官方发布“验证声明”，声明内容如下：
我市目前未针对二手房制定调控政策，为维护开封市二手房秩序，保持二手房交易市场稳定，请各个房地经纪（中介）机构和个人不要信谣传谣。对有擅自发布房屋涨价信息、虚假房地产市场调控政策信息等扰乱我市房地产市场稳定行为的机构和个人，我们将进一步追究其相关法律责任。
至于以后会不会出台类似文件，开封市住房和城乡建设局未答复！
但克而瑞资深分析师詹伟也提出，“听说因为自贸区挂牌事件，开封房价已上涨到9000元/平，当地政府立刻限制预售证，这就好比直接收走了开发商的预售条件，从供应端直接斩断，这一点很重要，所以开封房价从明面上止住了。对比郑州，如果现有的行政干预如果还不能实现房价控制，那只能再次加码，限购升级是意料之中的大概率事件。”
而早在郑州限购升级时，河南财经政法大学教授刘社在接受网媒体专访中表示，“不排除开封纳入限购的可能性”。
奚春山
2017-05-12 16:11:48
